НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке жилья появились не просто «неквалифицированные инвесторы», на подходе уже следующая группа: «Я покупаю, потому что могу!»...» Максим Ельцов

23 октября, 23:44

Малоэтажная Ленобласть

28 сентября в 11:24
951

Малоэтажная Ленобласть

Если регионы аккумулируют все госпрограммы поддержки на конкретной территории, застройщиков удастся освободить от всех затрат, кроме как на строительства жилья и благоустройство. По крайней мере, так считают в Минстрое.

О развитии жилищного строительства шла речь на Форуме устойчивого развития северных территорий России, который прошёл в Петербурге. На пленарном заседании выступал председатель Высшего совета партии «Единая Россия» Борис Грызлов. Он уверен, что развитие территорий – это главный ресурс прорывного развития страны, и призывал объединиться общественные и политические силы, а также профессиональные сообщества. Рассуждал также г-н Грызлов о нарастании глобальной нестабильности и противостоянии прежним и новым угрозам. Губернатор Петербурга Александр Беглов заверил, что город заинтересован в развитии северных территорий, строит суда для северных морей, сотрудничает с добывающими компаниями.

Первый заместитель председателя Комитета по физической культуре, спорту, туризму и делам молодёжи Госдумы Вячеслав Фетисов много говорил об экологических проблемах: «Время «Ч» настало. У России самая большая северная территория, а значит, и самая большая ответственность. Мы давно должны были испугаться ситуации с экологией. Пора действовать решительно».

Вице-президент НОСТРОЙ и сопредседатель оргкомитета форума «Устойчивое развитие» Антон Мороз сообщил о работе Ситуационного центра Национального объединения и конкретных предложениях в общенациональный план по преодолению экономических последствий. Они были сформулированы в резолюции Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс» и Съезда строительных саморегулируемых организаций.

Помощь без денег

Более конкретные вопросы обсуждались на специализированных секциях, в том числе на дискуссии «Девелопмент в Ленинградской области», в которой участвовал заместитель главы Минстроя Никита Стасишин. По его словам, из 98 млн кв.м жилья, находящегося в стадии строительства и уже выведенного на рынок, более 40 млн кв.м продаётся с использованием эскроу: «Недавние поправки в законодательство позволяют раскрыть счета эскроу после ввода в эксплуатацию, а не после регистрации собственности на квартиры – девелоперы смогут получить деньги на два-три месяца быстрее. Сейчас просим Центробанк смягчить положения инструкции по андеррайтингу проектов и застройщиков. Послабления позволят снизить ставку проектного финансирования. Запускаем инфраструктурные облигации для строительства магистральных сетей».

Говорил г-н Стасишин и о программе субсидирования ставок по проектному финансированию для проектов с рентабельностью ниже 15%. Вся нормативная база уже готова. «К сожалению, необходимый объём средств в бюджете пока не предусмотрен. И так многие программы на 10% секвестированы. Со Сбербанком мы подсчитали, что поддержку должны получить проекты в общей сложности на 12 млн кв.м жилья. И на три года на это надо выделить порядка 50 млрд рублей. Но программу мы запустим уже в этом году: 2 млрд найдём за счёт экономии и будем стремиться получить деньги в 2021-м. Если проект качественный, застройщик правильно рассчитал его формат, эффективная ставка для него составит до 2%», – поясняет Никита Стасишин.

Зашла речь об отмене заключений о соответствии проекта и застройщика требованиям 124-ФЗ. Бумага стала бесполезной при проектном финансировании. Сами контрольные органы признают, что банки проводят более полные проверки девелоперов и их проектов. По законодательству такие заключения отменяются с 26 июля 2021 года, но замминистра обещал подумать, как аннулировать их побыстрее.

Его просили решить проблему с ограничением авансов, которые могут перечислять застройщики. Г-н Стасишин заявил, что Минстрой уже дал свои разъяснения для банков. Он обещал разобраться и с требованиями контролирующих органов по поводу увеличения уставного капитала застройщиков.

Жильё в чистом поле

Говоря о ситуации в Ленобласти, Антон Мороз отметил, что регион в этом году может и не выполнить показатели нацпроекта, который предусматривает ввод 3,3 млн кв.м жилья. За полгода в ЛО сдано 1,244 млн кв.м, а действующие разрешения на строительство предполагают ввод по итогам года 2,397 млн кв.м. То есть отставание составляет около 1 млн кв.м. «Власти Петербурга до сих пор не подписали соглашение об увеличении объёмов строительства. Ленобласть тоже отказалась от гонки за цифрами. Во всяком случае пока не будут решены вопросы с обеспечением новостроек социальными объектами», – уточняет Антон Мороз. Он также сослался на данные опросов, из которых следует, что более 60% населения хотели бы жить в частных домах. Потенциал Ленобласти здесь очень велик. «Само строительство индивидуальных домов дешевле, но сети и дороги – дороже. Тем не менее нам не Кудрово надо застраивать, а двигаться по незадействованным территориям. При всём уважении к сельхозпроизводителям в регионе хватает сельхозземель, которые уже не могут быть использованы по прямому назначению из-за десятков лет простоя», – уверен Антон Мороз.

Изменение предпочтений клиентов отметил и первый заместитель гендиректора регионального курорта Gatchina Gardens Александр Дёмин: «Из-за пандемии до 2 млн петербуржцев выехали за город. Для покупателей жилья раньше важным критерием выбора была развлекательная инфраструктура, и Курортный район был самым востребованным. Теперь на первый план выходит качество воды. Становится важным, что, приезжая домой вечером, мы не только отдыхаем, но и оздоравливаемся. Инфраструктура, окружение на системном уровне создают привычку для здорового образа жизни – гулять в лесу, ездить на велосипеде». Г-н Дёмин также поделился опытом создания нового посёлка. Инвестор четыре года занимался инженерной подготовкой, получал разрешения на недропользование, прокладывал сети, строил дороги, создавал управляющие компании, которые будут эти сети эксплуатировать.

«Эти затраты на инфраструктуру просчитать сложно – они непредсказуемы. Но чаще всего дороги и сети стоят колоссальных денег. И большинство регионов не мытьём, так катанием стараются переложить эти затраты на застройщика, что серьёзно ухудшает финансовую модель проекта», – подтверждает модератор дискуссии, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.

Деньги в Сети

Однако Никита Стасишин уверен, что застройщиков от этих дополнительных затрат можно вовсе освободить: «У нас работает, например, программа «Стимул», облегчающая строительство сетей и техническое присоединение к ним. Есть и другие программы, в том числе в рамках национальных проектов. К сожалению, всегда всё в лимиты финансирования упирается. Наша главная задача сейчас – синхронизировать исполнение нацпроектов с этими программами. Регионы должны выбрать площадку развития и привлечь туда все ресурсы в рамках нацпроектов и программ господдержки. Так можно снять с застройщика все затраты, кроме самого строительства жилья и благоустройства».

Председатель петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов уверен, что для этого можно использовать другие механизмы: «Город может выступать заказчиком инженерной подготовки территорий. Это обойдётся дешевле, чем для частной компании. Деньги выделит банк, а потом участки охотно купят застройщики, поскольку земля будет стоить не 24 000 рублей на 1 кв.м улучшений, а 15 000 рублей. Да ещё и с инженерией вопрос решён. Мы уже обсуждали эту схему с несколькими банками, и они согласны по ней работать. В рамках  государственно-частного партнёрства найдутся инвесторы, готовые прокладывать трубопроводы с длительной отсрочкой по обязательствам. Просто не ведётся с ними качественной работы. Не надо ничего нового искать – всё на поверхности».

«По своему опыту знаю, что взаимодействовать с банками очень тяжело. Иногда приходится разъяснять азы. Но это всё решаемо. У нас даже есть клиенты, получившие проектное финансирование при нулевом собственном участии. Но есть и примеры, когда компания сменила уже трёх финансовых директоров», – констатирует Дмитрий Некрестьянов.

Заместитель генерального директора строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Максим Жабин поделился наработками компании в этой области: «Большинство застройщиков – бывшие подрядчики, и им важна высокая операционная прибыль, а не выручка. Мы были первыми в регионе, кто перешёл на эскроу; всю схему проходили вместе с банками. Сейчас счета уже раскрыты – на них было достаточно средств, чтобы погасить долг и проценты. Но с банками придётся развивать отношения и работать дальше. Мы уже готовимся к полной отмене долевого участия, когда придётся привлекать капитал на весь проект, без какого-то дополнительного залога в виде средств дольщиков. Пока проектное финансирование остаётся самым дешёвым. Но есть и другие инструменты – опционы, облигационные займы, паевые инвестиционные фонды, которые стали доступны физлицам. Облигации, например, менее зарегулированы законодательством, и мы готовимся к выходу на биржу».