Пронесёт или накроет?
Бизнес «завис» в ожидании новой волны коронавируса. После небольшого всплеска активности в августе, связанного с отложенным потребительским спросом, эксперты весьма осторожно оценивают перспективы офисного и торгового сегментов недвижимости. Производственно-складской сектор ощущает себя лучше и демонстрирует стабильность.
Большинство новых проектов на офисном рынке «заморожены» на фоне пандемии как минимум до начала 2021-го. Как отмечают в JLL, к осени стало очевидно, что девелоперы не спешат вводить в эксплуатацию деловые комплексы. За девять месяцев городской рынок пополнился лишь 60 000 кв.м офисов, причём больше половины из них ещё не заполнены арендаторами.
Более живой сегмент – коворкинги. По подсчётам JLL, с начала года прирост на рынке гибких офисных пространств Петербурга составил 37% – 1022 рабочих места в восьми новых проектах. Открытие самых крупных объектов анонсировано на осень. Это два «Практика»: на Гороховой улице (796 мест) и на Малоохтинском проспекте (620 мест).
Активность офисных арендаторов остаётся на низком уровне, отмечают в Colliers International. Многие компании по-прежнему работают «на удалёнке» и озадачены оптимизацией затрат. По подсчётам Maris | CBRE, трудиться дистанционно продолжают сотрудники около 20% компаний. Часть фирм сократила штаты.
В третьем квартале клиенты в основном арендовали блоки не более 1000-3000 кв.м. Средняя ставка в БЦ класса А составляет 1890 руб./кв.м в месяц (с учётом НДС и КУ), указывают в Bright Rich | CORFAC International. В классе В+ – 1260 рублей, в классе В – 1100 рублей за «квадрат».
В стрит-ритейле продолжается рост вакансий. Согласно отчёту JLL, на основных торговых улицах Петербурга сейчас свободно 12,9% помещений. Это максимальный показатель за последние шесть лет. При этом на Невском проспекте доля пустующих площадей ещё выше и составляет 14,9%. В наибольшей степени пострадали общепит и торговля сувенирами. Так, с начала года на Невском проспекте закрылись 11 сувенирных магазинов.
Главное событие третьего квартала на рынке торговых центров – их долгожданный запуск после продолжительного локдауна. Серьёзной ротации среди арендаторов пока не наблюдается, отмечают эксперты. Однако покупательский трафик не успел восстановиться. ТЦ посещают в среднем на четверть меньше горожан, чем до пандемии. При этом выручка fashion-ритейлеров за минувший август, по оценкам исполнительного директора ТРК «ЛЕТО» Андрея Должикова, увеличилась примерно на 11% к августу 2019-го. Однако всплеск отложенного спроса вряд ли будет долгосрочным.
«Последствия простоя уже сказались на бизнесе и ещё, безусловно, будут оказывать влияние продолжительное время, – уверен Дмитрий Абрамов, генеральный директор ТД «Пассаж». – Речь идёт не только о товарообороте. Теперь реконцепция – это не что-то, что происходит с ТЦ раз в пять или десять лет, а постоянный процесс и обязательное условие выживания в меняющихся условиях».
За июль-сентябрь в Петербург введён один крупный торговый объект – девятиэтажный многофункциональный комплекс «Спутник» (59 500 кв.м), который появился на месте бывшего одноимённого кинотеатра на улице Бабушкина. Примерно половина площадей там отведена под магазины, кроме того, предусмотрен фуд-корт с мультиплексом, фитнес-центр с бассейном и бизнес-центр.
В сентябре на рынке гипермаркетов произошли заметные пертурбации. Закрылись три точки сети «Оптоклуб Ряды». А на месте ликвидированных гипермаркетов SPAR заработали две новых «Ленты» – на ул. Коллонтай, 10 и на Колпинском шоссе, 32.
Сеть «Максидом» закрыла сделку по приобретению у британской группы Kingfisher гипермаркетов Castorama: два из них работают в Петербурге – на Дальневосточном проспекте и на Пулковском шоссе. Сумма договора составила 7,4 млрд рублей. В конце месяца состоялся рабочий запуск центра мебели и интерьера «Кубатура» на ул. Фучика в Купчино. Общая площадь трёхэтажного комплекса – 139 323 кв.м; одним из «якорей» стал гипермаркет товаров для дома Hoff (8000 кв.м).
Наиболее крупные сделки на рынке складов в III квартале происходили в объектах PNK Group. Так, в начале июля стало известно, что девелопер построит по схеме built-to-suit для Fix Price складской комплекс площадью 35 500 кв.м в Шушарах. А в начале сентября был найден арендатор на склад площадью 6000 кв.м в «PNK Парке Софийская КАД» (данные Knight Frank St. Petersburg).
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
«На главных торговых улицах Петербурга закономерно растёт доля аптек. Открылись они даже на Невском проспекте – в домах 15 и 64. Увеличение количества пустующих помещений и сроков экспозиции привели к снижению арендных ставок. Например, на Невском проспекте ещё в июне их диапазон составлял 7500–13 000 руб./кв.м в месяц, а сейчас актуальна «вилка» 7000–11 000 рублей за метр. Главными fashion-улицами остаются Большой проспект Петроградской стороны и Старо-Невский проспект, а также небольшая часть Большой Конюшенной улицы. В конце сентября доля свободных площадей на Большом проспекте Петроградки составляет 12,2%, что на 2 п.п. меньше июньских значений, а верхняя граница ставок аренды даже подросла – с 4000 до 4500 рублей за «квадрат». Кстати, голландский бренд одежды Suitsupply на Большом пр. П.С., 61 так и не открылся; помещение снова вакантно»
«Приостановлены сделки по аренде крупных офисных блоков более 5000 кв.м, особенно с участием зарубежных компаний. Увеличился объём предложения офисов в субаренду, но пока выходит дороговато. Повышенным спросом пользуются лишь помещения с готовой отделкой, требующие минимальных вложений.
Хорошо себя чувствуют «магазины у дома». Активную экспансию ведут федеральные и региональные продуктовые операторы. Среди новых игроков можно отметить сети «Медведь», Green, «Маяк», «Мята», Like Market, «Вкустер». Наращивают присутствие в регионе «Магнит», «Лента», «Реалъ», «Перекрёсток» и «ВкусВилл».
Рынок индустриально-складской недвижимости, на мой взгляд, переживает наибольший подъём. Российские производители приобретают всё больше конкурентных преимуществ, а зарубежные компании стараются нарастить долю локализации производства внутри страны. С января по сентябрь производственники для собственных нужд ввели в эксплуатацию, по предварительным оценкам, порядка 150 000 кв.м, что сопоставимо с объёмами ввода производственных мощностей за тот же период прошлого года. Стремительный рост интернет-торговли, особенно в сегменте продуктового ритейла, поддержал спрос на аренду складов»
«Думаю, по итогам третьего квартала никто особенно не выиграл. Даже продуктовые и аптечные сети, которые имели возможность работать, не прерываясь ни на день, жалуются на падение посещаемости и товарооборота. Никакого восстановления рынка пока не происходит – все ждут второй волны. Помещений с надписью «аренда» очень много – и в центре, и на периферии города. Основной удар пришёлся на рестораторов и фитнес. Сети общепита приостановили развитие.
Самым интересным из новых проектов мне представляется КДЦ Green Park в жилом районе Славянка, который запускается в самое кризисное для ритейла время. Он заполнен на 85%, и это уникальный опыт. Спрос на торговые помещения, конечно, упал. Даже в тех локациях, на которые раньше стояла бы очередь. Многие операторы, особенно ресторанные сети, чтобы снизить свои риски, предлагают собственникам недвижимости вложиться в бизнес. Владельцы раньше легко шли на это ради сотрудничества, например, с крупными сетями, а теперь чаще отказывают.
Алкогольные сети «Ароматный мир» и «Красное & Белое» выходят к собственникам площадей с таким антикризисным предложением: ставка на уровне 1000 рублей за кв.м в месяц на десять лет без индексации. Если хозяин помещения и сам закредитован, может согласиться.
В общем, выигрывают те, кто финансово более устойчив. Стагнация продолжится до конца года, и мы будем наблюдать банкротства небольших предприятий и сокращение сетей»
«Есть некий всплеск интереса со стороны арендаторов, которые не смогли договориться о скидках с собственником и решили «помониторить» рынок. Отмечаем мы и рост заявок от компаний, которые начали подыскивать офис в надежде, что из-за пандемии на рынке появились привлекательные площади по сниженным ставкам. Доля вакантных качественных офисов на конец сентября, по нашим подсчётам, составляет порядка 400 000 кв.м, или 7,5% от общего объёма рынка.
Больше всего свободных площадей в зданиях класса В – 172 760 кв.м, или 43% от общего объема вакансии. Объём сделок по аренде за девять месяцев составил 194 720 кв.м, по продаже – 54 160 кв.м. Сюда входит и субаренда, которая, кстати, постепенно становится заметным трендом не только в Москве, но и в Петербурге»
«Бизнес-центры класса А пострадали от пандемии и финансового кризиса меньше всего. Падения ставок нет, и то хорошо. Вакансия держится на уровне 5% в среднем. В классе В+ ставки снизились на 5-10%, вакансия – примерно 10%. Класс В в среднем подешевел на 15%, а доля свободных площадей подросла до 15%. В бизнес-центрах класса С пустует сейчас до 20-30% площадей. Как и в предыдущий кризис, компании начали переезжать в офисы классом пониже. Фитнес-центрам и ресторанам, которые арендуют площади в БЦ, приходится до сих пор предоставлять льготы по аренде – до выхода на докризисные показатели им ещё далеко. Много ушло арендаторов, чей бизнес был связан с проведением массовых мероприятий, с логистикой,
авиаперевозками, туризмом и другой внешне-экономической деятельностью. Думаю, когда компании подведут неутешительные итоги года, мы увидим новую волну спроса как на smart-офисы, так и на места в коворкингах»
«Состояние шока сменилось на высокую степень неопределённости. Да, снятие ограничений позволило бизнесу хотя бы немного наверстать упущенное. Люди снова посещают торговые центры, рестораны и кинотеатры. Некоторые осваивают коворкинги. Как правило, такие арендаторы прежде занимали в бизнес-центрах не более 100 кв.м, а в пандемию съехали. Радует, что девелоперские проекты, которые уже вышли в стадию стройки, реализуются, хотя и с небольшой задержкой. А вот те, что были на бумаге или на этапе обсуждения, в основном «заморожены».
Следующий год может стать удачным с точки зрения баланса спроса и предложения. Однако это возможно лишь при условии возобновления крупных сделок, запланированных до самоизоляции. Сейчас их явно не хватает»
