НАШ ЦИТАТНИК: «Мы фиксируем большой спрос на квартиры и проекты, предназначенные именно для жизни с семьёй...» Михаил Гущин

19 октября, 16:11

Пронесёт или накроет?

5 октября в 05:08
1 539

Пронесёт или накроет?

Бизнес «завис» в ожидании новой волны коронавируса. После небольшого всплеска активности в августе, связанного с отложенным потребительским спросом, эксперты весьма осторожно оценивают перспективы офисного и торгового сегментов недвижимости. Производственно-складской сектор ощущает себя лучше и демонстрирует стабильность.

Большинство новых проектов на офисном рынке «заморожены» на фоне пандемии как минимум до начала 2021-го. Как отмечают в JLL, к осени стало очевидно, что девелоперы не спешат вводить в эксплуатацию деловые комплексы. За девять месяцев городской рынок пополнился лишь 60 000 кв.м офисов, причём больше половины из них ещё не заполнены арендаторами. 

Более живой сегмент – коворкинги. По подсчётам JLL, с начала года прирост на рынке гибких офисных пространств Петербурга составил 37% – 1022 рабочих места в восьми новых проектах. Открытие самых крупных объектов анонсировано на осень. Это два «Практика»: на Гороховой улице (796 мест) и на Малоохтинском проспекте (620 мест).

Активность офисных арендаторов остаётся на низком уровне, отмечают в Colliers International. Многие компании по-прежнему работают «на удалёнке» и озадачены оптимизацией затрат. По подсчётам Maris | CBRE, трудиться дистанционно продолжают сотрудники около 20% компаний. Часть фирм сократила штаты. 

В третьем квартале клиенты в основном арендовали блоки не более 1000-3000 кв.м. Средняя ставка в БЦ класса А составляет 1890 руб./кв.м в месяц (с учётом НДС и КУ), указывают в Bright Rich | CORFAC International. В классе В+ – 1260 рублей, в классе В – 1100 рублей за «квадрат». 

В стрит-ритейле продолжается рост вакансий. Согласно отчёту JLL, на основных торговых улицах Петербурга сейчас свободно 12,9% помещений. Это максимальный показатель за последние шесть лет. При этом на Невском проспекте доля пустующих площадей ещё выше и составляет 14,9%. В наибольшей степени пострадали общепит и торговля сувенирами. Так, с начала года на Невском проспекте закрылись 11 сувенирных магазинов.

Главное событие третьего квартала на рынке торговых центров – их долгожданный запуск после продолжительного локдауна. Серьёзной ротации среди арендаторов пока не наблюдается, отмечают эксперты. Однако покупательский трафик не успел восстановиться. ТЦ посещают в среднем на четверть меньше горожан, чем до пандемии. При этом выручка fashion-ритейлеров за минувший август, по оценкам исполнительного директора ТРК «ЛЕТО» Андрея Должикова, увеличилась примерно на 11% к августу 2019-го. Однако всплеск отложенного спроса вряд ли будет долгосрочным.

«Последствия простоя уже сказались на бизнесе и ещё, безусловно, будут оказывать влияние продолжительное время, – уверен Дмитрий Абрамов, генеральный директор ТД «Пассаж». – Речь идёт не только о товарообороте. Теперь реконцепция –  это не что-то, что происходит с ТЦ раз в пять или десять лет, а постоянный процесс и обязательное условие выживания в меняющихся условиях».

За июль-сентябрь в Петербург введён один крупный торговый объект – девятиэтажный многофункциональный комплекс «Спутник» (59 500 кв.м), который появился на месте бывшего одноимённого кинотеатра на улице Бабушкина. Примерно половина площадей там отведена под магазины, кроме того, предусмотрен фуд-корт с мультиплексом, фитнес-центр с бассейном и бизнес-центр.

В сентябре на рынке гипермаркетов произошли заметные пертурбации. Закрылись три точки сети «Оптоклуб Ряды». А на месте ликвидированных гипермаркетов SPAR заработали две новых «Ленты» – на ул. Коллонтай, 10 и на Колпинском шоссе, 32. 

Сеть «Максидом» закрыла сделку по приобретению у британской группы Kingfisher гипермаркетов Castorama: два из них работают в Петербурге – на Дальневосточном проспекте и на Пулковском шоссе. Сумма договора составила 7,4 млрд рублей. В конце месяца состоялся рабочий запуск центра мебели и интерьера «Кубатура» на ул. Фучика в Купчино. Общая площадь трёхэтажного комплекса – 139 323 кв.м; одним из «якорей»  стал гипермаркет товаров для дома Hoff (8000 кв.м). 

Наиболее крупные сделки на рынке складов в III квартале происходили в объектах PNK Group. Так, в начале июля стало известно, что девелопер построит по схеме built-to-suit для Fix Price складской комплекс площадью 35 500 кв.м в Шушарах. А в начале сентября был найден арендатор на склад площадью 6000 кв.м в «PNK Парке Софийская КАД» (данные Knight Frank St. Petersburg). 

Бизнес-центры, запланированные к вводу в эксплуатацию до конца 2020-го

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

«На главных торговых улицах Петербурга закономерно растёт доля аптек. Открылись они даже на Невском проспекте – в домах 15 и 64. Увеличение количества пустующих помещений и сроков экспозиции привели к снижению арендных ставок. Например, на Невском проспекте ещё в июне их диапазон составлял 7500–13 000 руб./кв.м в месяц, а сейчас актуальна «вилка» 7000–11 000 рублей за метр. Главными fashion-улицами остаются Большой проспект Петроградской стороны и Старо-Невский проспект, а также небольшая часть Большой Конюшенной улицы. В конце сентября доля свободных площадей на Большом проспекте Петроградки составляет 12,2%, что на 2 п.п. меньше июньских значений, а верхняя граница ставок аренды даже подросла – с 4000 до 4500 рублей за «квадрат». Кстати, голландский бренд одежды Suitsupply на Большом пр. П.С., 61 так и не открылся; помещение снова вакантно»

руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге

«Приостановлены сделки по аренде крупных офисных блоков более 5000 кв.м, особенно с участием зарубежных компаний. Увеличился объём предложения офисов в субаренду, но пока выходит дороговато. Повышенным спросом пользуются лишь помещения с готовой отделкой, требующие минимальных вложений. Хорошо себя чувствуют «магазины у дома». Активную экспансию ведут федеральные и региональные продуктовые операторы. Среди новых игроков можно отметить сети «Медведь», Green, «Маяк», «Мята», Like Market, «Вкустер». Наращивают присутствие в регионе «Магнит», «Лента», «Реалъ», «Перекрёсток» и «ВкусВилл». Рынок индустриально-складской недвижимости, на мой взгляд, переживает наибольший подъём. Российские производители приобретают всё больше конкурентных преимуществ, а зарубежные компании стараются нарастить долю локализации производства внутри страны. С января по сентябрь производственники для собственных нужд ввели в эксплуатацию, по предварительным оценкам, порядка 150 000 кв.м, что сопоставимо с объёмами ввода производственных мощностей за тот же период прошлого года. Стремительный рост интернет-торговли, особенно в сегменте продуктового ритейла, поддержал спрос на аренду складов»

руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE

«Думаю, по итогам третьего квартала никто особенно не выиграл. Даже продуктовые и аптечные сети, которые имели возможность работать, не прерываясь ни на день, жалуются на падение посещаемости и товарооборота. Никакого восстановления рынка пока не происходит – все ждут второй волны. Помещений с надписью «аренда» очень много – и в центре, и на периферии города. Основной удар пришёлся на рестораторов и фитнес. Сети общепита приостановили развитие. Самым интересным из новых проектов мне представляется КДЦ Green Park в жилом районе Славянка, который запускается в самое кризисное для ритейла время. Он заполнен на 85%, и это уникальный опыт. Спрос на торговые помещения, конечно, упал. Даже в тех локациях, на которые раньше стояла бы очередь. Многие операторы, особенно ресторанные сети, чтобы снизить свои риски, предлагают собственникам недвижимости вложиться в бизнес. Владельцы раньше легко шли на это ради сотрудничества, например, с крупными сетями, а теперь чаще отказывают. Алкогольные сети «Ароматный мир» и «Красное & Белое» выходят к собственникам площадей с таким антикризисным предложением: ставка на уровне 1000 рублей за кв.м в месяц на десять лет без индексации. Если хозяин помещения и сам закредитован, может согласиться. В общем, выигрывают те, кто финансово более устойчив. Стагнация продолжится до конца года, и мы будем наблюдать банкротства небольших предприятий и сокращение сетей»

руководитель направления торговой недвижимости ГК "БестЪ"
Станислав Ступников руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость»

«Есть некий всплеск интереса со стороны арендаторов, которые не смогли договориться о скидках с собственником и решили «помониторить» рынок. Отмечаем мы и рост заявок от компаний, которые начали подыскивать офис в надежде, что из-за пандемии на рынке появились привлекательные площади по сниженным ставкам. Доля вакантных качественных офисов на конец сентября, по нашим подсчётам, составляет порядка 400 000 кв.м, или 7,5% от общего объёма рынка. Больше всего свободных площадей в зданиях класса В – 172 760 кв.м, или 43% от общего объема вакансии. Объём сделок по аренде за девять месяцев составил 194 720 кв.м, по продаже – 54 160 кв.м. Сюда входит и субаренда, которая, кстати, постепенно становится заметным трендом не только в Москве, но и в Петербурге»

партнёр Bright Rich | CORFAC International

«Бизнес-центры класса А пострадали от пандемии и финансового кризиса меньше всего. Падения ставок нет, и то хорошо. Вакансия держится на уровне 5% в среднем. В классе В+ ставки снизились на 5-10%, вакансия – примерно 10%. Класс В в среднем подешевел на 15%, а доля свободных площадей подросла до 15%. В бизнес-центрах класса С пустует сейчас до 20-30% площадей. Как и в предыдущий кризис, компании начали переезжать в офисы классом пониже. Фитнес-центрам и ресторанам, которые арендуют площади в БЦ, приходится до сих пор предоставлять льготы по аренде – до выхода на докризисные показатели им ещё далеко. Много ушло арендаторов, чей бизнес был связан с проведением массовых мероприятий, с логистикой, авиаперевозками, туризмом и другой внешне-экономической деятельностью. Думаю, когда компании подведут неутешительные итоги года, мы увидим новую волну спроса как на smart-офисы, так и на места в коворкингах»

генеральный директор УК "МТЛ. Управление недвижимостью"
Антонов Николай Михайлович МТЛ

«Состояние шока сменилось на высокую степень неопределённости. Да, снятие ограничений позволило бизнесу хотя бы немного наверстать упущенное. Люди снова посещают торговые центры, рестораны и кинотеатры. Некоторые осваивают коворкинги. Как правило, такие арендаторы прежде занимали в бизнес-центрах не более 100 кв.м, а в пандемию съехали. Радует, что девелоперские проекты, которые уже вышли в стадию стройки, реализуются, хотя и с небольшой задержкой. А вот те, что были на бумаге или на этапе обсуждения, в основном «заморожены». Следующий год может стать удачным с точки зрения баланса спроса и предложения. Однако это возможно лишь при условии возобновления крупных сделок, запланированных до самоизоляции. Сейчас их явно не хватает»

руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate