НАШ ЦИТАТНИК: «Крупнейших застройщиков фактически обязали в обмен на продление программы льготной ипотеки запустить новые глобальные проекты…» Татьяна Ушкова

21 октября, 10:54

«Пандемия вернула людям понятие дома»

5 октября в 06:19
975

«Пандемия вернула людям понятие дома»

Коронавирус заставил игроков в сфере недвижимости пересмотреть свои планы. О новых тенденциях на рынках Китая, Европы и США и том, какие из этих трендов докатятся до России, рассуждает Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).

Гущин Михаил
директор по маркетингу
Группа RBI

Действительно, 2020-й стал испытанием, хотя это уже звучит банально. На моей памяти более эмоционально насыщенного кризиса у нас ещё не было. Рост цен или застой на рынке – давно уже не новость. Но с точки зрения человеческих переживаний год точно совершенно особенный.

Проблемы, которые коснулись рынка недвижимости, стали следствием гораздо бОльших проблем, охвативших все сферы жизни. И они точно напрямую коснулись буквально каждого из нас, независимо от уровня дохода и любых других факторов. Всем без исключения было нелегко в моральном плане. Никто не знал, чего ждать.

Мы в компании в самом начале карантина, пытаясь разобраться с ситуацией, приглашали выступить перед коллегами специалистов из разных отраслей, из больших структур, которые занимаются серьёзной прогностической работой. Надо сказать, что и эти эксперты были растеряны, строили апокалиптические прогнозы, рассуждали о том, какие рынки никогда не восстановятся… Сейчас, прожив в новой реальности полгода, мы понимаем, что всё получилось по-другому. 

Инвестиции в себя

На рынок недвижимости кризис повлиял двояко. С одной стороны, спрос не снижается. Мы видим это на примере своей компании. Но и цены растут. Для тех, кто планировал покупку квартиры, особенно если речь о первом собственном жилье, например, для молодых семей, это существенный минус. 

В то же время ситуация подталкивает девелоперов делать проекты лучше. В чём это выражается? Все поняли, как классно, когда у тебя нормальная полноценная квартира. До сих пор мы видели достаточно проектов, которые на 80% состояли из студий и минимума инфраструктуры, но при этом продавались довольно дорого. Сейчас люди понимают: в случае необходимости в квартире нужно будет не только ночевать, но и... жить! 

То есть в доме должно быть достаточно места для всех членов семьи. Нужен благоустроенный двор, в котором приятно погулять или просто посидеть. Необходима качественная инфраструктура в шаговой доступности. Пандемия вернула людям понятие дома в полном смысле этого слова – как места, где ты со всей семьёй проводишь время. Все поняли, что дом – это важно. 

Сейчас мы фиксируем большой спрос на квартиры и проекты, предназначенные именно для жизни с семьёй. В июне, как раз в разгар ограничений, мы вывели в продажу ЖК «Созидатели» на 12-й Красноармейской и увидели очень высокий интерес к этому дому. Безусловно, свою роль играет и девальвация рубля. Люди пытаются сохранить накопления, в том числе и на фоне низкой процентной ставки по депозитам. Но этот фактор не имеет решающего значения. Ведь пока на рынке есть большой выбор проектов, гораздо более привлекательных для инвестиций. Покупать жильё на начальной стадии строительства дороже, чем в домах в конкурентном окружении (причём с более высокой готовностью) – это явно не способ преумножить капитал. Мы постоянно общаемся с клиентами и можем достаточно уверенно говорить, что покупают они для себя. 

Почему? Потому что, с одной стороны, проект – в центре, и ты можешь пешком дойти до всего, что тебе нравится. С другой, там очень классный зелёный двор. Мы пригласили крутых специалистов по ландшафтному дизайну, чтобы его сделать. Они придумали пространство, которое полностью усажено кустарниками и высокими деревьями, туда заходишь, и вокруг – зелень, как в лесу. Очень комфортный оазис, зелёная «комната тишины». Сочетание центра с хорошей инфраструктурой и продуманным благоустройством обеспечило нам спрос при достаточно высокой цене. 

Во Франции или Италии такой подход очень распространён: заходишь в крошечный дворик 50 «квадратов», но он настолько уютно озеленён, что уходить оттуда не хочется. В проекте «Созидатели» мы взяли этот тренд на вооружение. 

Спрос на «автономку»

Какие ещё актуальные тенденции мы видим сейчас в мире? Один из самых показательных примеров – Китай, который первым отошёл от коронавируса. У них сейчас бум спроса на недвижимость, связанную с медицинскими услугами; увеличилось количество проектов, где напрямую их предлагают. Особенное распространение получил сервис для пожилых людей, в первую очередь, в высоком ценовом сегменте. При этом там разрабатывают проекты, в которых эти услуги будет оказывать не врач, а, по сути, система, аналогичная «умному» дому, но только применительно к здоровью. Представьте, что в вашем доме имеется инфраструктура, которая позволяет измерить давление, сдать анализы, получить удалённую консультацию врача; в квартире имеются датчики, которые контролируют твоё состояние и «докладывают» о нём в медицинский центр. Это очень перспективное направление.

Вторая мировая тенденция, которую принесла нам пандемия, – отказ от централизованной системы кондиционирования и вентиляции. В новых проектах уже начинают закладывать индивидуальные системы, чтобы обезопасить себя от возможного заражения через воздух. Кроме того, с развитием технологии стало просто организовать с помощью трёх приборов хорошую систему приточно-вытяжной вентиляции. 

Третья общемировая тенденция связана с развитием электронной торговли и касается доставки товаров. В жилых домах предусматривают специальные помещения, где можно оставить посылку. Например, в Трамп-тауэре в Чикаго давно организованы отдельные комнаты: перед дверями квартиры сделан тамбур, куда курьер попадает по специальному коду, оставляет там посылку и уходит. Сейчас такую опцию стали активно внедрять, пандемия дала толчок развитию различных видов бесконтактной доставки. Мы изучаем возможности такого сервиса в наших проектах. 

Ещё один момент, на который, как ни странно, стали больше обращать внимание за границей – контроль доступа и системы охраны. Для проектов в России эти опции де-факто уже стандартные. А в зарубежной практике (Китай, США и частично Европа) стремление к контролю мы начинаем видеть только сейчас. Раньше, особенно в Европе, приветствовался открытый вход на территорию практически любого жилого комплекса, это было даже частью культуры. Сейчас же в новых проектах хотят ограничить доступ посторонних на территорию кондоминиума. У нас всегда был большой запрос на приватность, а сейчас он ещё очевиднее. Тем более качественные системы безопасности год от года становятся всё доступнее. Мы подсчитали: хорошая IP-домофония с распознаванием лиц может стоить всего на 20% дороже традиционной аналоговой. Это как с сотовыми телефонами, жидкокристаллическими панелями и пр. Технологии позволяют сделать безопасность гораздо дешевле.

«Домашний» интеллект

Кроме того, на Западе активно набирает обороты индустрия, связанная с системами «умный дом». Пик её развития пришёлся как раз на последние два-три года. Если раньше «умный» дом нужно было программировать и прокладывать километры бесчисленных проводов, да ещё задорого, сейчас появились голосовые интерфейсы – «умные» колонки. Они сняли с пользователя необходимость сложного программирования. Внедрение систем стало, по сути, доступно любому человеку. Неслучайно на Западе эта отрасль переживает настоящий бум. Уверен, что и Россию ждёт такая же судьба в течение двух-трёх лет. 

Ещё одна тенденция – развитие инфраструктуры дома, прежде всего, появление в ней коворкингов. За период изоляции все поняли, что в квартирах не всегда возможно или не всегда комфортно организовать рабочее место. Поэтому в будущих жилых комплексах мы хотим заранее предусмотреть все необходимые опции для комфортной работы. Мы планируем их внедрять независимо от уровня объектов.

Думаю, получат развитие и станут ещё более востребованы озеленённые оазисы в городских проектах. Если есть возможность прогуляться в своём дворовом парке или сквере, это большое благо, особенно в пандемию. Это заметно по нашим комплексам EcoCity в Мистолово и Ultra City в Приморском районе. Это большие проекты, где огромная территория позволяет спокойно гулять на свежем воздухе и при этом быть в безопасности. Когда я приезжаю туда и общаюсь с местными жителями, то понимаю, что люди здесь совершенно по-другому себя чувствуют, нежели в большом городском ЖК. Это не новинка, но явный тренд.

Серьёзных потрясений в сфере недвижимости я в ближайшее время не ожидаю. Наш рынок чем-то похож на рынок Израиля, где недвижимость тоже всегда имеет высокую ценность. В России периодически происходят девальвация, деноминация и прочие неприятности, поэтому недвижимость остаётся основной и самой надёжной валютой. 

А в Израиле это инструмент накопления и инвестирования, потому что ставка по депозиту там равна нулю. Не исключаю, что мы пойдём по тому же пути, во всяком случае это касается рынков Москвы, Петербурга и, возможно, некоторых центров притяжения – вроде Екатеринбурга. В остальной части страны могут быть свои проблемы, но в то, что двум столицам грозит тяжёлый откат или стагнация, не верю. Конечно, я говорю прежде всего о качественных проектах.