Оценщикам грозят уголовкой

Уголовные дела в отношении оценщиков хоть и нечасто, но случаются. Правда, как правило, речь идёт об оценке пакетов акций или госимущества для приватизации.

Теперь потерпевшим счёл себя столичный департамент городского имущества (ДГИ). Чиновники обратились в МВД с требованием привлечь к ответственности  оценщиков из компании «Легион-эксперт». Фирма зарегистрирована в Челябинске; в Москве она оценивала бизнес-центр в Филипповском переулке, принадлежащий компании «Астра семь». В 2016 году кадастровая стоимость здания составила 622,6 млн рублей, а в 2018-м рыночную цену определили в 275,6 млн рублей. Чиновники пошли в суд; судебный эксперт Ольга Туева из ООО «Экспертно-правовое бюро» назвала почти такую же сумму – 279,9 млн рублей. По мнению представителей департамента, «объект был обесценен более чем в два раза; таким образом собственник намеревался лишить город справедливых налоговых отчислений».

Дело возбуждено по 307-й статье УК РФ – дача ложных показаний или предоставление ложного заключения. В случае наступления «тяжких последствий» – до пяти лет. Чиновники уверены, что «эксперты применили некорректный сравнительный подход». Пока неясно, будут ли привлекать в качестве обвиняемого и судебного эксперта тоже.

Здесь нужны пояснения. Сравнительный подход применяется как раз для определения рыночной стоимости – сколько стоят похожие объекты на рынке? Есть ещё затратный: сколько стоит построить такой же объект? По поводу подходов к оценке спорят: надо в него включать НДС или нет. Верховный суд считает, что не нужно. «Установление судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости с учётом НДС, противоречит законодательству об оценочной деятельности…» (Определение ВС РФ 05.02.2020 №5-КА19-66). Минэкономразвития полагает иначе: в методике определения кадастровой стоимости есть двусмысленные формулировки; в результате в Москве, Петербурге и ещё нескольких регионах кадастровую стоимость определяют с НДС, в остальных – без. Дальше – простая схема. Государственные оценщики устанавливают кадастровую стоимость с НДС; собственник заказывает отчёт независимому оценщику и почти гарантированно выигрывает в суде.

Конечно, включение или невключение НДС даёт разницу в 20%, а не в два с лишним раза. Так что вполне вероятно, с отчётом по дому в Филипповскои оценщики всё же накосячили.

Но заявление ДГИ – совершенно недвусмысленный сигнал оценочному сообществу: будете оспаривать на основе рыночной цены – доиграетесь до уголовного дела!