Куда смотрит элита?

Начало года не предвещало особых изменений конъюнктуры, и первый скачок спроса на дорогое жильё, случившийся в начале весны, многие эксперты считали краткосрочным, предрекая стагнацию до конца года. «Весной никто не мог предугадать, как это будет. Многое пошло совсем не так, как ожидалось, – рассуждает Леонид Рысев, основатель и генеральный директор компании «Элитные квартиры», сомодератор дискуссии. – В апреле был шок, все спрятались, после двух-трёх недель тишины кто-то срочно решил продать, кто-то – купить, началось хаотичное движение. Летом люди поняли, что рубль очень неустойчив, вклады не приносят ожидаемой прибыли, а недвижимость практически не подорожала. 

С лета пошёл массовый интерес, это заметили и продавцы, и застройщики. Только на Крестовском количество предложений на «вторичке» снизилось на 30% – с 1000 до 700. Всё самое интересное, адекватное по стоимости было куплено». Сейчас спрос по-прежнему высок, но поскольку цены начали подниматься, а привлекательные варианты разобраны, сделок становится меньше, уточняет г-н Рысев.

Излишества нарасхват 

Застройщики подтверждают рост числа сделок. Так, за девять месяцев 2020 года объём продаж в проектах ГК «Еврострой» увеличился более чем на 50%, если сравнивать с аналогичным периодом 2019-го. В элитных объектах на Крестовском острове – ЖК «Привилегия» и Esper Club – рост составил 75%. Показатели «Евростроя» по итогам трёх кварталов сопоставимы с объёмом продаж компании за весь 2019 год. 

В Группе RBI фиксируют рост в 30% к прошлому году. В Art View House за три летних месяца были реализованы две квартиры, ещё по двум сейчас идут переговоры. «Мы планировали распродать этот объект за пять лет, а продали за год», – говорит Анна Романова, директор по продажам Art View House. 

«Мы объясняем рост совокупностью факторов, включая изменение курсов валют, политическую нестабильность и невозможность покинуть страну. Потенциальные покупатели остались в городе, никуда не уехали и приобретали недвижимость, в том числе элитную. Любой кризис подогревает интерес к недвижимости, которая рассматривается как незыблемый, высоко ликвидный актив. Люди пытаются сохранить накопления в надёжном, твёрдом эквиваленте. За полтора десятилетия цены в этом сегменте стремительно выросли. В том числе потому, что рынок элитной недвижимости переходит от становления к этапу развития, включая качественные характеристики новых жилых комплексов. Проекты лучше детализируются, учитывают зарубежные тенденции и мировой опыт», – считает Тенгиз Адамия, директор департамента продаж ГК «Еврострой». 

«Год начинался сложно. Мы фиксировали некое падение активности, связанное с коронавирусом и снижением курса рубля. Как правило, покупатели жилья, относящегося к элите и бизнес-классу, в такие моменты выжидают. Потом пошёл резкий всплеск активности, и для нас главной задачей было его сдерживать, чтобы что-то осталось. Мы вышли на те объёмы продаж, которые в начале года не прогнозировали. Был бешеный спрос на «Русские сезоны». Клиенты просто стояли в очереди, как это было на рынке в начале 2008-го. В мгновение были раскуплены все квартиры с террасами на Пискарёвском проспекте, которые ещё оставались», – рассказал Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI. «У нас редкая ситуация, когда на момент завершения объекта все квартиры реализованы. В ЖК «Форсайт» на углу ул. Моисеенко и Новгородской, который будет введён в этом году, осталась одна квартира, и та в переговорах. Такого результата у нас не было никогда, обычно к этой стадии остаются хотя бы две-три квартиры», – сообщил Иван Архипов, директор по развитию «Балтийской коммерции».

Некуда двигаться

Девелоперы хором сетуют на нехватку пятен для строительства новых объектов в центральных районах города. «Элита выбирает уникальность. Но в Петербурге есть ограничения, которые сдерживают развитие уникальных проектов: либо нас равняют со «спальными» локациями по показателям озеленения, наличию мест в детсадах и школах и пр., что невозможно обеспечить в историческом контексте, либо требования неформального характера перевешивают прогнозируемость сроков, прозрачность экономики», – комментирует Юрий Грудин, генеральный директор FORMULA CITY. «Председатель Законодательного собрания, по сути, блокирует весь девелоперский процесс на Петроградке, там выживают единичные проекты. Уверен, что сейчас пойдут развиваться территории Васильевского острова рядом с «Севкабелем», особенно те участки, которые расположены ближе к воде. Там появляется шанс создать интересные проекты», – считает Михаил Гущин. «Петроградка – одна из лучших локаций. Очевидно, скоро нас ждёт редевелопмент тюлевой фабрики, напротив «Забава-бара»; территория вдоль Ботанического сада имеет колоссальный потенциал», – добавляет Владимир Фёдоров, брокер, эксперт рынка элитной недвижимости.

«Нам понравилось работать в этом сегменте, но найти подходящий участок для строительства «делюкса» – большая трудность. На самом деле, это самый сложный рыночный сегмент. Мы сейчас в процессе поиска. Конечно, это должно быть новое строительство. Реконструкция не позволяет добиться необходимых планировок, технически оснащать дома так, как положено в «делюксе», строить паркинг, который нужен. Это должен быть великолепный участок в центре города, но где они?» – недоумевает Анна Романова. 

«В Петербурге уплотнительная застройка невозможна, сейчас всё идёт в основном через редевелопмент. С приспособлением зданий тоже всё очень сложно. Есть много красивых исторических домов, которые можно было бы превратить в высококлассное жильё, но встаёт вопрос парковки. Никому не хочется платить большие деньги и не иметь возможности поставить машину туда, где нужно», – согласен Иван Архипов.

«Я не вижу, чтобы локации были исчерпаны в чистом виде. Появляются чуть более сложные проекты по редевелопменту промзон. Отдельная история связана с приспособлением. Проект может встать «на стоп», и этот «стоп» – не законодательный, а понятийный. Требуется огромное количество ресурсов и времени, а результат непредсказуем. Это останавливает реконструкцию исторических зданий, потому что, даже выполнив все нормы, договорившись с какой-то частью общественности, ты не понимаешь, что будет в итоге, – рассуждает Михаил Гущин. – Элитный рынок должен развиваться в сторону реконструкции. Там есть минусы, например, отсутствие паркинга, но есть и плюсы: ты живёшь в историческом здании, это отдельное ощущение. В Москве реализованы классные проекты, которые выросли из реконструкции, экономически успешные. Но я уверен, что в Петербурге им бы просто не дали ходу. И в этом, с одной стороны, боль элитного рынка, с другой – его большая перспектива».

Вирус меняет всё? 

Покупательские предпочтения в этом году серьёзно изменились, считают застройщики. «Период пандемии показал: в квартире, которую мы считали комфортной, оказалось тесно. Понадобились дополнительные спальни, кабинет и другие пространства. Из-за изменения жизненных сценариев появилась потребность в больших площадях. Трансформировались критерии, которые являются определяющими при выборе недвижимости. Это заметно даже по тому, какие вопросы задают клиенты. Например, оказался востребован вариативный доступ, когда продуманы разные маршруты попадания в квартиру, минуя скопление людей, например, через паркинг или лобби. Опыт самоизоляции показал, что люди истосковались по клубной жизни элитного комьюнити. Многие предрекали, что формирование закрытых клубных сообществ при элитных ЖК – исчерпанный тренд, но они по-прежнему востребованы», – рассказал Тенгиз Адамия. 

«Люди стали выбирать более тщательно, требовательно. Увеличилась средняя площадь продаваемых квартир. Крупногабаритные варианты, которые долгое время стояли в продаже, оказались востребованными», – отмечает Михаил Жилин, руководитель департамента долевого строительства АН «Мир квартир». Покупатели внимательнее изучают планировки с точки зрения будущего функционала: «Мы чаще чем когда-либо вынуждены думать, как всё организовать, чтобы покупатель получил всё, что он хочет. Но пока строительный рынок не успел подстроиться под новые требования».

Жизнь без ремонта

Тренд, наметившийся ещё до пандемии и набирающий обороты, – готовая отделка. «Петербург отстаёт от Москвы в сегментах «премиум» и «элит» в плане продукта. Когда мы выходили в Москву с проектом Eleven, то столкнулись с тем, что последние полтора года в столице 50-70% новых объектов выводят на рынок уже с полной отделкой. В этом году их оказалось четыре из шести. Покупатель, выбирая квартиру и «наевшись» работой с дизайнерами, всё чаще отдаёт предпочтение готовым вариантам. В Петербурге они пока востребованы в комфорт-классе. Но думаю, и у нас в ближайшие год-два элитные проекты будут всё чаще появляться с полной отделкой», – говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».

«По нашему опыту спрос на такие объекты растёт. Но больше квартир с интерьерами мы видим, конечно, в Москве, – подтверждает Яна Рахматулина, менеджер по развитию Galerie 46. – Преимущества для покупателей очевидны. Человек получает готовое для жизни пространство, ему не нужно самостоятельно заниматься ремонтом, не нужно ждать, когда его закончат соседи. Есть условное понимание конечной стоимости покупки, гарантийное сервисное обслуживание, есть экономия на мебели, материалах, отделочных работах. Застройщикам объекты с готовыми интерьерными решениями дают конкурентное преимущество на рынке, плюс клиент быстрее решится на покупку. Сам он зачастую не может визуализировать будущие интерьеры. Плюс отсутствие незаконных индивидуальных перепланировок». 

«Такой подход удлиняет срок продажи, поскольку покупатели не особо доверяют картинкам и должны лично удостовериться в качестве материалов и работ, т.е. дождаться завершения строительства и отделочных работ, – считает Иван Архипов. – Но маркетинговый эффект это даёт». 

«Потребность в отделке идёт из нижнего ценового сегмента рынка, где есть желание быстрее въехать, экономя на всём. Там совершенно другая мотивация. 

В элите стоит смотреть на зарубежный опыт и смену поколений. Среди тех, кто сейчас покупает большие дорогие квартиры, молодёжи пока мало. Люди моего поколения готовы вкладывать деньги в ремонт, дизайн, покупку мебели, для многих это перерастает в хобби. Им хочется этим заниматься самим. У всех, наверное, есть знакомые, которые при наличии денег строят дачи десятилетиями или не спешат с ремонтом в дорогих квартирах. Но у молодёжи немного другой взгляд на жизнь. Им хочется ускорить процесс, въехать, купить уже готовый продукт», – делится наблюдениями Антон Иванов, директор по развитию «БАЗИС-СПб».

«В этом контексте очень интересен зарубежный опыт. Там интересное деление рисков: девелоперы строят дом, а дизайнерская студия вкладывается в ремонт и интерьер. Получается совместный проект. В нашем случае риск на себя берёт только девелопер, дизайнер ничем не рискует», – отмечает генеральный директор СК «Ирбис» Геннадий Киркин.

Дорогое будущее 

«В кризис 2008 года было резкое падение рынка на 30%. Возникает вопрос: произойдёт ли нечто подобное сейчас? Я ориентируюсь в прогнозах на то, что происходит на биржах в Америке. В 2008-м власти не спасали рынки, а сейчас на них закачали огромное количество денег и в ближайшие два-три года продолжат это делать. Соответственно, будет инфляция. Для рынка недвижимости – это очень хорошо, потому что деньги начинают обесцениваться, их нужно куда-то вкладывать. Это позволит избежать провала на рынке недвижимости или обойтись небольшим, – прогнозирует Леонид Рысев. – Мы видим, что люди бегут из депозитов, бегут от рубля. Валюту покупать не хочется, а недвижимость – можно. Но всплекс активности, начавшийся весной и продолжившийся летом, уже начинает затухать, рынок будет ужиматься». 

«За последний год в Петербурге количество новых элитных объектов отстало от уровня спроса. Часть покупателей переметнулась с новостроек на «вторичку», построенную за последние пять лет. Сейчас эти квартиры активно конкурируют с первичным предложением, хотя оно год от года становится чуть лучше, ярче, интереснее», – говорит Константин Гриценко. «Мы называем «элиткой» чересчур широкий диапазон объектов. А нам как профессионалам было бы правильно оперировать нормальными классифицирующими терминами, куда бы вошли, возможно, «премиум», «элита» и «делюкс». Безусловно, ни портреты покупателей, ни сам продукт, ни локации этих классов сравнивать невозможно», – уверена Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

«Наши текущие успехи не связаны с развитием рынка, а все наши проблемы – от недоразвитости. Мы отстаём от Москвы, где десять топовых объектов имеют стоимость 2,5-4,5 млн рублей за квадратный метр. Если у нас появятся объекты такого уровня, как были запланированы на Конюшенной площади, на Марсовом поле, на канале Грибоедова от братьев Акимовых, со стоимостью 10 000, 15 000, 20 000 евро за метр, их будут брать», – считает Владимир Фёдоров. 

По его мнению, большое будущее может быть и у пригородных проектов высокого сегмента, хотя для многих элитная недвижимость сейчас означает привязку к городу: «Колоссальный потенциал у южного берега Финского залива, который пока оценил только президент, разместивший там резиденцию».

Смотрите видеосюжет по итогам встречи  

Редакция NSP благодарит за помощь в организации и проведении встречи партнёров мероприятия: Российскую гильдию управляющих и девелоперов, «Сбер» и Galerie 46.