Деньги времён пандемии
У инвесторов возрос интерес к коммерческой недвижимости как к готовому арендному бизнесу, но ликвидных объектов на рынке по-прежнему немного. Наибольшим спросом пользуются торговые «встройки», склады и офисы.
Объём инвестиций в недвижимость России, согласно отчёту CBRE, по предварительным итогам III квартала составил порядка 58 млрд рублей. За счёт более активных продаж в начале 2020-го итоги девяти месяцев пока демонстрируют положительную динамику: объём вложений достиг 180 млрд рублей – против 166 млрд в прошлом году.
Однако за три последних месяца заметно «сдулся» спрос на объекты торговой и офисной недвижимости. А вот интерес к складскому сегменту по-прежнему высок, хотя инвесторов привлекает в основном московский регион. На втором месте по предпочтениям – покупка участков под жилую застройку. Всего в них вложено около 17,4 млрд рублей. При этом половину объёма обеспечили сделки петербургских девелоперов. Всего же с начала года в землю для реализации жилых проектов по всей стране было инвестировано не менее 60 млрд рублей, что на 24% больше, чем за тот же период 2019-го.
В Colliers International перечислили ключевые сделки, которые произошли в Петербурге за январь–сентябрь: это покупка компанией Professional Logistics Technologies логопарка «Троицкий», переход креативного пространства «Ткачи» в сеть бизнес-центров «Сенатор» (от холдинга «Империя»), а также продажа ТК «Ладожские ряды» и БЦ «Лада» на проспекте Энергетиков. Кроме того, в начале года было реализовано здание отеля на стадии реконструкции на ул. Восстания, 45, а сеть «О’Кей» приобрела у X5 Retail Group гипермаркет на улице Руставели. (Однако обе эти сделки связаны с покупкой объектов без текущего арендного дохода.)
По оценкам IPG.Estate, средний уровень рентабельности по-прежнему укладывается в диапазон 8–12%. Особенно хорошие показатели дают склады класса А.
Что касается рынка «готового бизнеса», за месяц на онлайн-сервисе «Авито» в Петербурге было представлено свыше 3000 объявлений (доля частников – 38%). Цена петербургских лотов, как правило, не превышает 35 млн рублей. Наибольшее количество «готовых бизнесов» традиционно предлагается в сфере услуг. Чаще всего речь об аренде помещений (или мест) с оборудованием. Однако встречаются и варианты, когда автосервисы, автомойки, мини-отели и медицинские центры расположены на собственных площадях. Например, сейчас выставлен довольно крупный ресторан на пр. Энгельса, 68 – за 105 млн рублей. Остальные «едальни» функционируют на арендованных метрах: из самых дорогих – предложение по продаже пяти точек «Сабвэй» (за 30 млн рублей).
В торговом сегменте реализуются несколько магазинов стройматериалов, хозтоваров, сантехники и бытовой техники, различные продуктовые точки, магазины разливного пива. В производственной категории – свыше двухсот объектов: от швейных мастерских до производства электроинструмента.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
«По итогам третьего квартала на рынке инвестиций Петербурга доля вложений в участки под строительство жилья составила 86%. Остальное – сделки с офисами (8%) и торговой недвижимостью (6%). При этом интерес инвесторов направлен на участки для реализации точечных проектов жилья и апартаментов (площадью до 5 га), исторические здания в центре города, а также на активы компаний, реализуемые через банки. Наибольший интерес инвесторы проявляют к качественным БЦ и складам с защищённым потоком потребителей в долгосрочной перспективе. Однако продавцы таких объектов не спешат с ними расставаться: либо поднимают цены, либо вовсе снимают с продажи»
«В марте многие инвесторы взяли паузу, чтобы осознать, какие последствия будет иметь пандемия. Но примерно в конце мая они сделали вывод, что «самого страшного не случилось», и возобновили мониторинг. В первую очередь активен спрос на бизнес-центры с арендаторами. Интерес к складской недвижимости существенно вырос. А вот количество выставленных объектов даже упало: некоторые продавцы планировали перевести выручку от сделки в валюту и не готовы мириться с потерями из-за роста курса. Сделки закрываются во всех сегментах. У нас, например, уже состоялись продажи бизнес-центра и отдельных офисных помещений, на завершающей стадии продажа торгового центра и земельного участка под коммерческий девелопмент. На рынке прибавилось частных инвесторов, которых интересуют готовые доходные объекты с окупаемостью около 10 лет. Причём наибольшим спросом пользуются варианты от 100 млн до 500 млн рублей»
«Интерес к коммерческой недвижимости возрос, поскольку другие инвестиционные инструменты довольно сложны для консервативного инвестора. Сейчас мы видим снижение банковских ставок, высокую волатильность валютных курсов и кризисные явления на рынке ценных бумаг. Коммерческая недвижимость становится своеобразной тихой инвестиционной гаванью. В основном как «готовые бизнесы» приобретаются встроенные помещения, офисные центры и склады. Выбор есть, но массово с активами никто не расстаётся. На мой взгляд, традиционно в конце года будет хорошая динамика инвестиций во встроенные помещения. Идут некоторые продажи на офисном рынке. Сейчас мы следим за сделками по складам класса А. Их немного, но они очень крупные: речь о суммах больше миллиарда рублей. Довольно безнадёжно простаивают торговые центры, а абсолютно безнадёжно – гостиницы. В этой сфере всё поставлено на стоп»
«По итогам трёх кварталов на рынке продаж наибольшим спросом пользовались офисы. Объём сделок с ними составил 58 550 кв.м.
Эти цифры, кстати, не сильно отличаются от показателей за аналогичный период прошлого года – 55 750 кв.м. Однако в 2019-м основной объём сделок пришёлся на четвёртый квартал. Территориально наиболее востребован Василеостровский район. Продажи активнее всего шли в начале года (64%), а на второй квартал пришлось всего 3% от общего объёма сделок. Среди наиболее крупных – покупка МФК «Империя» креативного пространства «Ткачи». Кроме того, FBS Групп приобрела 10 000 кв.м в бизнес-центре «Наличная 44», а Jensen Group – 4220 кв.м в БЦ «Дизель». Цена «квадрата» офисов класса B и B+ составила 100 000–130 000 рублей. Объём сделок со складами – всего 54 900 кв.м (преимущественно речь об объектах класса А). Это на 75% меньше, чем за тот же период в 2019-м. Самым востребованным у инвесторов остаётся южное направление»
«В начале «локдауна» многие инвесторы рассчитывали приобрести стресс-активы по низкой цене. По факту же серьёзных дисконтов мы не увидели, но тем не менее эти ожидания подстегнули спрос. Драйвером стало и снижение курса валют и ставок по депозитам. Наибольшим спросом в этом году пользуются участки под жилищное строительство. Связано это, прежде всего, с окончательным переходом девелоперов на работу по эскроу-счетам»
«Рост предложений наблюдается в гостиничной сфере. На продажу выставляют мини-отели, хостелы, гостиницы среднего класса. Спрогнозировать их окупаемость для инвесторов сейчас сложно (учитывая период долгого простоя), поэтому есть вероятность, что эти варианты «зависнут».
Основная часть инвесторов готова вкладывать от 20 млн до 50 млн рублей. Из-за нового налогообложения вкладов активизировались игроки, оперирующие суммами 3–4 млн рублей. Они склонны приобретать квартиры или апартаменты. Есть, конечно, и те, кто готов потратить свыше 300–500 млн рублей, но качественных инвестиционных объектов высокого уровня в городе не так уж и много, продавцы не спешат выставлять их на продажу. Несмотря на снижение доходности, средние ставки капитализации остались прежними. Профессиональные инвесторы стабильно готовы приобретать качественный стрит-ритейл в спальных районах с высоким пешеходным трафиком. Многие ожидают появления на рынке непрофильных, стрессовых активов. Кроме того, резко вырос спрос на склады, особенно в пределах КАД, подходящие под распределительные центры»
«Спрос не «просел», а, наоборот, существенно вырос. Объясняется это рядом факторов: другой порядок дисконтов в кризисный период, рост курса валют, низкие проценты по депозитам, закрытие границ на фоне пандемии. Однако стоит отметить, что тотальной распродажи на рынке нет. Ликвидные объекты довольно быстро находят покупателей, но продавать их даже с небольшим дисконтом никто не спешит. У инвесторов с бюджетом от 3 млн до 10 млн рублей наибольшей популярностью пользуются апартаменты для сдачи в аренду, а также небольшие офисы в центре города. Однако среди нынешних инвесторов преобладают люди, готовые вложиться в покупку объекта коммерческой недвижимости стоимостью от 5 млн до 20 млн рублей. Они предпочитают стрит-ритейл с арендаторами. Многие снова стали активно покупать помещения на первых этажах в новостройках, чтобы сдать их под магазины и предприятия сферы услуг. Игроки с бюджетом от 50 млн, кроме торговой недвижимости, рассматривают варианты покупки складов. Петербург всё больше привлекает инвесторов из Москвы и других регионов»
«Для рынка действующих бизнесов характерна высокая степень неопределённости из-за сложностей с прогнозированием доходности. Инвесторы ищут активы, сохранившие или не сильно потерявшие арендный поток, и готовы их приобретать с дисконтом. Запрашиваемый уровень скидок к среднерыночной цене – 15–25%, но активов «под давлением» на рынке пока немного. Наиболее серьёзно пострадал сегмент ритейла, в частности, формат «бигбоксов» – продуктовых гипермаркетов. В некоторых случаях продавцы выходят из переговоров, не понимая справедливой рыночной цены на текущий момент. Сроки закрытия сделок удлинились, их участники проявляют нервозность. Покупатели офисных зданий для собственных нужд сокращают запросы. Сказывается опыт удалённой работы в период карантина. Всё это в целом негативно влияет на ход переговоров. Но рублёвая инфляция, думаю, будет стимулировать инвесторов к закрытию сделок до конца года. На рынке присутствуют как крупные собственники недвижимости, так и российские фонды, связанные с банковскими и страховыми группами. Есть частные инвесторы из других отраслей, участники санкционных списков, репатриирующие деньги из-за рубежа (и аффилированные с ними компании и лица)»
«Спрос на покупку «готовых бизнесов» снова снизился, что напрямую связано со второй волной Covid-19. Покупатели опасаются приобретать бизнес в арендованном помещении. Многократно снизился спрос на гостиничные объекты.
Тем не менее сделки происходят. За сентябрь, например, мы провели их с десяток – в разных ценовых сегментах: и до миллиона рублей, и более 20 млн. Круг инвесторов расширился. Появилось больше крупных игроков. Суммы доходят до 100 млн рублей. Наиболее интересны сделки в сфере промышленности, но они требуют глубокого финансового анализа. Речь идёт и о ресурсодобывающих предприятиях (карьерах), и о крупных промышленных комплексах с большим парком оборудования и недвижимостью в собственности»
