Новостройки кончаются?

Об этом рассуждали участники онлайн-конференции Сбербанка «Время изменений: рынок недвижимости – взгляд в будущее». Об основных мерах поддержки строителей рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин. Это 12 млрд на субсидирование кредитов, которые взяли застройщики, работающие без проектного финансирования; дополнительные деньги на достройку проблемных домов и решение проблем обманутых дольщиков. Упрощение регулирования в строительной сфере, сокращение избыточных процедур и ограничений, что должно сократить на 10–15% инвестиционный цикл строительства.

«В 2019 году мы полностью поменяли парадигму, перейдя на эскроу-счета. Это стресс, который ожидаемо приводит к падению объёмов. Число разрешений на строительство сократилось, что больше всего нас тревожило. Но в сентябре 2020-го площадь новых проектов превысила объём ввода жилья. Это значит, инвесторы поверили в рынок. Около половины проектов пока реализуются по старым правилам, но в основном переход на эскроу завершён», – уверен Марат Хуснуллин.

Заместитель председателя Банка России Ольга Полякова заявила, что объём кредитных лимитов по проектному финансированию превысил 2 трлн рублей: «Застройщики постепенно выбирают лимиты. Пока их задолженность составляет около 800 млрд рублей. И она полностью перекрывается средствами, накопленными на эскроу-счетах, где находится около 850 млрд рублей. Средняя ставка по проектному финансированию сейчас ниже 5%. В 55 субъектах РФ уже есть почти 300 завершённых проектов, застройщики которых получили с эскроу-счетов 64 млрд рублей».

В Сбербанке уверены, что к концу следующего года 90% всех новостроек будут реализовываться через эскроу-счета. «По площади около 60% всего строящегося с эскроу жилья приходится на проектное финансирование Сбербанка. Наш портфель за прошлый год вырос в два раза, а с начала года – на 70%. Задолженность по кредитам девелоперов превышает 760 млрд рублей; две трети этих проектов реализуются с эскроу. Всего "Сбер" принял 1500 решений по кредитам (половина из них одобрена в 2020 году) на сумму 1,9 трлн. Нами открыто 160 000 эскроу-счетов, на которых находится около 500 млрд рублей. Такие темпы позволяют прогнозировать, что к концу следующего года подавляющее число новостроек будет продаваться через эскроу-счета», – отмечает заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов.

По его словам, "Сбер" предлагает девелоперам больше десятка новых продуктов, в первую очередь на покупку и развитие строительных площадок. Например, в рамках «Проектного бриджа» уже заключено около 30 сделок на сумму примерно 30 млрд рублей. Есть продукт «Два в одном» – транш на покупку земли и на начало строительства. Есть и банковская гарантия на покупку участка, которая позволяет застройщикам не привлекать значительные собственные средства на начальных этапах, она обходится дешевле кредита. «Мы развиваем и онлайн-сервисы. Научились открывать эскроу в нашем приложении, и теперь более двух третей таких счетов формируются дистанционно. А каждая вторая заявка на проектное финансирование поступает через личный кабинет застройщика», – рассказывает Анатолий Попов.

Деньги некуда потратить?

Все участники конференции отметили возросший спрос на первичном рынке, который стимулировала программа льготной ипотеки. По данным Анатолия Попова, в начале года средства на эскроу-счетах от месяца к месяцу прирастали на 15–20%. А с июля, когда программа набрала обороты и был увеличен максимальный размер кредита, прирост составлял в среднем уже 25%. За первое полугодие на счета эскроу в "Сбере" поступило 150 млрд рублей, а за третий квартал – 230 млрд рублей. «Выбранные застройщиками лимиты на 90% покрыты средствами на эскроу, и ставка для многих компаний приближается к нулю. Около 20% проектов, получивших кредиты в "Сбере", завершаются досрочно, а значит, и кредиты будут досрочно погашены», – уверен Анатолий Попов.

В процессе дискуссии возник вопрос: стоило ли так «разгонять» ипотеку и поддерживать строителей? Ведь в итоге за рост цен заплатят покупатели. Впрочем, заместитель главы Минстроя Никита Стасишин усомнился, что новостройки дорожают только из-за льготных кредитов. Он отметил, что несколько предыдущих лет в регионах цены практически не росли и стремились к себестоимости. Сказалась и инфляция. Кроме того, серьёзное увеличение стоимости "квадрата" произошло только в отдельных локациях с повышенным спросом. Раньше застройщики конкурировали ценой, и зачастую, чтобы «разогнать» продажи, торговали квартирами даже ниже себестоимости. Зато теперь стартуют проекты с правильным благоустройством, комфортной средой, с квартирами с отделкой, а это закономерно толкает  себестоимость вверх, уверен чиновник.

«Утверждение, что все, кто хотел и мог купить квартиру, уже это сделал, неверно. Число людей, которые стремятся улучшить жилищные условия, только растёт. И это избирательный спрос. Покупателям не надо абы что, они чётко формулируют запрос: какая должна быть инфраструктура, какой этаж, какая планировка и т.д. Стоимость растёт, и такая позитивная динамика в среднесрочной перспективе продолжится», – полон оптимизма старший вице-президент Сбербанка Владимир Ситнов.

Основатель и руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов тоже считает что рыночная ситуация развивается нормально: «Идёт органичный процесс. Не забывайте, что мы стартовали с очень низкой базы. Зачастую семьи с двумя детьми и с хорошим доходом всё ещё живут в «двушках». Потому фундаментально мы в самом начале пути. А вот то, что предложение уменьшается, – это самое плохое, что может быть. «Пузыря» на рынке ипотеки нет. Есть другой глобальный «пузырь»: мы стимулировали спрос и при этом не развивали предложение. Самое плохое, что резко уменьшается его объём. Мы уже видим, как квартира эконом-класса дорожает на 20%, а её всё равно покупают».

«Госпрограмма льготной ипотеки даёт существенный вклад, но даже с её отменой рынок сохранит очень хороший спрос, поскольку ключевая ставка существенно снизилась. Да, цены подросли, но если сравнивать их с ноябрём прошлого года, разница небольшая – около 10%. При этом предложение действительно вымывается. Рынок был не готов к такому взрывному росту спроса. Застройщики должны поверить, что это долгосрочный тренд и увеличивать объёмы строительства», – полагает вице-президент, директор дивизиона «ДомКлик» Николай Васёв.

Индивидуальный продукт

Расширить предложение и увеличить объёмы ввода жилья призвано развитие индивидуального жилищного строительства. Председатель Комитета по строительству «Деловой России» Владимир Кошелев уверен, что для этого надо пересмотреть часть нормативов: «Пока ИЖС – это 45% от общего ввода жилья. Нужно переходить на масштабные малоэтажные проекты и промышленное домостроение. Кроме того, надо сделать шаг назад и пересмотреть регулирование в малоэтажном строительстве. Например, отменить  госэкспертизу. Это сдерживающий фактор».

Вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов констатировал, что кредитование масштабных малоэтажных проектов на зачаточной стадии: «Сбер" рассмотрел 1500 заявок на проектное финансирование многоэтажных проектов, но если мы говорим об индустриальном ИЖС, количество обращений близко к нулю. В этом году к нам поступило 20–30 таких заявок. Даже если снизить ставку по ипотеке на ИЖС, но при этом на рынке не будет готового и понятного покупателю продукта, это не сработает. Нужны типовые стандарты и проекты, которые мы сможем предложить, как предлагаем квартиру в многоэтажном доме. Потребитель должен получить, например, таунхаус с понятной транспортной и инженерной инфраструктурой, с управляющей компанией, которая будет следить за функционированием объекта и т.д.».

Такой продукт, по словам Никиты Стасишина, президент поручил подготовить следующим летом. «Есть поручение распространить на ИЖС такие же (как и для многоквартирных домов) условия по ипотеке. Нужен понятный банкам предмет залога, понятный гражданам с точки зрения сроков возведения и цены продукт. Нужны участки, обеспеченные сетями, дорогами и «социалкой». Придётся очень плотно работать с промышленностью материалов, чтобы понимать себестоимость такого продукта. Но только на индустриальных проектах нельзя сосредотачиваться. Многие люди сами строят дома хозспособом; им тоже нужны кредитные продукты. Пока мы имеем около 40 млн кв.м ИЖС в год; причём в основном это давно построенные дома, зарегистрированные по «дачной амнистии». Но если говорить о планах возводить 120 млн кв.м жилья в год, то к 2030-му 70 млн кв.м должно приходиться на многоквартирные дома и около 50 млн кв.м – на ИЖС, из которых 10–20% строится индустриальным способом».