Жильё уходит в отрыв
Рынок новостроек в конце 2020-го определяют три фактора: вирус, кризис и реформа. Ситуация в жилищном строительстве лучше, чем в других отраслях.
Карантин и пандемия напрямую строительную отрасль не задели. Работа на стройплощадках (в отличие от Московского региона) не останавливалась. Часть горожан переключилась на загородный рынок, обеспечив этому сегменту небывалый подъём. Но вряд ли это существенно повлияло на общий объём спроса в новостройках. Уехали и не смогли вернуться рабочие-мигранты, создав определённый дефицит рабочей силы. Это проблема, и в перспективе она приведёт к росту затрат и цен. Но Минстрой в курсе и обещает решить вопрос, по крайней мере, для крупных застройщиков. Дистанционные продажи и удалённую работу девелоперы освоили на удивление быстро. Некоторые технологические неудобства с лихвой компенсировались сокращением издержек (на содержание и обслуживание офисов, на служебный транспорт и пр.). Более того: «дистанционка» оказалась на диво уместна при росте внешнего спроса и доли региональных покупателей. Для 3D-тура по объекту неважно, где находится покупатель: на Васильевском острове или на Русском. Директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов, среди главных трендов отмечает «рост объёма онлайн-сделок и цифровизации в целом; увеличение числа инвестиционных сделок, а также покупок квартир «на будущее детям».
Остров везения
Кризис... Наверняка строители о нём слышали. Что закрывается общепит, что проблемы с заполняемостью у гостиниц, пустеют офисные центры, на грани выживания – ритейл. Но у тех, кто работает в строительстве жилья, ничего такого не происходит! Покупатели теснятся в центрах продаж, из последних сил соблюдая социальную дистанцию. Да, количество сделок по ДДУ несколько сократилось: за 11 месяцев минус 22,1% в Петербурге, минус 27% – по области. Но рост цен с запасом перекрыл нехватку покупателей. Так что выручка застройщиков в целом даже увеличилась. Очень вовремя подоспела льготная ипотека – тот редкий случай, когда застройщики оценивают меры правительства исключительно позитивно.
Серьёзная угроза – снижение доходов населения. Это долгосрочный фактор, и на него ни застройщики, ни правительство всерьёз повлиять не могут. По крайней мере, в рамках сложившейся системы. Впрочем, генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега заявил в интервью NSP.ru: «Мы 30 лет на рынке, пережили три кризиса. И 30 лет удивляемся: откуда граждане берут деньги? Откуда-то берут...» По данным аналитиков Национального рейтингового агентства, в ближайшие пять лет граждане могут вывести с депозитов ещё 3,4 трлн рублей. А вариантов для инвестирования (да даже и для сбережения) оставшихся денег всё меньше... Так что квадратный метр выступает в роли «резервной валюты».
Реформа. Тут всё понятно: отрасль переходит под косвенный контроль банков и бодро добавляет к себестоимости процент по проектному финансированию. Как поведут себя банки в стрессовой ситуации – неясно, потому что стресса нет. Мелкие и средние фирмы предсказуемо теряют самостоятельность или уходят с рынка. Смогут ли застройщики договориться с финансистами, если возникнет необходимость снижать цены (например, при дальнейшем сокращении спроса), – неизвестно.
Председатель совета директоров холдинга «РСТИ» Фёдор Туркин отмечает, что отношения с банкирами конструктивные: «Если раньше работу с банками можно было охарактеризовать как простую арифметику, то сейчас это высшая математика. А «лишних» денег у добросовестного и ответственного застройщика не бывает. Если хочешь двигаться вперёд, ты должен вкладываться в развитие компании».
Директор по развитию СК «Л1» Надежда Калашникова так обозначает основной тренд 2020 года: «Число объектов, достраивающихся по правилам «первички», стремительно сокращается. На их место приходит тотальная «вторичка» – более дорогая по себестоимости и менее доступная для покупателя, чьи доходы смещаются в противоположную от цен сторону».
К концу года наметилась некая стагнация, говорит Никита Пальянов. Нового витка спроса он ожидает к весне 2021-го. К этому времени покупатели немного привыкнут к выросшим ценам. И их будет подталкивать завершение программы льготной ипотеки (в июле).
Компании в сложных условиях ведут себя по-разному. Как команды на футбольном поле. Одна предпочитает построить компактную оборону и уповать на редкие контратаки. Другая рискует и ведёт игру на «встречных курсах».
Из важных факторов стоит отметить ещё два. Первый – сокращение объёмов строительства. В конце 2018 года в Петербурге возводили 813 многоквартирных домов – 356 348 квартир, 15,392 млн кв.м. В 2020-м – 695 МКД, 277 833 квартиры, 12,057 млн кв.м. (Единый ресурс застройщиков считает вместе с апартами, снижение по «чистому» жилью – больше.) Минус 22% по количеству жилых единиц и по площади. В области ситуация драматичнее. Домов к концу 2020-го строится в 2,4 раза меньше, чем в 2018-м (356 и 862), по количеству квартир новостройки сократились почти вдвое, по общему метражу – аналогично.
Второй фактор – обострение соперничества между городскими и областными проектами. За покупателей, за пригодные для строительства площадки, за федеральное софинансирование...
Региональная конкуренция
Пока областные новостройки проваливаются сильнее. И по объёмам (см. выше), и по ценам.
В январе 2020-го разница в стоимости «квадрата» в городском спальнике и во Всеволожском районе составляла 34 421 рубль. В ноябре – 53 716 рублей.
Крупные застройщики приобретают наделы в Петербурге. Например, ГК «Полис Групп» завершила проекты в Мурино и в Кудрово и запустила в Петербурге строительство ЖК «Полис Приморский». ГК «КВС» приобретает крупную территорию в Пушкинском районе, начинает проект в Стрельне. Возможно, компании сознательно сокращаются своё присутствие в Ленобласти?
«Мы вовсе не сворачиваем присутствие в Ленобласти! Мы запустили ещё один крупный проект в Мурино – «Мой Мир», он развивается вполне успешно: темпы продаж выше ожиданий. В первом полугодии мы объявим о старте ещё одного проекта в Ленобласти. Сейчас хорошее время для локаций эконом-класса», – заявляет председатель совета директоров ГК «Полис Групп» Андрей Сорочинский.
«Мы стараемся поддерживать сбалансированность портфеля проектов. Запуск новых объектов в Петербурге обусловлен тем, что часть городских строек мы завершили. Предложение необходимо пополнить. В Ленобласти мы продолжаем строить жильё в Янино и Сертолово. Просто новых интересных проектов в области нам пока не предлагали», – коментирует генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко.
«Отставание области от города в стоимости и объёмах продаж будет сокращаться, – полагает заместитель генерального директора ГК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. – Это связано с выравниванием количества и качества предложений на рынках двух субъектов. Раньше областные застройщики уходили в город, потому что рентабельность там была выше. Сейчас они возвращаются – льготная ипотека рождает высокий спрос, участки в городе дорожают, и крупные девелоперы возобновляют работу в области».
Подтверждением этого тезиса стало начало работ в Новосаратовке.
Развитие ситуации, кроме того, зависит и от того, насколько эффективным будет вовлечение в строительство площадок для редевелопмента, а также – от изменения нормативного регулирования реновации (см. «Мнения экспертов»). У города есть резервы. Если он сумеет их подключить и использовать.
Мнения экспертов
«Ключевым фактором роста цен стало сокращение предложения, и в Петербурге этот процесс идёт быстрее. Весной и летом были практически «вымыты» дешёвые варианты, остались в основном дорогие предложения. Такое уже бывало. Сейчас область начнёт плавно догонять, поскольку уровень цен в городских новостройках близок к пределу.
На рынок влияла неопределённость с продлением льготной ипотеки: люди ощущали, что нет времени на принятие взвешенного решения, и принимали то, которое проще. С городским жильём – проще, хотя и дороже. В ноябре срочность ушла, и наступил спад интереса.
Думаю, в течение полугода ситуация вернётся к исходной: разрыв в цене между городом и областью составит 15–20%»
«Спрос на жильё в обжитых городских кварталах будет расти на фоне снижающегося предложения, это тренд на многие годы вперёд в Петербурге. Тем не менее программа реновации зависит больше не от покупательской способности, а от параметров, которые регулируют процесс расселения, от градостроительных условий в кварталах. Закон о всероссийской реновации как раз предлагает механизмы, которые могут ускорить обновление территорий с ветхим жильём в нашем городе, да и во многих других регионах России»
«Всякий кризис привносит сумятицу. Спрос увеличил целый ряд обстоятельств: вирус, льготная ипотека, падение курса рубля, снижение ставок по депозитам. Граждане стремились даже небольшие свои сбережения переложить в квадратные метры. Не думаю, что это долгосрочный тренд, скорее – реакция на неопределённость. Увеличение продаж и цен – хорошо для застройщиков. Но девелоперы – рациональные люди, они давно на рынке и понимают, что не бывает развития по экспоненте. Как только стимулы пропадут, нынешний ажиотажный спрос сменится более «вязким» и скромным»
«Мы находимся в постоянном диалоге с банками и сложностей не испытываем. К примеру, мы привлекли 27 млрд рублей в Сбербанке для реализации трёх проектов в Петербурге – «Галактика PRO», «Московские ворота II» и два корпуса квартала «Галактика». Во всех этих проектах открыты продажи с использованием счетов эскроу. Так что, несмотря на пандемию, наши планы относительно вывода на рынок новых объектов не поменялись. Год был непростым, однако меры господдержки и способность опытных игроков быстро адаптироваться к меняющимся условиям позволили отрасли выстоять»
«Наша компания стратегически реализует именно проекты-«миллионники». За 14 лет мы накопили опыт и компетенции, ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» входят в число крупнейших проектов КОТ в России. Мы готовы продолжать работу в формате комплексного освоения. Города исторически развивались поквартально, с одновременным строительством жилья и инфраструктуры. Купчино или юго-запад Петербурга – эту застройку сегодня можно было бы назвать КОТ. Такие проекты позволяют не только обеспечить современным жильём десятки тысяч новосёлов, но и гармонично развивать новые районы. Одна из ключевых задач, которая стоит перед отраслью в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда» – увеличение объёмов жилищного строительства до 120 млн кв.м в год. За счёт точечной застройки этого не добиться»
«Доля квартир, приобретённых по ипотечным кредитам в новостройках, в 2020 году побила все рекорды. Причины понятные: прежде всего, это программа господдержки под 6,5%. В нашем
ЖК «Триумф Парк» доля ипотечных сделок составила 75%, тогда как в 2019-м – 55%. Ещё один ключевой тренд – уменьшение средней площади квартиры в новостройках.
Повышенный спрос в этом году был обусловлен рядом факторов, в том числе рекордно низкими ипотечными ставками. Это спровоцировало и скачок стоимости «квадрата». Как и любой рост цен, это с нами уже навсегда, однако возможна небольшая коррекция на переоценённые объекты в первой половине 2021-го. Темпы роста спроса снизятся в будущем году, но его существенного падения мы не ожидаем. Всё же рынок недвижимости далёк от насыщения, особенно в Петербурге, где велика доля региональных клиентов.
Покупатели никогда не воспринимают повышение цен как «хорошую новость», а девелоперам стоит быть осторожнее при прогнозировании денежных потоков»
«Миллионы» на периферии
В декабре Группа ЦДС начала строительные работы в Новосаратовке. Такие масштабные проекты на рынке не появлялись давно. В Новосаратовке застройщику принадлежит около 450 га, а в перспективе могут быть застроены и все 700. За 12-15 лет девелопер рассчитывает возвести около 4,5 млн кв.м жилья и 500 000 кв.м коммерческих площадей плюс объекты социальной и бытовой инфраструктуры.
В рамках первой очереди построят четыре 22-23-этажных корпуса на 1690 квартир общей площадью около 63 000 кв.м. Кроме того, до 2023 года здесь должны появиться многофункциональный комплекс, несколько детских садов и школ, пожарная часть, отделение полиции, поликлиника со станцией скорой помощи.
Кроме того, в конце года Группа ЦДС начала застройку 50 га в Парголово, севернее Суздальского шоссе. Здесь построят около 350 000 кв.м недвижимости. В рамках первого этапа возведут комплекс общей площадью 123 000 кв.м, рассчитанный на 1799 квартир. Продажи в обоих проектах начнутся в 2021-м.
В этих комплексах будет не только много жилья, но и значительный объём сопутствующей инфраструктуры. По словам главного специалиста по маркетингу Группы ЦДС Натальи Кукушкиной, одно место в детском саду или в школе обходится минимум в 1-1,5 млн рублей. Дополнительные расходы («социалка», дороги, обслуживание кредитов) ведут к росту цен. Город эти затраты не компенсирует. В лучшем случае удаётся поучаствовать в какой-нибудь целевой программе, с возмещением расходов после сдачи объекта.
Крупные застройщики в масштабных проектах могут сэкономить, выбрав более скромные материалы и оборудование. «Но рано или поздно этот ресурс будет исчерпан. Необходимо строить с качеством, к которому привыкли покупатели. А доходы населения не растут, поэтому зазор между себестоимостью и ценой становится всё меньше», – констатирует Наталья Кукушкина.
До метро не запыхавшись
Новые масштабные проекты редко могут похвастаться пешеходной доступностью метро. Однако есть новостройки, от которых до ближайшей станции можно дойти за пять минут. ЖК «Приморский квартал» – совместный проект компании «Мегалит» и «Охта Групп». В уходящем году партнёры завершили строительство первой очереди: три односекционные башни цилиндрической формы и один корпус «классического» вида в южной части квартала, а также многоуровневый паркинг. Общая площадь сданных корпусов почти 70 000 кв.м, всего в них 697 квартир.
Крупный комплекс займёт территорию около 36 га между Коломяжским проспектом, проспектами Испытателей и Богатырским, улицей Матроса Железняка. Раньше здесь размещалась овощебаза. До станции метро «Пионерская» – 400 метров; рядом место дуэли Пушкина.
В «Приморском квартале» предусмотрены 13 жилых домов высотой от 12 до 25 этажей, шесть отдельно стоящих паркингов (каждый на 499 машино-мест), три детсада (по совокупности 460 мест) и школа на 1500 учеников. Всего в проекте 6623 квартиры и половина из них уже реализована.
Дорогое удовольствие
В элитном сегменте новых проектов в этом году было немного. Одним из них стал ЖК «Созидатели», который Группа RBI возводит на 12-й Красноармейской улице. Это проект редевелопмента; ранее участок 9000 кв.м занимала фабрика «Ладога». Концепцию разработала мастерская «Проектная культура»: шесть жилых корпусов высотой от 4 до 8 этажей, 26 400 «квадратов». В домах разместят 229 квартир общей площадью 15 500 кв.м. Минимальная стоимость студии – 9,9 млн рублей.
По словам президента Группы RBI Эдуарда Тиктинского, в ЖК «Созидатели» за первые два часа после вывода в продажу потенциальные покупатели оформили 30 платных броней – почти 15% от всего товарного запаса. «В первой половине года большую роль сыграла уникальность и непредсказуемость ситуации, – говорит Эдуард Тиктинский. – Многие ожидали, что спрос просядет. Но в итоге реализовался противоположный сценарий».
Жильё на взморье
В 2020-м продолжилось активное освоение намывных территорий Васильевского острова. Архангелогородский холдинг «Аквилон» перекупил у Seven Suns Development участок площадью 3,8 га и вывел на рынок проект «Аквилон ZALIVE». В составе комплекса построят пять 13-этажных жилых корпусов общей площадью 156 000 кв.м, два встроенных детсада (каждый на 80 мест), школу на 400 учеников, многоуровневый паркинг на 669 машино-мест и подземный – на 225 авто. Начались продажи в первой очереди: три корпуса на 1768 квартир размером от 22 до 85 кв.м.
Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов говорит, что обстоятельства не повлияли на планы по развитию. Холдинг диверсифицировал портфель, вышел в сегменты апартаментов и офисов, приобрёл проект в Ленобласти: «В первой половине 2021-го мы начнём продажи в крупном проекте комфорт-класса в Кудрово. Финансовые результаты второй половины 2020-го позволяют реализовать все наши планы без привлечения кредитов и резервов».
Именем Карла Маркса
Из проектов редевелопмента стоит выделить комплекс «Новый Лесснер» в Выборгском районе от компании «Отделстрой». Он выведен на рынок весной 2018-го. Сейчас завершается возведение первой очереди. В рамках первого этапа построят 1050 квартир (есть варианты площадью от 34 до 86 кв.м) общей площадью 53 800 кв.м. А также – девятиэтажный гараж на 420 мест и подземный паркинг на 190 автомобилей.
12-этажный комплекс бизнес-класса займёт участок 7,8 га у Кантемировского моста, на Большом Сампсониевском пр., 68. Эта территория была частью площадки бывшего механического завода «Новый Лесснер» (Машиностроительный завод им. К. Маркса). В проекте «Отделстроя» предусмотрены жилые 12-этажные корпуса в неоклассическом стиле в общей сложности на 2450 квартир, а также паркинги, начальная школа и детский сад.