Гибкость в моде
Потенциальный спрос на коворкинги в Петербурге всё ещё заметно превышает предложение. Сегмент пока занимает менее 1% в общем объёме офисов, то есть в пределах статистической погрешности.
В Петербурге формат гибких пространств развивается по двум направлениям, считает Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate. Во-первых, формат сервисных офисов. Как правило, оператор запускает крупные проекты (от 1000 кв.м), ориентированные как на корпоративных клиентов и средний бизнес, так и на индивидуальных предпринимателей и фрилансеров. Во-вторых, собственно коворкинги (от 300 до 1000 кв.м) – рабочее пространство для фрилансеров с функцией синергии, место, где можно не только работать, но и делиться идеями, встречаться с интересными людьми, проводить различные мероприятия.
Общая площадь всех гибких офисов в Петербурге, по данным IPG.Estate, на конец года составляет 44 300 кв.м. Knight Frank St. Petersburg приводит цифру 38 000 кв.м, Colliers International – 37 000 кв.м. По оценке Knight Frank St. Petersburg, крупнейшими открытиями – 2020 стали Avenue Page (4000 кв.м) и «Практик» (2000 кв.м) в общественном пространстве «Линии». «Практик» отметился также двумя крупными проектами на Гороховой улице и на Малоохтинском проспекте. Оба эти коворкинга изначально планировали запустить в 2020 году, но в итоге их ввод перенесён на 2021-й.
Page и «Практик» на данный момент являются крупнейшими сетевыми игроками. Однако за год в этой сфере появились и новые операторы – Corner, Buffer, Clockwork Time.
В городе работают несколько специализированных коворкингов. «Цели и задачи в таких пространствах очень схожи с офисными. Это возможность арендовать рабочее место, оборудованное в зависимости от профиля всеми необходимыми инструментами и материалами», – поясняет Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg. Как правило, специализированные коворкинги объединяют резидентов по профессиям. К примеру, есть швейные пространства («Время шить», «Хочу шить», «Швейка 78»), столярные («Класс Труда», «Злой Лофт», «Мой Цех»), бьюти-коворкинги (MASTER PLAY, INDI).
На данный момент коворкинги располагаются прежде всего в центре города, хотя спрос на гибкие офисы в «спальниках» тоже имеется. Операторы ведут переговоры о запуске формата «у дома», чтобы обеспечить резидентам более удобный сервис и возможность работать в своём районе, говорят в Colliers International.
Развивать формат на окраинах собираются и застройщики жилых комплексов. Так, «Ленстройтрест» заявил о включении коворкинга в одну из будущих очередей голландского квартала «Янила». Ориентировочно он откроется в 2022 году. «Под гибкий офис будет отведено помещение площадью до 500 кв.м на первом этаже. Если опыт окажется успешным, мы рассмотрим возможность реализовать его и в других наших проектах», – пояснил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Пока рассматриваются разные варианты управления коворкингом. Его не станут вверять управляющей компании ЖК; возможно привлечение стороннего подрядчика. Концепция коворкинга на территории «Янилы» предполагает, что им будут пользоваться преимущественно жители квартала, привлекать крупных корпоративных резидентов не планируется, уточняет Ян Фельдман.
«К концу года загрузка коворкингов достигла 90%. Этот показатель мотивирует операторов к запуску новых проектов, – говорит Иван Починщиков. – Однако в 2020 году не произошло бума, потому что в планы вмешалась пандемия. Отсутствие долгосрочных прогнозов уровня спроса и деловой активности заставило многих участников рынка поставить развитие проектов на паузу».
Бума открытий стоит ожидать в 2021–2022 годах, полагает Николай Антонов, управляющий партнёр ГК «БестЪ». По его словам, до сих пор далеко не все участники рынка понимают принципы формата. «Для классических институциональных инвесторов коворкинги ассоциируются с хипстерами и смузи.
А гибкие офисные пространства пока только появляются на рынке, но доверие к ним растёт как со стороны инвесторов, так и резидентов», – поясняет он. По сравнению с классическими офисами затраты на гибкие пространства ненамного больше, эксплуатационные издержки выше примерно на 30%, а выручка – вдвое, утверждает г-н Антонов. Сеть Page, которую развивает «БестЪ», только по франшизе планирует открыть в Петербурге в следующем году 20 объектов, а два-три – под собственным управлением.
«В 2021-м запланирован запуск более 11 000 кв.м площадей гибких пространств и коворкингов, но я бы не назвал это взрывным ростом, – считает Михаил Тюнин. – Спрос на гибкие рабочие пространства будет расти, однако они не станут заменой традиционным офисам. При этом интерес к ним сохранится. И большие, и маленькие бизнесы рассматривают формат, который позволяет быть более мобильным в непростое время».
Мнение эксперта
«В сегменте коворкингов есть разные модели развития: кто-то готов покупать здания, чтобы разместить там гибкое офисное пространство, кто-то рассматривает только операторскую модель.
Рынок коворкингов в Москве кардинально отличается от петербургского. Многие столичные коворкинги работают по операторской модели,
которая предполагает вложения в ремонт только со стороны арендодателя. Собственники готовы рассматривать такой подход, потому что у них может быть много свободных помещений либо речь о проекте, в который коворкинг заходит на стадии строительства. В таком случае арендодатель готов выполнять отделку за свой счёт.
Рынок Петербурга в этом плане более консервативен. У нас очень мало качественного предложения, и арендодатель готов вести переговоры с операторами коворкингов только в контексте классической аренды. В крайнем случае возможна схема, при которой стоимость улучшений, например отделки, учитывается в ставке аренды»
