Массовка из рантье
Четверть квартир в петербургских новостройках скупили инвесторы.
В 2020 году доля инвестиционных сделок на первичном рынке жилой недвижимости в Петербурге значительно выросла. Всего в новостройках 27,6% квартир были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания, подсчитали аналитики Фонда коллективных инвестиций «Рентавед». Данные получены по результатам опроса риэлторских агентств и специалистов по продажам жилья.
По оценкам экспертов, по сравнению с 2019 годом активность инвесторов выросла в 2–3 раза. Тогда в среднем по рынку доля инвестиционных сделок, в зависимости от класса жилья и локации, составляла от 8 до 15%. Пик спроса пришёлся на квартиры площадью 24–35 кв.м в пешеходной доступности от метро. Наиболее популярный бюджет сделки – 5–6 млн рублей.
«Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках. Часто покупки были эмоциональными. О реальном уровне дохода задумывались далеко не все», – комментирует Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».
В Петербурге отмечено также появление частных инвесторов из Москвы и регионов.
В Москве специалисты ЦИАН составили обобщённый портрет столичного рантье. Средний возраст – 39 лет, «стаж» в жилой аренде – 4 года, 70% работают по найму; 54% сдают «единички». Ещё любопытно: 20% столичных арендодателей сами снимают квартиру, а свою – сдают.
Вал «эмоциональных покупок» поспособствовал росту цен и одновременно – увеличению предложения. Карантинные ограничения и закрытие границ уронили спрос на аренду. В Петербурге за год снизились ставки аренды двух- и трёхкомнатных квартир, для «единичек» и комнат – остались на прежнем уровне. А бюджет сделки существенно вырос. Всё это в совокупности ставит под сомнение расчётные сроки окупаемости вложений. Для Москвы это более 18 лет, для Петербурга – 14 лет. На такой период придётся закладывать расходы на ремонт и обновление мебели...
Кстати: руководители Центробанка заговорили о возможном повышении ключевой ставки. Крупнейшие банки готовят повышение ставок по депозитам.
Минстрой, ФНС и МВД разрабатывают «цифровую платформу» для арендодателей; усиление контроля заставит собственников включать в затраты налог на доходы. А заработки граждан продолжают снижаться...
Рост частных инвестиций в жилую аренду напоминает ситуацию на фондовом рынке: за 2020 год на Московской бирже было открыто около 4 млн новых брокерских счетов. И вряд ли все эти непрофессиональные частные инвесторы окажутся успешными.
Мнения экспертов
«Многие из тех, кого аналитики относят к профессиональным рантье, ими на самом деле не являются. Квартиру такие покупатели рассматривают не как вид заработка, а как способ сохранения сбережений. Для них сдача в аренду – возможность сделать ипотеку условно бесплатной или минимально затратной. Часто такая недвижимость приобретается на будущее, для детей. Поэтому рынок профессиональных инвесторов вряд ли будет сильно видоизменяться. В нашем проекте «Приморский квартал» в качестве инвестиций покупку рассматривают до 15% клиентов. Остальные ищут жильё для себя. Эта пропорция сохраняется на протяжении долгого времени, и мы пока не ожидаем сильных колебаний»
«В условиях снижения доходов для многих граждан сдача жилья в аренду – это существенное, а порой и единственное финансовое подспорье. Но аренда аренде рознь. Если сравнивать «древнюю вторичку" и новостройку примерно в одной локации, то арендные ставки могут отличаться на 10–15% – в пользу новостройки, конечно. Но квартира в старом фонде у метро, возможно, будет дороже и более востребована, чем новая квартира «на куличках». Арендные ставки упали в основном на квартиры, расположенные далеко от центра в районах с неразвитой инфраструктурой.
Что касается центра, тут всё по-прежнему пользуется спросом. Кроме того, инвестиционная привлекательность недвижимости заключается не только в возможности сдавать квадратные метры в аренду. Жильё в хороших локациях в развитых городских районах уверенно дорожает, а предложение сокращается. По новому Генплану город будет развиваться в основном за счёт новых территорий на юге, промышленный пояс, расположенный в центре и рядом с ним, опять остался без перспективы. Покупая квартиру в сданном или почти готовом доме в хорошем районе, можно быть уверенным, что спустя некоторое время её можно будет продать с некоторой прибылью»
«В нашем проекте «Георг Ландрин» объём инвестиционных сделок за 2020 год вырос на 20% и составил 42% от общего объёма продаж. Каждая вторая сделка совершалась с целью дальнейшей перепродажи недвижимости.
Рост стоимости квартир от этапа котлована до этапа ввода составляет от 30 до 50%, зависимости от класса жилья и от локации объекта. Но в 2020 году капитализация составила 100%: готовые квартиры в первой очереди ЖК «Георг Ландрин» в 2020 году стоили в два раза дороже, чем на старте.
В 2021-м мы прогнозируем снижение объёма инвесторов на рынке первичного жилья. Кроме того, стоит учитывать, что к 2023–2024 годам, когда будет введён основной объём новостроек, строящихся сегодня, рынок будет перенасыщен вторичной недвижимостью, которую инвесторы активно скупали в 2020 году»
«Весь 2020 год квартиры в наших жилых комплексах продолжали расти в цене. Отдельные позиции дорожали до 67%. Рынок менялся, менялась структура спроса на квартиры. На этом фоне в нашей компании общее количество инвесторов (тех, кто покупает несколько квартир единовременно) значительно не выросло, но на порядок выросло число частных лиц, которые покупали отдельные квартиры с целью сохранения денежных средств или получения при продаже квартир процента, большего, чем по банковским депозитам. Количество таких клиентов быстро росло в течение всего года»
«Примерно треть квартир в объектах КВС приобретается с инвестиционными целями. Около половины инвесторов покупают жильё в ипотеку по программе господдержки: это люди, которые стремятся, в первую очередь, сохранить накопления. Недвижимость была и остаётся самым надёжным активом: квартира не упадёт в цене и гарантированно будет приносить пассивный доход.
В некоторых наших объектах доля инвестиционных покупок на старте продаж может достигать 40–50%. Например, сейчас инвесторы активно приобретают квартиры в новом малоэтажном ЖК «Любоград». Проект находится в Стрельне – это историческая локация в черте города, которая в ближайшие годы будет активно развиваться»
«Важно, что постановление правительства устанавливает единые и понятные правила для получения льготных кредитов на строительство отелей и МФК с гостиничной функцией. Так же важно, что меры по поддержке отрасли предпринимаются сейчас, до снятия ограничений, до открытия границ и восстановления туристических потоков. Это даст отечественным инвесторам запас времени для планирования вложений в объекты инфраструктуры отдыха и рекреационные комплексы. Очевидно, что индустрии гостеприимства, по мере восстановления отрасли, предстоит переориентироваться на внутренний туризм, учесть запросы новых групп клиентов. Господдержка в этот сложный период необходима.»
«На рынке арендной недвижимости появилась альтернатива жилому фонду — апарт-отели, которые предоставляют проживающим прозрачные условия аренды, качественный сервис и коммерческую инфраструктуру на первых этажах. Собственникам жилой недвижимости приходится тратить всё больше времени и средств, чтобы найти постояльцев и получить доход от сдачи квартиры. Со временем им будет сложнее выигрывать в конкуренции с профессиональными отельными операторами, так как количество объектов сервисной недвижимости растёт.»
