НАШ ЦИТАТНИК: «Надо, наконец, понять, что весь исторический центр с дореволюционными домами с деревянными перекрытиями – это бомба замедленного действия...» Виталий Никифоровский

16 апреля, 14:20

"Примерно половина офисов окажется ненужной в 2021 году"

22 февраля в 07:54
2 239

"Примерно половина офисов окажется ненужной в 2021 году"

Год 2020-й для всего офисного рынка оказался переломным. С одной стороны, коворкинги заключили первые крупные сделки с резидентами и ждут продолжения. С другой, собственники и арендаторы классических офисов крепко задумались, как жить и работать дальше. Об этом рассуждает Николай Антонов, партнёр, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью».

Антонов Николай Михайлович МТЛ
Антонов Николай Михайлович
генеральный директор
УК "МТЛ. Управление недвижимостью"

Группа «БестЪ», полностью сдав новый коворкинг AVENUE-PAGE (примерно 480 рабочих мест в мини-офисах), получила запрос ещё на 400. Внезапно возникший спрос пока нечем удовлетворить. Как и другие инвесторы и управляющие, мы пытаемся понять, с какой скоростью будет меняться рынок. А точнее – сколько ещё арендаторов дозреют до переезда в современные рабочие пространства, а сколько останутся на месте.

То, что почти половина офисных площадей в мире используется не слишком рационально, было ясно ещё до всякой пандемии – есть международные исследования. Просто в 2020 году проблема стала совсем наглядной.

Сейчас руководители пребывают в разной степени тревожности, глядя на опустевший офис и получая счета за аренду, клининг и другие мелочи офисной жизни. Все пытаются подсчитать: сколько сотрудников придётся вывести в офис уже весной, а сколько было бы лучше навсегда оставить на «удалёнке». Компании анализируют структуру расходов на организацию рабочих мест. Собственники и управляющие бизнес-центров прикидывают в уме, сколько арендаторов полностью или частично освободят офисы в ближайшее время.

Пока оценки сводятся к тому, что в большинстве компаний две трети сотрудников будут работать по гибкому графику: в офисе 2–2,5 дня в неделю, остальное время – дома или в коворкинге рядом с ним. Кто-то полностью перейдёт на «дистант», и только руководители, юристы и бухгалтерия будут по-прежнему находиться на рабочем месте пять дней в неделю.

И это значит, что примерно половина офисов окажется ненужной уже в текущем 2021 году. Хотя вряд ли арендаторы окажутся готовы покинуть насиженные места.

Потому что, во-первых, переезжать пока просто некуда. В Петербурге сетевые коворкинги, сопоставимые по качеству с офисами класса А или В+, уже заняты на 95–98%. Во-вторых, внезапный отказ от офиса тоже чреват издержками. В-третьих, для некоторых фирм сокращение затрат на офис возможно только параллельно с увеличением затрат на безопасность данных.

Тем не менее 45–60% компаний задумываются о более компактной рассадке и о переходе – в том или ином виде – на систему гибких рабочих мест. Что можно сделать, если переехать не получается, а сокращать затраты на офис всё-таки надо?

Начинать всегда стоит с ревизии штата и помещений. Подсчитать, сколько квадратных метров у вас отведено на организацию одного места, сколько из них занято, а сколько временно или постоянно пустует, какую площадь занимают переговорные комнаты и какой процент рабочего времени они используются. Зная размер арендной ставки и общую сумму дополнительных расходов на содержание офиса (зарплата администратора, связь и интернет, клининг, расходные материалы, сервис офисной техники), нетрудно посчитать, во что обходится содержание каждого рабочего места в месяц и в год.

Остаётся понять, насколько такой офис соответствует реальным бизнес-процессам, ранжировать всех сотрудников по степени потребности в рабочих местах, качеству и географии этих мест. Вам станет понятно, от какого количества рабочих мест можно отказаться ради снижения издержек. Критический взгляд на планировку офиса поможет осознать, как обеспечить компактную рассадку, не жертвуя комфортом и оставив за собой некоторую свободу манёвра.

Общий тренд сегодня таков: компании не закрепляют за каждым работником отдельного места. Люди используют рабочие места и переговорные по графику. Для проектных команд компании арендуют переговорные и конференц-залы ровно на то время, которое требуется для интенсивной групповой работы. То есть в офис внедряется та самая модель flexible-пространства, которая используется в коворкингах.  Есть и другие способы гибко адаптировать помещение под разные задачи – например, activity-based working c возможностью быстрой перепланировки.

Остаётся вопрос, что делать с освободившейся площадью, если по условиям договора от неё невозможно отказаться совсем.

Если нет возможности переехать в коворкинг, стоит задуматься о том, чтобы открыть коворкинг у себя, разделив расходы на офис с будущими резидентами. Если в вашем распоряжении площади класса А или В+, это не потребует больших затрат, но может оказаться заметно выгоднее, чем простая пересдача офиса в субаренду в одни руки.

Такой путь, кстати, тоже не заказан. Если договор с собственником бизнес-центра позволяет, а помещение крупное и создаёт необходимый эффект масштаба, можно привлечь на субаренду сетевого оператора. Он откроет коворкинг под собственным брендом. Если освобождается площадь скромнее, можно переделать офис в коворкинг built-to-suit, нарезать излишки на рабочие станции и сдавать их вместе с услугами администратора, чаем/кофе и принтером.

Есть и третий вариант – купить франшизу известного бренда и заняться новым бизнесом самостоятельно, но по готовым лекалам.

У каждого варианта свои преимущества и недостатки. Я бы предостерёг, пожалуй, только от одного: не стоит заходить в такой проект в одиночку и с нуля. Как всякий непрофильный бизнес, открытие коворкинга может отнять массу времени и сил, и не всегда с ожидаемым эффектом. 

Кроме того, я убеждён, что коворкинги no-name отживают своё. Платёжеспособные резиденты предпочитают снимать рабочие места под проверенным брендом. В арендном бизнесе акцент смещается с квадратных метров на сервисы, предоставляемые резидентам. Сервисы требуют определённых стандартов.

И наконец, самое важное. Коворкинг требует не столько дизайнерского пространства с администраторами и бесплатным кофе, сколько качественной IT-инфраструктуры. Этот бизнес, во-первых, требует современной бизнес-среды с плотной сетью деловых контактов. А во-вторых, он входит в стадию уберизации, которая позволяет резидентам видеть свободные места в разных локациях и бронировать их в удобных точках. Скоро смарт-пространство станет просто невозможным без хорошей IT-надстройки.

Главное – помнить, что обратной дороги нет. Офисы уже не станут прежними. И легко относиться к затратам на удержание офиса, неважно – в собственности или в аренде, больше не получится.