Мурино – новый Невский?
Крупные жилые массивы, возведённые за последнее десятилетие в Мурино и Кудрово, в микрорайоне «Балтийская жемчужина», на Новой Охте, в Славянке, на Парнасе и прочих окраинах, изначально проектировались c определённым объёмом коммерческих встроек. Поэтому здесь широко развит стрит-ритейл, хотя более крупные торгово-развлекательные форматы имеются ещё не везде. При этом специфика и потребности каждого жилого конгломерата мало изучены и до конца не сформировались. Коммерсанты новостроек пережили пандемию, как и все, достаточно тяжело, но большинство всё же смогли удержать на плаву свои магазины, кафе и предприятия бытовых услуг.
Спрос на ликвидные объекты стрит-ритейла в «спальных» районах со стороны инвесторов сохраняется, особенно при наличии арендаторов. Как отмечают в Knight Frank St. Petersburg, ставки аренды в этом сегменте достаточно сбалансированы, хоть и невысоки. В условиях пандемии на периферии, как и в центре города, активизировалась ротация операторов: рокировки в основном были характерны для продуктового ритейла и общепита. Окончательно закрылись некоторые рестораны в новостройках, салоны красоты и фитнес-студии.
«Нельзя сказать, что в новых «спальниках» есть острый дефицит коммерческих площадей, – отмечает Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. – Но определённая нехватка помещений имеется. Застройка Мурино, Кудрово и Парнаса отличается высокой плотностью, что порой провоцирует недостаток коммерческих площадей: людей там проживает много.
В Славянке и «Балтийской жемчужине», например, высотность домов более умеренная, поэтому коммерции тут достаточно, хотя и не в избытке».
«Дефицит стрит-ритейла в новостройках, как правило, возникает, когда заселение жителей происходит быстрее, чем открытие новых коммерческих объектов. В первую очередь это характерно для жилых комплексов, где квартиры сдаются с полной отделкой», – добавляет Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail.
Портрет арендаторов, по сути, не меняется годами. Это булочные, кофейни, продуктовые магазины, алкомаркеты, строительно-ремонтные и хозяйственно-бытовые магазины, зоотовары, аптеки, предприятия услуг. Так, например, в «Балтийской жемчужине», по данным Knight Frank, лидируют продуктовые магазины (30%), заведения общепита (15%) и салоны красоты (9%).
За последние несколько лет торговые сети начали более активно осваивать новые микрорайоны, но рассматривают они, как правило, теперь меньшие площади. Размер «магазинов у дома» составляет не более 100-200 кв.м. Сети типа «Пятёрочки», «Магнита», «Дикси», «Верного» арендуют около 300-400 «квадратов». Под супермаркеты сохраняются запросы на 1000-2000 кв.м. Однако наиболее востребованы у торговцев помещения площадью до 200 кв.м. Крупные сетевые ритейлеры обычно приходят в новостройки только после заселения конкретного дома или даже целого квартала, когда становится очевиден его потенциал и наиболее удачные с точки зрения бизнеса местечки.
Ликвидные помещения традиционно расположены на первой линии ЖК. Они имеют отдельную входную группу, правильную форму, витрины и необходимые для бизнеса киловатты. «На каждый подобный объект у собственников сложился лист ожидания, – говорит Александр Волков, руководитель Rusland SP Retail, – но пока они не спешат менять арендаторов. Во-первых, это требует дополнительных затрат: новый льготный период на время ремонтных работ, доплаты старому съёмщику, комиссия агенту. Во-вторых, после пандемии владельцы стали более осторожны и склонны держаться за уже проверенных ими предпринимателей».
В большинстве случаев профессиональные инвесторы (со своими УК) «пакетно» сотрудничают с застройщиком и присутствуют практически в каждом его проекте, выкупая определённую часть встроенных коммерческих помещений на начальном этапе строительства. Остатки достаются всем остальным. Зачастую собственниками таких встроек выступают сразу два-три физлица – в рамках одной семьи или же делового партнёрства, отмечают в А2 Retail. Хотя, как показывает практика, чаще всего через несколько лет один из партнёров выкупает доли других.
«Спрос на коммерцию в крупных жилых комплексах остаётся довольно высоким, – подтверждает Юлия Кузнецова, замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers International. – Подчас помещения, выставленные на продажу, расходятся на следующий же день в узком кругу сложившихся игроков, для которых встройки – это вид арендного бизнеса.
И по-прежнему такие продажи зачастую носят бессистемный характер. Но прослеживается и другой тренд – запрос на создание некоторыми застройщиками сбалансированной коммерческой концепции проекта, в которой учитываются все потребности жителей комплекса. В конечном итоге и продаваться такой ЖК будет лучше».
«Качество коммерческой недвижимости остаётся довольно спорным, – считает Станислав Ступников, руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость». – Эти помещения чаще всего вполне подходят по конфигурации и инженерии сетевым арендаторам, особенно федеральным. Именно поэтому мы наблюдаем в новых кварталах огромное количество однотипных арендаторов. Но выглядит это несколько уныло. Коммерции в жилых домах стало так много, что возникла внутренняя конкуренция: такие помещения конкурируют и с торговыми центрами, расположенными по соседству, и друг с другом. Если в одном доме обустроено, например, четыре-пять помещений по 300-400 кв.м, там откроется максимум один супермаркет и одно заведение общепита. Остальные варианты почти наверняка останутся невостребованными. Собственникам приходится делить такие помещения самостоятельно и организовывать дополнительные входы, что очень непросто. Потому что лучше всего сдаются помещения до 100 «квадратов». Но сейчас многие застройщики действительно созрели до того, чтобы решать проблему коммерческих помещений в своих проектах более концептуально. Я это вижу по поступающим заявкам. Нас просят помочь спланировать квартальную или микрорайонную застройку с учётом эффективности торговых помещений на первых этажах и местных торговых центров. И, конечно, с учётом доходов и потребностей жителей».
Опыт застройщиков
«В основном помещения покупают для последующей сдачи в аренду.
К нам неоднократно приходят клиенты, которые ранее практиковали инвестирование в жилую недвижимость, но приняли решение перейти в коммерцию. Одной из самых активно приобретаемых в компании остаётся недвижимость в комплексе ЦДС «Северный» в Мурино (здесь площади встроек варьируются от 80 до 350 кв.м). Стоит отметить, что в связи с переходом на эскроу-счета квадратный метр во встроенных коммерческих помещениях ощутимо подорожал. В среднем цены выросли на 15-25%.
Объекты ЦДС проектируются таким образом, чтобы не создавать дефицит или избыток какого-либо формата. Жителям в кварталах новой застройки необходимы все виды услуг, так что стабильный пул постоянных потребителей гарантирован. Изначально мы всегда планируем, где в ЖК ориентировочно будет располагаться продуктовый магазин, детское или медицинское учреждение. Но итоговое решение, какого арендатора допустить на объект, как правило, принимает собственник помещения.
В целом популярностью пользуются площади до 50 «квадратов». Как правило, небольшие встройки раскупают ещё на старте продаж. Интерес проявляют все крупные сетевые операторы: продуктовый ритейл, аптеки, алкомаркеты и медицинские центры.
Имеется у нас, безусловно, и опыт сдачи помещений. Ставки в зависимости от локации могут варьироваться от 800 до 4000 рублей за кв.м в месяц. Предложение в аренду есть в комплексах «Приневский», «Новое Мурино», «Дюна», «Золотой век» и «Елизаровский», а также на пр. Добролюбова, 8»
«В новостройках Кудрово у покупателей пользуются спросом в основном помещения до 50 кв.м – идеально расходятся встройки по 20-30 «квадратов». В них открывают салоны красоты, продуктовые магазинчики, кафе, офисы, пункты выдачи заказов и пр. Но мы в своих домах такой мелкой «нарезки» не практикуем.
В ЖК «Новый Оккервиль» у нас на продажу выставлялось не более 10% коммерческих площадей. Как правило, это варианты размером 50-97 кв.м, выходящие во двор. Основными покупателями выступали жители микрорайона, они приобретали встройки для открытия своего бизнеса – магазина, салона красоты, кафе, либо для дальнейшей сдачи в аренду.
Более крупные помещения мы оставили у себя в собственности, чтобы самим контролировать их наполнение и тем самым формировать инфраструктуру жилого комплекса. Сейчас большинство объектов уже заполнено, вакантных осталось немного. Основная масса арендаторов – это торговые сети «Дикси», «Пятёрочка», «Улыбка радуги», «Люди любят» и пр. Наше главное правило при выборе торговой точки – в одном доме один бизнес. Чтобы у арендаторов не было лобовой конкуренции, и в то же время в каждом корпусе была полноценная инфраструктура шаговой доступности.
Что касается жильцов, мы регулярно проводим опросы об их потребностях по части инфраструктуры. Традиционно лидируют два ответа – супермаркет и ремонт обуви. Даже несмотря на то, что в опрашиваемом и соседнем доме уже есть супермаркет. Все всё равно традиционно хотят, чтобы непосредственно в их доме был супермаркет: но при этом определённой сети – а вот тут уже у каждого свои предпочтения.
Арендные ставки у нас среднерыночные, при этом в каждой сфере бизнеса своя «вилка» в зависимости от полезности бизнеса для жителей и его социальной направленности. Такая практика выигрышна как для жителей, так и для девелопера. В нашем новом проекте – ЖК «Новый Лесснер» – мы будем придерживаться той же стратегии, и там коммерческие помещения будут предназначены только для сдачи в аренду»
«За минувший год количество сделок со встроенными коммерческими помещениями в жилых комплексах Setl Group несколько увеличилось. Высокая активность покупателей была отмечена во втором полугодии – за этот период заключено на 40% больше сделок, чем в первые шесть месяцев. Под конец года в сегменте коммерческой недвижимости, как и в целом по рынку, наблюдался значительный рост цен. Ценники продолжают активно увеличиваться и сейчас. Средний бюджет покупки помещений стрит-ритейла составлял почти 20 млн рублей и вырос за год на 10%. Наибольшим спросом по итогам 2020-го пользовались коммерческие помещения в комплексах «Солнечный город» и «Зелёный квартал», на третьем месте – проект бизнес-класса Svetlana Park»
«В прошлом году наша компания изменила подход к управлению коммерческими площадями, расположенными в жилых комплексах «Северная долина» и «Юнтолово», сместив фокус с продажи на аренду. Теперь мы самостоятельно подбираем арендаторов, сохраняя за собой право собственности на помещения. Это позволяет компании полноценно и долгосрочно влиять на развитие коммерческой инфраструктуры жилых комплексов. Новый подход распространён на все строящиеся и будущие площади в наших проектах комплексного освоения территорий.
Наибольший интерес вызывают помещения площадью 70-150 кв.м. Основные арендаторы – продуктовые операторы, салоны красоты, аптеки, стоматологические клиники, банки, частные детские сады и студии детского развития, небольшие кондитерские, кафе и рестораны. Всегда востребованы объекты в зонах высокого пешеходного трафика. К примеру, внешняя сторона дома с выходом на дорогу, а также угловые помещения, где можно закрепить рекламу на обеих сторонах здания»
«В жилых комплексах комфорт-класса интерес к объектам от 50 до 100 кв.м, как правило, проявляют мини-маркеты, кафе и кофейни-кондитерские, студии красоты, медицинские компании, центры развития ребёнка. Площадями от 300 «квадратов» и больше интересуются сетевые ритейлеры и рестораторы.
Коммерческие помещения в наших комплексах «Капитал» в Кудрово и «NEWПИТЕР» в Новоселье занимают 5-10% от общего объёма реализуемой недвижимости. Это позволяет создавать внутри жилых кварталов достаточную дополнительную инфраструктуру. В Кудрово у нас реализовано уже более 25 000 кв.м, в Новоселье – 11 000 кв.м коммерческих площадей. Стоимость продажи встроек варьируется в довольно широком диапазоне – от 90 000 до 180 000 рублей за «квадрат». Самые ликвидные объекты покупают в первые же дни после их вывода на рынок. Кроме того, мы сдаём помещения в аренду – по ставкам от 800 до 1500 рублей за метр»
«Мы только продаём встройки. Спросом пользуются небольшие пекарни, кофейни, продуктовые магазины в шаговой доступности, семейные рестораны с панорамными видами. В микрорайоне много представителей малого бизнеса, которым наша компания оказывает рекламную поддержку в социальных сетях. По итогам минувшего года возрос интерес к помещениям под склады-магазины товаров массового потребления.
Коммерческие площади в «Балтийской жемчужине» бронируют ещё до старта продаж, мы заранее формируем лист ожидания. Нередко происходят повторные покупки. Обычно цена квадратного метра во встройках на 50-70% выше, чем в квартирах. Так, в четырёх малоэтажных корпусах ЖК «Жемчужный каскад» (сдан в декабре 2020-го) на первых этажах предусмотрена коммерция – от 41 до 190 кв.м. На данный момент уже все помещения реализованы в среднем вдвое дороже, чем квартиры в этом квартале. В готовом «Жемчужном береге» в продаже осталось одно помещение (184 кв.м). Разошлись все встройки (41-315 кв.м) и в клубном комплексе Duderhof Club. А вот в строящемся ЖК «Жемчужная гавань» торговые площади пока не выведены в продажу, но лист ожидания уже обширнее, чем имеющееся предложение.
В кризисный период более охотно приобретают небольшие объекты, поэтому в ЖК «Жемчужная премьера» мы планируем «зонировать» несколько последних крупных блоков от 200 «квадратов», чтобы сделать покупку более «подъёмной». Однако в целом спрос на торговые площади в шаговой доступности от жилых кварталов пока превышает предложение. Поэтому параллельно с завершением жилой части проекта «Балтийская жемчужина» планируется развитие деловой зоны. В северной части микрорайона у нас осталось ещё три участка под коммерческое освоение»
«В начале реализации нашего малоэтажного проекта «Новый Петергоф» необходимость в коммерческих встройках была более острой, поэтому в первых трёх очередях мы спроектировали достаточный объём площадей под магазины сетевых ритейлеров. В одном из корпусов, например, в итоге разместился супермаркет «Пятёрочка». Однако в четвёртой очереди предусмотрено уже только одно коммерческое помещение, а в пятой мы вообще отказались от стрит-ритейла. И вместо этого возвели два отдельно стоящих магазина.
У нас нет практики управления коммерческой недвижимостью. Как правило, такие объекты продаются ещё на стадии строительства, а затем собственники уже самостоятельно ищут арендаторов. Соотношение покупок в инвестиционных целях и для собственного бизнеса в наших ЖК составляет 50/50»
