Воду снимают с охраны
Росреестр предлагает убрать запрет на приватизацию участков у источников питьевой воды.
Законопроект опубликован на сайте regulation.gov.ru. Поправка в Земельный кодекс совсем коротенькая: в статье 27, где перечисляются участки, ограниченные в обороте, вместо слов «в первом и втором поясах» написать «в первом поясе».
Речь в этом разделе идёт об охранных зонах. Первая – самая строгая – остаётся. Это 30–50 метров от водозабора. Вторая, которую Росреестр предлагает пустить в оборот, определяется менее строго. Боковые границы второго пояса устанавливаются (в равнинной местности) не ближе 500 метров от уреза воды. Точнее определяют по таблицам СанПиН, обычно – от 500 до 1000 метров. На этой территории участки можно сдавать в аренду, но приватизировать и продавать – нельзя.
Росреестр в пояснительной записке указывает, что законопроект подготовлен по просьбе правительства Московской области. Поэтому обоснование получилось специфичное. Чиновники сетуют на то, что ограничения «второго пояса» охватывают 35% территории области. И пишут, что «нанесение ущерба источникам питьевого водоснабжения не зависит от вида права» – то есть арендатор может нагадить не хуже собственника, а штраф с владельца взыскать проще. Пока вводились ограничения, во «втором поясе» успели построить 33 многоквартирных дома, 5255 домов ИЖС и 2153 нежилых объектов. И теперь участки под ними нельзя выкупить, что нарушает права граждан. А если разрешить приватизацию и выкуп – продажа и перераспределение участков принесёт в казну региона 4,5 млрд рублей ежегодно...
На самом деле ситуация немного сложнее, чем описано в пояснительной записке к двум строчкам. Охранные зоны работают, когда они включены в кадастр. (Подробнее см. в комментарии Дмитрия Некрестьянова.) Это должны делать (теоретически) муниципальные власти при разработке документов терпланирования. Если у них есть финансирование, время и желание. Получается по-разному.
Областное сельхозпредприятие «Химки» судилось с московской мэрией. Как раз из-за установления ограничений на участок («второй пояс»). В качестве обоснования чиновники сослались на «разбивочный чертёж», разработанный «на основании постановления ЦИК СССР и Совнаркома от 17.05.1937 года, постановления СНК РСФСР от 23.05.1941 года и решения Мосгорисполкома и Мособлисполкома от 17.04.1980-го... Суд возразил: «Представленный Департаментом ситуационный план территории не может быть доказательством, на нём невозможно идентифицировать спорный земельный участок. План не позволяет установить, кем разработан, составлен и утверждён данный документ. В нём отсутствуют какие-либо геодезические координаты участков, привязка к населённым пунктам...» И отказал чиновникам.
В нашем регионе такие споры тоже случаются. В Гатчинском районе фермеру отказали в утверждении схемы выбора участка. Причина: «не отображена зона санитарной охраны источников водоснабжения (Орловские ключи, Таицкий водозабор)». Суд принял сторону фермера. В Васкелово индивидуальный предприниматель судился с МТУ Росимущества. Он арендовал у федералов участок под рекреацию (похоже, что гостиничку собирался построить), а потом получил градплан и выяснил: 89% арендованного участка попадает в водоохранную зону, причём даже не во второй, а в первый пояс. С него ещё пытались взыскать арендную плату – арбитраж отказал в иске. В марте областной суд велел Всеволожской администрации пересмотреть договор о предоставлении участка ТСН «Современная деревня»: надел залез в водоохранную зону Серебряного ручья...
То есть на данный момент нахождение объекта в водоохранной зоне – не столько запрет, сколько риск. Причём далеко не всегда его можно определить на стадии проекта, до заключения сделки.
Экологов инициатива Росреестра встревожила: снятие ограничений, конечно, ускорит освоение прибрежных земель. Муниципалитетам радость: тратиться на включение «зон с особыми условиями» в кадастр не придётся, а на продаже можно будет неплохо заработать. Правда, с качеством воды могут возникнуть проблемы.
Мнение эксперта
«Теперь, чтобы Росреестр не отказал в регистрации договора аренды береговой полосы, в нем следует специально оговаривать право граждан на свободный доступ к ней.
Получит ли мнение Росреестра поддержку в высшей судебной инстанции неизвестно, поскольку оно основано на решении лишь одного из апелляционных судов. Ранее Верховный суд придерживался иного мнения: отсутствие в тексте договора подобных условий не делает его не действующим, так как и без них это право существует. Важно лишь, чтобы доступ был фактически обеспечен.
Закон определяет «свободный доступ» как право свободно, без каких-либо разрешений находиться на береговой полосе, и дополняет его свободным пользованием для передвижения и пребывания около водного объекта, в том числе для осуществления рыболовства и причаливания.»
