НАШ ЦИТАТНИК: «Жильё никогда не подешевеет. Хотя бы потому, что всё больше проектов реализуют за счёт проектного финансирования. Плюс есть инфляция, которая отражается на всём...» Алексей Белоусов

15 мая, 07:27

«У нас застройка занимает 40% площади, озеленение – 60%. Какой ЖК комфорт-класса может себе такое позволить?»

9 апреля в 08:35
2 567

«У нас застройка занимает 40% площади, озеленение – 60%. Какой ЖК комфорт-класса может себе такое позволить?»

В период карантина «сервисные» апарт-отели лихорадило, как и классические гостиницы: иностранных туристов нет, местные ездят, но меньше. В сегменте апартаментов для постоянного проживания картина получилась обратная: на первый план стали выходить преимущества локации и планировочных решений. Об особенностях спроса на «апартаменты для жизни» рассуждает Анна Прозорова, директор департамента недвижимости компании «Лахта Плаза».

Прозорова-Анна-Николаевна-«Лахта-Плаза»
Прозорова
Анна Николаевна

директор департамента недвижимости ООО "Лахта Плаза"

 Насколько успешными были продажи в кризисном 2020 году?

– Несмотря на все трудности, продажи были успешными. В начале, с введением карантина, мы отметили небольшой спад. Но это продолжалось недолго. С середины апреля 2020-го спрос увеличивался по нарастающей. Наш проект был оценён по достоинству. То, что мы рекламировали и продвигали, было подтверждено ситуацией, и не только у нас – во всём мире. Под воздействием рисков пандемии, в условиях самоизоляции и ограничений многие захотели комфортного уединения, рассредоточения, близости к природе. Всё это мы смогли предоставить в проекте «Лахта Парк».

Под воздействием высокого спроса цены выросли, объём продаж увеличился. Полагаю, в течение ближайшего года, максимум – полутора лет мы завершим реализацию апартаментов в «Лахта Парке». Сейчас в продаже в этом проекте не более 150 юнитов. Особенный интерес вызывают сити-виллы на трёх-четырёх собственников. Это необычный формат, он пользуется спросом.

Покупатели, конечно, будут учитывать и предстоящий ввод медико-реабилитационного центра: уже подготовлен проект, будет открываться оздоровительная инфраструктура.

Лахта Плаза
МФК «Лахта Плаза»

 Как менялись цены?

– Цена апартаментов последние годы растёт в среднем на 1% каждый месяц. Соответственно, она увеличилась с 90 000 рублей за квадратный метр в 2015 году до 130 000–200 000 рублей (в зависимости от площади) на текущий момент. Комплексы введены в эксплуатацию, мы реализуем уже готовые объекты, по договорам купли-продажи. Это дополнительное преимущество: покупателям не надо переживать, выполнит ли застройщик свои обязательства в срок. И обжитой комплекс убеждает сильнее, чем красивые картинки в буклете.

Практически все строительные работы были закончены в 2016 году, когда мы вводили комплекс в эксплуатацию. Сейчас продолжается благоустройство. В прошлом году мы вложили достаточно серьёзные средства в озеленение, посадили деревья, кустарники, обновили две детские площадки, сделали площадь перед зданием будущего медико-реабилитационного центра.

Жители просят цветочного оформления территорий общего пользования. Значит, уже прижились, обустроились, раз заботятся о цветах!

 Многие ли приобретают апартаменты в кредит?

– На старте проекта мы не могли предоставить такую опцию – были проблемы с оформлением участка. Но эти трудности благополучно разрешились. Последние три года действует ипотека, МФК аккредитован несколькими крупными банками. Около 70% покупателей используют ипотечные кредиты.

 Каков минимальный бюджет покупки? Сколько покупатели готовы заплатить за самые скромные (по площади) апартаменты?

– Сейчас минимальная сумма сделки – 5,3 млн рублей. На старте продаж можно было приобрести такой же юнит за 3,5 млн рублей.

 На сайтах-агрегаторах МФК «Лахта Парк» относят к категории «комфорт плюс». А вы сами к какому классу его причисляете? 

– Я сюда часто приезжаю, слежу за порядком и состоянием. По моим наблюдениям, с течением времени комплекс становится всё более уютным, комфортным. Это видно и просто по гуляющим: много семей с детьми, много спортсменов. Так что по составу среды и по инфраструктуре это ближе к бизнес-классу. Например, у нас 40% площади отведено под застройку, а 60% территории – озеленение. Какой ЖК комфорт-класса может себе позволить такое соотношение? И количество парковочных мест фактически по одному на семью, это тоже в параметрах бизнес-класса. Близость Юнтоловского заказника, парка 300-летия, залива...

Лахта Плаза
МФК «Лахта Плаза»

 Как выглядит ваш типичный покупатель?

– В основном это семьи с детьми. Многие рассматривают апартаменты как второе жильё, на свежем воздухе, как дополнение к городской квартире. Значительную часть клиентов составляют активные люди, нацеленные на здоровый образ жизни. С их помощью, кстати, мы оборудовали спортивные площадки, одни занимаются йогой, другие катаются на роликах, на велосипедах.

Ещё раз подчеркну: для многих это второе (хотя и основное) жильё. Статус апартаментов подразумевает, что есть какой-то ещё объект недвижимости, где люди зарегистрированы.

 Рассуждения чиновников о предстоящем изменении статуса апартаментов, о том, что сам формат будет меняться, появится возможность регистрации (прописка), – насколько всё это важно?

– Это было бы ещё одним преимуществом для данного формата недвижимости. Но пока всё остается на уровне разговоров и громких заявлений, конкретные документы ещё не опубликованы, так что судить о возможных изменениях рано. В любом случае для действующих комплексов изменения возможны только в лучшую сторону. Для тех, которые ещё проектируются, – необязательно.  

 А если от девелоперов, которые занимаются апартаментами, потребуют строить школы и детские сады?

– Это повлечёт дополнительные затраты и дополнительные вложения – наверное, они будут включаться в финансовую модель. Если модель проекта выдержит такую нагрузку – будут строить. Если окажется невыгодно – не будут, переключатся на другие форматы. Это экономика, это бизнес.

 Ваши покупатели приобретают юниты в основном для себя или есть частные инвесторы?

– Мы отслеживаем, сколько у нас апартаментов сдают в аренду или перепродают – это единичные случаи. В основном покупают для себя. Массового инвестиционного спроса нет.

 Не возникает противоречия в интересах между теми, кто просто живёт и кто сдаёт в аренду?

– Это комплекс со своими особенностями, достаточно уединённый. Сдаются в аренду единичные помещения, никаких проблем не возникает, ни у собственников, ни у арендаторов.

Мы сами управляем отелем, у нас есть гостиница в МФК «Лахта Плаза» – там чисто гостиничный формат. Здесь – классические апартаменты, ими распоряжаются собственники.

Лахта-Парк
«Лахта Парк»

Обслуживанием апартаментов в «Лахта Парке» занимается управляющая компания «Лахта». С каждым собственником заключены договоры, УК «Лахта» предоставляет все необходимые услуги, включая охрану, уборку территории, эксплуатацию и поддержание в порядке инженерных сетей. У нас собственная газовая котельная, её тоже обслуживает УК, всё централизовано, все технические условия выполнены. Цель – чтобы жители МФК тратили меньше времени на решение повседневных бытовых проблем.

 Как влияет на статус проекта развитие зоны вокруг «Лахта-центра»?

– Мы считаем себя коренными жителями Приморского района. Развитие «Лахта-центра», конечно, оказывает более заметное влияние на МФК «Лахта Плаза», откуда открывается непосредственный вид на башню. Но опосредованно – и на «Лахта Парк». У нас есть покупатели из числа будущих резидентов этого офисного центра. Не сказала бы, что их много: в «Лахта Плаза» больше. Ждём развития инфраструктуры, строительства развязки, которая соединит «Лахта-центр» и ЗСД. Она пройдёт как раз мимо нашего комплекса. Это будет виадук через железнодорожное полотно, транспортная доступность улучшится.

 Прямо напротив вас обустраивается музейный комплекс с линейным кораблём «Полтава»...

– Да, у нас в составе предложения есть апартаменты с видом на парусник. И к нам приходили покупатели из числа резидентов яхт-клуба «Геркулес».

 Опыт этих проектов подталкивает к поиску новых площадок? Будете ли вы тиражировать апарт-отели такого типа?

– Мы хотели бы сосредоточиться на гостиничных проектах. Есть опыт управления отелями, есть перспективный участок в Курортном районе, недалеко от Зеленогорска. Хотим сделать загородный курортный отель. К сожалению, очень много времени занимают согласования, уже два года потратили на прохождение всех процедур.

И мы хотим именно строить современный отель, а не реконструировать старый.

 Не опасаетесь сокращения туристического потока?

– Мы не рассчитываем на внешний спрос. Курортные отели ориентированы прежде всего на внутренний туризм – люди привыкли отдыхать на берегу Финского залива. А инфраструктура изношена, объекты размещения далеко не в лучшем состоянии. Мы ориентируемся на внутренний рынок. К нам в отель «Лахта Плаза» люди приезжают на выходные, просто пожить.

 В «Лахта Парке» какие элементы гостиничной инфраструктуры будете развивать?

– Сейчас уже открылись и работают салон красоты, студия фитнеса, детский центр, кафе. Но главной точкой притяжения, как и было предусмотрено проектом, станет оздоровительный центр: бассейны, бани, спортзал. Пришлось немного сдвинуть начало работ по времени. Это большие вложения. Сейчас уже есть партнёры для реализации проекта – компания, которая имеет опыт строительства таких объектов. Года через полтора объект откроется.

Лахта-Парк
«Лахта Парк»

ДОСЬЕ

Комплекс «Лaхта Парк»

  • Комплекс построен на участке 17 га между Граничной улицей и Юнтоловским заказником, вблизи посёлка Ольгино (Приморский район), в 2 км от «Лахта-центра». Адрес: Лахта, ул. Новая, 51. Строительство началось в 2012 году, было завершено в июле 2015-го.
  • На участке расположены 18 четырёхэтажных корпусов на 490 апартаментов, 10 трёхэтажных коттеджей с отдельными участками и 50 сити-вилл (апартаменты на три-четыре семьи).
  • Площадь апартаментов от 40 до 150,7 кв.м.
  • В нишах на уровне первых этажей секций многоквартирных домов располагаются 73 полузакрытых паркинга. Для коттеджей и сити-вилл предусмотрено по три парковочных места, по одному на каждого собственника. На территории комплекса имеется большое количество открытых парковок.
  • В МФК построен медико-реабилитационный центр площадью 2780 кв.м. В состав спа-зоны войдут: медико-оздоровительный и косметологический кабинеты, фитнес-центр, два бассейна, детский досугово-оздоровительный центр.

Комплекс «Лахта Плаза»

  • Комплекс бизнес-класса «Лахта Плаза» построен в Приморском районе, на берегу Финского залива и занимает участок 3,9 га. Здесь возведено шесть восьмиэтажных зданий. В одном из корпусов расположена четырёхзвёздочная гостиница.
  • В собственную инфраструктуру «Лахта Плаза» входят спа-комплекс, ресторан, конференц-зал, зона отдыха с шезлонгами, детская площадка, благоустроенная территория.
Лахта Плаза