Новостройки: перетягивание цен
Цены на строящееся жильё продолжают расти: плюс 7,7% за первый квартал в петербургских «спальниках», плюс 10,5% – в среднем по Ленобласти. Предложение сокращается.
Объём сделок сохраняется примерно на уровне прошлого года, но рост фактически прекратился. По Ленобласти за первый квартал Управление Росреестра зарегистрировало 4946 договоров «долёвки» (см. табл. 1). Это больше, чем за январь–март 2020-го – 4337 ДДУ (в марте уже вступили в силу карантинные ограничения), но почти вдвое меньше, чем в первом квартале предкризисного 2019 года – 8315 сделок. Данные за первый квартал по Петербургу пока не опубликованы. «НП» полагает, что картина будет похожей: продажи по ДДУ окажутся выше, чем в начале 2020-го, но ниже, чем в первом квартале 2019-го.
Психология бума
Проблемы первичного рынка переходят из сферы экономики в область психологии. Экономисты давно отчаялись объяснять, каким волшебным образом падение доходов населения может сопровождаться ростом цен на самый дорогой товар (недвижимость).
Этот парадокс отметил и ЦБ РФ, указав, что в конце 2020 года «доля расходов граждан на жильё достигла максимальных значений с 2013 года».
Именно психологическими причинами аналитики портала IRN.ru объясняют ценовое ралли в Москве: «Жильё продолжает дорожать, потому что продавцы выставляют всё более высокие цены, – говорит эксперт Олег Репченко. – В «нулевые» эта тактика сработала, на рынок недвижимости хлынули «шальные деньги» от резко подорожавшей нефти. Сейчас роль нефти играют рекордно дешёвые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов...» По мнению Олега Репченко, теперь ситуация сложнее: с недвижимостью конкурирует фондовый рынок, которого в начале «нулевых» практически не было. Ипотека также перестаёт быть палочкой-выручалочкой: рост цен нивелирует выгоду от снижения ставок; увеличение ключевой ставки ЦБ означает, что ипотека больше дешеветь не будет, а вот интерес к депозитам может вернуться.
В столице участники рынка отмечают, что ажиотаж закончился: объём сделок на «вторичке» сократился в два – два с половиной раза (по сравнению с «горячей осенью» 2020-го), количество сделок в новостройках перестало расти.
В Петербурге и пригородной зоне текущий объём предложения, по предварительной оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», составляет 3,3-3,4 млн кв.м. В предыдущие годы в новостройках предлагалось 4,5-5,5 млн кв.м. При этом нельзя сказать, что застройщики свернули активность, зафиксировали прибыль и «закуклились»: новые проекты продолжают появляться. С января по март на рынок Петербурга и пригородной зоны вышли 46 объектов жилой площадью более 1,1 млн кв.м. Это примерно на уровне показателей прежних лет. И если в кризисном 2020-м новые проекты появлялись в основном в городской черте (во избежание рисков), то теперь застройщики снова активизировались и в пригородах: новые стройки запускаются в локациях Бугры-Мурино, Гатчина, Новоселье, Новосаратовка, Янино, Сертолово...
Риски посчитаны, теперь на первый план выходят цены.
«Пригород рассматривается как альтернатива более дорогому жилью в популярных петербургских локациях, – рассуждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». – Несмотря на то, что новые проекты демонстрируют относительно высокие стартовые цены, средняя стоимость пригородного «квадрата» в любом случае будет заметно ниже, чем городского».
И всё же, по данным экспертов ГК «Балтийская недвижимость», за год объём строительства в Петербурге снизился на 2,2 млн кв.м. Сокращение произошло практически во всех локациях, кроме Стрельны (см. табл. 2). С марта 2020-го по март 2021-го объём нового строительства в Большом Петербурге снизился с 12,9 млн до 10,7 млн кв.м. Сейчас в городе возводят почти на 97 многоквартирных домов меньше, чем год назад, количество строящихся квартир сократилось на 33 500 штук. Этот спад будет поддерживать высокие цены и сокращать возможность выбора для покупателей.
Конкуренция субъектов
В Петербурге за первый квартал цены на новостройки в спальных районах выросли на 7,7%. Средние цены на первичное жильё увеличились на 3,3%, превысив уровень 153 000 рублей за квадратный метр.
В 2021-м быстрее дорожает строящееся жильё в центре города (плюс 13% за первый квартал), но за год с явным отрывом поднялись в цене новостройки на спальных территориях, в том числе – удалённых от метро: примерно плюс 40%. В остальных зонах годовой прирост находится в пределах 24-26%.
Средние цены в спальных районах преодолели отметку 170 000 рублей за «квадрат». Это примерно соответствует уровню столичных ценников двухлетней давности, на начало 2019 года.
По мнению аналитиков, себестоимость растёт из-за ослабления рубля, увеличения стоимости материалов и заёмного финансирования, а также дефицита рабочих рук. Спрос поддерживают в основном приезжие и частные инвесторы.
В Ленобласти уже в начале года индекс средней стоимости квадратного метра впервые перевалил за психологически важную отметку 100 000 рублей. На конец марта этот показатель составляет 106 690 рублей.
За год (с марта 2020-го) цены на жильё в новостройках Ленобласти увеличились на 25,7%.
Отставание по темпам роста от спальных районов Петербурга возросло с 30 до 37%, от удалённых городских территорий – с 11 до 19%.
По среднему бюджету сделки разница увеличивается. Год назад типичная областная квартира по ДДУ обходилась покупателю на 1,952 млн дешевле городской новостройки, сейчас – на 2,1 млн.
В ценовом рейтинге соседних с Петербургом районов лидируют Ломоносовский и Всеволожский (более 100 000 рублей за квадратный метр). Заметно отстаёт Тосненский.
Из близких к мегаполису локаций наибольший годовой прирост в Новогорелово. Самые доступные по цене квартиры поблизости от городских границ продают в Романовке и Фёдоровском.
-cropped-small-1618017733.jpg "Динамика-зарегистрированных-ДДУ-в-Ленобласти-(данные-за-I-квартал-2018-2021-гг.)")
Выбор областных проектов становится всё более скудным: за год количество ЖК сократилось более чем на 40%. В марте 2020-го можно было выбирать квартиры в 91 новостройке, в марте 2021-го ассортимент сократился до 53. Однако, проигрывая в количестве, областные застройщики добирают масштабом: по числу объектов доля области в структуре предложения по агломерации за год уменьшилась с 23 до 19% по числу объектов, а по числу квартир – увеличилась с 19 до 32%.
Мнения экспертов
«Последние десять лет, несмотря на влияние различных факторов (экономических, законодательных), спрос на рынке сохранялся в пределах средних значений. Льготная ипотека – удобный и востребованный инструмент, однако не единственный. После её отмены сохранятся стандартные ипотечные программы. Вспомним похожие периоды – например, 2016-й или 2017 год. Средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла тогда 11,3% и 10,5% соответственно. При этом спрос и в 2016-м, и в 2017-м достиг значения 4,1 млн кв.м – это хороший показатель стандартного периода развития рынка.
Мы прогнозируем, что в 2021 году рост цен продолжится. Средние показатели могут колебаться от месяца к месяцу в зависимости от покупательской активности, объёма предложения, стратегий застройщиков и др. Но в целом тенденция роста стоимости «квадрата» сохранится
»
«Объём продаж в нашей компании в I квартале 2021 года почти в три раза превысил этот показатель за аналогичный период прошлого года. За первые три месяца цены увеличились в среднем на 8,5%.
Высокий спрос сохранится как минимум до конца срока действия льготной ипотеки. Но и после этого не стоит ожидать резкого оттока покупателей. На рынке заметно сократился объём предложения. Из-за его дефицита формируется отложенный спрос. Например, на проекты, которые мы планируем построить на юге города и вывести на рынок в конце года, уже есть «лист ожидания».
«Новая вторичка» сейчас тоже востребована, но составить полноценную конкуренцию новостройкам она не сможет. Во-первых, по причине ограниченного выбора вариантов. Во-вторых, рынок меняется довольно динамично, ежегодно появляются новые форматы квартир, новые опции в самих жилых комплексах. Такое качество жилой среды «вторичка» предложить уже не может»
«По нашим данным, спрос растёт, но теперь уже не так стремительно. Ипотека остаётся одним из основных триггеров на рынке недвижимости. Рост цен на недвижимость и не поспевающие за ним доходы населения поддерживают интерес к кредитам.
Инвесторов на рынке достаточно, но вот профессиональных мало. Основная масса игроков реагирует даже на незначительные колебания рынка. Это приводит к притоку либо оттоку денежной массы за короткий промежуток времени. Если девелоперы строят долгосрочную стратегию, такая волатильность для них некритична.
Сдержанный спрос на «новую вторичку» влияет и на первичный рынок. Можно сравнить рынок недвижимости с рынком электронных гаджетов, где идёт конкуренция, основанная на технологиях. Каждый раз, когда ты думаешь, что придумать уже ничего невозможно, появляется iphone 10, 11, 12... Так и в девелопменте – маркетинг и новые технологии строительства дают потрясающий результат. Новые проекты становятся более технологичными и клиентоориентированными, «новая вторичка» за счёт реновации получает второе дыхание»
«Данные по ДДУ надо учитывать с осторожностью. Все застройщики столкнулись с проблемами в сфере регистрации: переход Росреестра на новое ПО повлёк существенные сложности с оформлением документов. Кроме того, дублирующие проверки документации также приводят к значительным задержкам. Хотя реализация проектов возможна только через проектное финансирование, застройщиков всё равно заставляют получать заключения о соответствии и т. д. Например, у нас временной разрыв между получением разрешения на строительство и подачей первого пакета на регистрацию составил 2,5 месяца.
Финансовое планирование застройщиков осложняет и Фонд защиты прав дольщиков. В первом квартале были периоды, когда из-за его некорректной или несвоевременной работы по внесению данных Росреестр был вынужден останавливать регистрацию сделок. Считаю, что эта ситуация требует внимания со стороны регулирующих органов.
Отмена льготной ипотеки в целом приведёт к некоторой стабилизации спроса в среднем по стране. Однако в тех регионах, где спрос и предложение не сбалансированы (к ним, кстати, относится и Петербург), рост цен продолжится. Продажи останутся на высоком уровне»
«Интерес к покупке недвижимости несколько снизился по сравнению с последним кварталом прошлого года, но остаётся на высоком уровне. Проблемы в экономике заставляют людей переезжать из регионов в крупные города, и Петербург – один из наиболее популярных. У нас доля региональных покупателей превышает 40%. Мы позиционируем себя как компанию «первого выбора», ориентируемся на тех, кто приобретает своё первое жильё. Это студенты, молодые люди, которые только начинают жить отдельно, переезжают в наш город поступать в институт или работать. В основном, это приезжие из Сибири и с Северо-Запада (Мурманск, Архангельск, Коми, Псковская область и т. д.).
Думаю, что 2021 год будет более спокойным и размеренным с точки зрения ценового роста и спроса. Мы ожидаем увеличения активности летом, на фоне отмены программы льготной ипотеки: те, кто долго принимал решение или не мог определиться с вариантом, будут спешить приобрести квартиру на выгодных условиях. Часть спроса может переключиться на «новую вторичку» на фоне отмены господдержки»
«Статистика продаж нашей компании в I квартале говорит о стабильном спросе. Востребованы квартиры как в черте Петербурга, так и в ближайшей Ленобласти. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года наши продажи (в квадратных метрах) выросли на 74%. При этом в целом активность покупателей сейчас незначительно снизилась.
Доля региональных покупателей в 2021 году существенно не скорректировалась, у нас на них приходится около 15% всех сделок. В сегменте «комфорт» квартиры чаще приобретают для себя и семьи. Но инвестиционная привлекательность видна, когда люди продают «вторичное» жильё в наших кварталах. Эти квартиры всегда стоят дороже, чем варианты в новостройках в этой же локации.
Мы не прогнозируем снижения спроса на качественные жилые комплексы и каких-то существенных изменений на рынке. Скорее всего, за два-три месяца до завершения льготной ипотеки следует ожидать всплеска покупательской активности, после чего неизбежно наступит её спад. Застройщикам важно будет предложить покупателям различные акции и совместные программы с банками по субсидированию ипотечной ставки»
«По итогам первого квартала спрос на первичном рынке стабильный и находится примерно на уровне прошлого года. Покупательский интерес сосредоточен на качественных проектах, расположенных в удачной локации. Как показывает анализ продаж в нашем ЖК «Георг Ландрин», относительно 2020 года входящих обращений стало на 33% меньше, встреч – на 40%.
Но количество платных бронирований практически не изменилось, а сделок заключено на 14% больше.
Серьёзную поддержку спросу оказывает льготная ипотека. По итогам первого квартала в ЖК
«Георг Ландрин» 82% сделок заключены с привлечением ипотечных средств. После 1 июля эта тенденция пойдёт на спад. Чтобы сохранить необходимые темпы реализации, девелоперам, возможно, придётся разработать альтернативные предложения – программы с субсидированной ставкой или выгодные рассрочки.
Доля региональных покупателей в нашем проекте в первом квартале снизилась до 15%. Если в январе и феврале до 50% квартир приобретались для детей/родителей или как инвестиция, в марте таких сделок всего 20%. Средняя стоимость квадратного метра за год выросла на 20%.
Доля инвестиционных покупок на первичном рынке остаётся на уровне 2020 года: от 15 до 50%, в зависимости от проекта. Мы прогнозируем снижение объёма таких договоров. Рост цен нивелировал выгоду от субсидированной ипотеки, а максимальная маржа, которую можно будет получить, приобретая в 2021 году квартиру на этапе котлована, может составить порядка 30%. (В прошлом году в период ажиотажного спроса в некоторых проектах капитализация составляла до 100%.)
Высокая активность приведёт к перенасыщению рынка «вторички» через 2-3 года, когда основной объём новостроек, строящихся сегодня, будет введён в эксплуатацию. Реализовать её будет сложно. Только в марте в Петербурге появилось почти 44 000 объявлений о продаже «вторички» и 33 800 объявлений о реализации жилья в новостройках.
Таким образом, город оказался на втором месте в России по количеству продаваемых квартир»
«Льготная ипотека продолжает оставаться основным драйвером роста цен, особенно в массовом сегменте. Доля ипотечных сделок в некоторых проектах комфорт-класса сейчас доходит до 80%. В нашем ЖК Ultra City с начала года 73% квартир приобретены с привлечением кредитов.
Впрочем, абсолютное количество выданных ипотечных займов к февралю начало снижаться. Это может свидетельствовать о том, что спрос идёт на спад. Что не удивляет с учётом затяжного роста цен в последние месяцы.
Предварительные данные по динамике цен за первый квартал: рост продолжается, как и в течение всего предыдущего года, причём рост быстрый. В бизнес-классе и «элите» за первые три месяца – плюс 11%. Средняя цена кв.м в бизнес-классе приближается уже к 280 000 руб., в элитном сегменте – к 350 000 руб. В комфорт-классе увеличение цен составило около 7%, средняя стоимость «квадрата» на конец первого квартала приблизилась к 180 000 руб.»
«По итогам первого квартала 2021-го мы фиксируем стабильный спрос во всех сегментах. Объём заключённых контрактов на жилые помещения – на уровне показателей прошлого года. Сумма сделок за три месяца выросла на 22%. Доля ипотечных продаж в общем объёме увеличилась на 21% по сравнению с прошлым годом и достигла 73%. Средневзвешенная цена квадратного метра в наших петербургских проектах комфорт-класса сегодня составляет порядка 136 000 рублей, в сегменте бизнес- и премиум-класса – 207 000 рублей за кв.м.
В апреле мы ожидаем роста спроса в связи с запуском специальных предложений и пополнением портфеля новым проектом.
Прогнозы по замедлению роста цен на рынке первичной недвижимости оправдались только частично. Аналитики снова фиксируют в Петербурге удорожание квартир, обусловленное дефицитом предложения при растущем спросе на льготную ипотеку. Этот дисбаланс сохраняется с прошлого года. Кроме того, рост цен обусловлен увеличением себестоимости проектов. Ближе к завершению программы с господдержкой мы ожидаем всплеск активности покупателей во всех сегментах. Это повлечёт за собой новый скачок цен»