Новостройки теряют драйвер

К такому выводу пришли аналитики компании Colliers. Правда, если льготные ставки оставят, спрос всё равно упадёт, хотя и не так значительно.

По данным Colliers, с марта 2020-го по март 2021 года стоимость «квадрата» на петербургском первичном рынке выросла на 28%: с 123 000 до 157 000 рублей. В результате введения госпрограммы по ипотеке в новостройках и снижения ключевой ставки Центробанка средневзвешенная ипотечная ставка уменьшилась на 1,9% – до 6,1%. По данным Росреестра, всего с апреля 2020-го по март 2021-го было подписано 71 082 ДДУ, из них 64% – с привлечением ипотечных средств. Доля выставленных на продажу квартир, подходящих под условия льготной программы, за этот же период снизилась с 85 до 67%.

Как отмечает Colliers, расширение условий в июле–августе 2020 года, когда была увеличена сумма кредита и снижен первоначальный взнос, а также частичное снятие коронавирусных ограничений привели к резкому росту выданных льготных ипотек. Пик предоставления таких кредитов пришёлся на сентябрь–октябрь 2020 года, когда суммарно было подписано 8868 ДДУ.

«Несмотря на объявленное продление программы льготного кредитования, в ноябре 2020 года начинается тренд на снижение сделок с привлечением льготной ипотеки. Рост цен снижает привлекательность программы. Просыпается повышенный интерес к вторичному рынку, который предлагает готовые квартиры с похожими характеристиками и по сопоставимым ценам. Небольшая разница между ипотечными ставками (в пределах 2%) делает покупку на вторичном рынке привлекательной», – отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.

Одной из главных целей введения льготной ипотеки было снижение финансовой нагрузки на покупателя. Аналитики Colliers подсчитали, как изменился среднемесячный платёж для петербургской типовой квартиры комфорт-класса площадью 60 кв.м с первоначальным взносом в 20% и сроком кредита 20 лет. По сравнению со вторым кварталом 2019-го, во втором квартале 2020 года среднемесячный платёж по кредиту для такой квартиры снизился на 16%. Но позднее выгода была нивелирована ростом цен: за год действия льготной ипотеки ежемесячный платёж за ту же квартиру (во втором квартале 2021 года) на четверть вырос (см. табл. 1). О том, что выгода от льготных ставок оказалась недолгой, NSP писала ранее. 

По прогнозам Colliers, при условии продления льготной ипотеки и сохранения ставки на уровне 6,1% среднемесячный платёж во втором полугодии вырастет ещё на треть. Если программу господдержки отменят, а ипотечная ставка вернётся на уровень 7,5–8%, то средний платёж по кредиту увеличится на 41% (по сравнению со вторым кварталом 2020 года). При таком раскладе многие покупатели в массовом сегменте будут вынуждены либо отложить покупку на неопределённый срок, либо выбирать квартиры меньшей площади.

«В случае прекращения льготной ипотеки спрос может снизиться примерно на 25–30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Фактически спрос вернётся к привычному уровню продаж предыдущих лет. В случае продления программы сокращение продаж по ДДУ во втором полугодии 2021 года может составить 15–20% по сравнению с аналогичным периодом 2020-го, – отмечает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. –  В этом случае по итогам 2021 года цены могут вырасти на 10–15%, причём большая часть прироста будет зафиксирована в первом полугодии. Для поддержания спроса девелоперы будут предлагать субсидируемые программы ипотеки (в сотрудничестве с банками), специальные условия и льготы – например, паркинг или отделка «в подарок».