НАШ ЦИТАТНИК: «Безумное «ценовое ралли» в новостройках уже приводит к перетоку части покупателей в сегмент готового жилья. Усиливается дифференциация рынка, вымывается недорогое и вообще ликвидное предложение...» Сергей Галалу

31 октября, 21:58

Квартирные миражи

20 июля в 08:25
2 313

Квартирные миражи

Во втором квартале реальные доходы граждан снизились на 8%, сообщил Росстат. Это плохая новость для застройщиков. Потому что доступность жилья тоже снизилась.

Рис. Виктора Богорада

Если сравнивать по полугодиям, снижение будет не таким катастрофичным – 3,7%. Отметим, что в Петербурге доходы начинали падать с несколько иных позиций, чем в других регионах (исключая московский). В целом по стране с 2014 по 2020 год доходы граждан (с учётом официальной инфляции) снизились на 7,5%. В Петербурге – наоборот, выросли на 8,3% (см. табл. 1). Насколько этим данным можно верить – отдельный вопрос.

Но Северная столица и падать будет глубже, чем другие, за счёт высокой доли малых и средних предприятий и занятых в сфере обслуживания, в том числе – в наиболее пострадавших отраслях (туризм, общепит).

Незадолго до публикации данных Росстата появились цифры исследования, проведённого специалистами  СК «Росгосстрах жизнь» совместно с научно-техническим центром «Перспектива». Итоги по Петербургу: доходы 40% горожан за время действия ограничений снизились, в том числе 6,7% опрошенных вообще потеряли источник заработков. (Официально в стране уровень безработицы в июне составил 6,2%.) У 46,7% респондентов доход не изменился, 6,7% – стали зарабатывать больше. (Возможно, сказались выплаты медикам.) Среднемесячный доход 40% жителей составил до 25 000 рублей, почти половина (46,7%) зарабатывают от 25 000 до 35 000. 13,3% сообщили о доходах от 35 000 до 50 000 в месяц. Более доходные группы в выборку «Росгосстраха» не попали вообще.

Снижение платёжеспособности – печальная, хотя и ожидаемая новость для участников рынка жилья. Хуже другое: весь «послекрымский» период жильё с каждым годом становилось не более, а менее доступным. Несмотря на усилия власти по субсидированию ипотечной ставки, «снижение административных барьеров» и вложения в "социалку".

В конце 2014 года средняя 50-метровая квартира в новостройке в спальном районе обошлась бы покупателю в 4,4 млн рублей, сегодня – в 6,4 млн (подробнее см. табл. 2). Ежемесячный платёж при кредите на 15 лет в 2014-м составлял 43 524 рубля, сейчас – 46 918… Надо учитывать, что большинство тех, кто брал кредиты под 12–13%, уже рефинансировали их на более выгодных условиях – то есть и реальная ставка ниже, и общая сумма меньше.

Первый взнос по ипотеке увеличился на 40%. (Потому что общая сумма кредита выросла.) Рост цен съел всю выгоду, обещанную при введении льготных ставок. Шесть лет назад больше зарабатывали банки, а сейчас – застройщики, но вряд ли покупателя это утешит.

Кроме того, падение доходов и неопределённость с работой удерживают многих потенциальных покупателей от того, чтобы ввязываться в кредитную кабалу.

На этом фоне обещания президента реализовать «исторический шанс» и решить, наконец, жилищный вопрос, выглядят не очень убедительно.

Снижение реальных доходов и доступности жилья – долгосрочные факторы. Застройщики повлиять на них не могут. За счёт чего благосостояние граждан будет расти – совершенно неизвестно. Правительство такие задачи даже и не ставит, Минэкономразвития рисует радужные картинки будущего на песке, как буддисты – мандалу. Как выразился Дмитрий Песков, поправки в Конституцию «зацементировали» положение России.

У девелоперов вариантов немного. Выбивать у Кремля субсидии и поблажки, сокращать предложение. Конкуренция за те самые 6,7%, у которых доходы подросли, будет нешуточная. Тем более у большинства из этой интересной группы жилищные проблемы как раз решены.  

Табл. 1. Динамика доходов населения
Табл. 2. Затраты на покупку квартиры в новостройке