НАШ ЦИТАТНИК: «Хотите получить офигенный продукт на рынке новостроек – создайте конкуренцию, которой в Петербурге нет. Наши девелоперы уверены, что если не сейчас, то через год-два продадут всё....» Максим Жабин

1 августа, 18:02

«Наш народ абсолютно непредсказуем!»

26 апреля в 07:44
13 968

«Наш народ абсолютно непредсказуем!»

За 30 лет корпорация «Мегалит» возвела – сама или с партнёрами – около сорока жилых объектов. За это время многое изменилось в подходах к строительству жилья, однако кое-что осталось неизменным. О нововведениях и традициях рассказывает генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега.

Брега
Александр Николаевич

генеральный директор ООО «Мегалит – Охта Групп»

– Как менялись ваши проекты и их концепции? Что есть в современных домах, о чём и не думали 30 лет назад?

– Изменилось очень многое, но не только у нас. Весь рынок менялся, развивался и рос. Например, когда-то дома сдавались без чистовой отделки мест общего пользования. Сейчас сложно в это поверить. А это было распространённым, нормальным явлением. Жильцы потом сами делали необходимый ремонт на лестничной площадке. С того времени новостройки изменились кардинально. Наверное, отдельным этапом в нашей истории можно назвать наш проект на проспекте Большевиков. Именно в нём мы начали уделять большее внимание отделке входных групп. Сегодня во всех наших проектах предусмотрена единая дизайн-концепция для мест общего пользования. И такой подход сегодня у многих застройщиков. Как мне кажется, для создания качественной жилой среды – это одна из обязательных составляющих.

Раньше был другой подход к распределению площадей: квартир было больше, коридоры уже, входные группы меньше. Хотя помещения для консьержей мы оборудовали во всех домах, чтобы новосёлы сами могли решить, как их использовать – по назначению или как-то иначе.

Раньше это было не так важно, но теперь мы стараемся максимально закрыть двор, оградить внутреннее пространство от улицы и посторонних. Это удобнее делать, когда в проекте есть стилобат. Первый такой дом «Мегалит» построил на улице Брянцева. Мы и сейчас прибегаем к этой технологии для паркингов. Отчасти это связано с более интересной экономикой – строительство подземной парковки обходится дороже, и продажа машино-мест там хотя бы по себестоимости уже настоящий успех для застройщика. Но, конечно, многое зависит от класса проекта, архитектурных и технических решений. В нашем портфеле есть проекты со всеми видами паркингов на любой вкус автолюбителей.

– Планировки сильно изменились?

– Да, кроме того, мы стали очень серьёзно относиться к квартирографии. Полагаем, что на лестничной площадке не должно быть больше пяти-шести квартир. Это позволяет не чувствовать себя в коридорно-гостиничном формате. В ЖК «Приморский квартал» есть корпуса, где только четыре квартиры на площадке.

Также раньше в корпусах предусматривались один-два варианта каждого типа квартир: студий, «единичек» и т. д. И в одном «стояке» были одинаковые квартиры. В наших современных проектах это могут быть самые разные варианты. Хотя это тяжело проектировать из-за расположения коммуникаций в квартирах разных планировок. Зато мы обеспечиваем необходимую вариативность: сегодня может быть и полтора десятка версий однокомнатной квартиры. Для клиентов это важно. Они могут пофантазировать, подобрать подходящий именно им лот, исходя из состава семьи, возраста, образа жизни и т. д.

Ещё пять-шесть лет назад перепланировка новых квартир не подразумевалась. Покупатели хотели, чтобы были все необходимые перегородки, а комнаты чётко разделены. Сегодня мы обеспечиваем вариативность не только в квартирографии, но и в конкретных планировках. «Двушки» при желании превращаются в однокомнатные евроквартиры или, наоборот, в «трёшки». Мы даже разработали и вывесили на сайте «Приморского квартала» специальные дизайн-подсказки для наших покупателей.

В Советском Союзе хвастались размерами прихожей. Были даже некоторые серийные проекты с увеличенным холлом. Советский человек сразу в них ставил шкафы, антресоли, и получался узкий тоннель. Теперь прихожие должны быть компактными. Даже гардеробные стремятся перенести в спальни или выделить под них отдельную зону.

Вообще покупатели всё больше склонны обустраивать пространство именно под себя. Люди старше 45 лет тяготеют к классическим квадратным «распашонкам» и «гребёнкам». Молодые часто тяготеют к нестандартным вариантам. Например, в недавно сданных корпусах «Приморского квартала» есть возможность объединить кухню и гостиную. Этой возможностью воспользовались 70% новосёлов! Покупатели однокомнатных квартир часто делают из них студии – огромное лофт-пространство. Хотя не все понимают, что в этом случае надо ставить очень мощную, а значит, дорогую вытяжку. А есть случаи, когда рождается ребёнок, и стену восстанавливают. Такая возможность трансформации удобна, а значит – необходима.

Ещё один советский тренд – любовь к большим балконам. Он и сейчас актуален. Но если раньше лоджии забивали хламом, то сегодня часто делают там дополнительные зоны отдыха. Ещё недавно практиковалось объединение балконов с комнатами, когда разбирается часть фасада. Но сегодня такую перепланировку узаконить практически нереально. А вообще покупатели сегодня большие индивидуалисты: кому-то лоджии не нужны, а кто-то из 20-метровой комнаты делает гардеробную.

– То есть угодить всем всё равно не получится?

– Можно упростить жизнь и себе, и покупателям. Например, в корпусах «Приморского квартала», которые мы скоро выведем на рынок, мы не будем возводить внутренние не несущие стены до потолка – «поднимем» их на высоту 15-30 см, чтобы просто обозначить предлагаемую застройщиком планировку. Покупатель сможет её оставить, выбрав материал для внутренних стен, а может изменить. Получится свободная планировка, которая распространена в проектах класса «элита» и «бизнес». Такой подход уже широко применяется в Москве и Московской области. Это может не понравиться инвесторам, которым надо быстрее сдать квартиру в аренду, но точно подойдёт тем, кто хочет сделать жильё именно для себя.

– Как изменились площади квартир и квартирография?

– Есть некое «золотое сечение», которого мы придерживаемся. Это 20-25% студий, около 30-35% однокомнатных, ну, и остаток поровну: двух- и трёхкомнатные квартиры. Пандемия подтолкнула людей покупать более просторное жильё. Многие посидели несколько месяцев дома и поняли, что неплохо бы иметь ещё и кабинет или гостиную побольше. В начале «нулевых» средняя площадь квартир в доме была около 50 кв.м. Потом она увеличилась до 53-55 «квадратов», в 2014-2016-м выросла до 60-62 кв.м, а потом резкий спад – даже ниже 50 кв.м. Сейчас мы выходим на цифру примерно 57 кв.м.

А идеальной площадью для студий сейчас будет 23-27 кв.м, для однокомнатных – 36-42 кв.м, «двушек» – 54-62 кв.м, «трёшек» – 68-85 «квадратов».

– Какие-то новые опции стали обязательными? Мастер-спальни, например.

– Мастер-спальни – это классная тема, но она актуальна для проектов класса «комфорт плюс» или даже «бизнес». Мало кто может себе позволить в трёхкомнатной квартире площадью 75 кв.м выделить отдельный санузел для спальни. Я знаю примеры, когда покупатели переносят двери, и из приватной ванной в мастер-спальне делают ещё один общий санузел. И наоборот. Наш народ абсолютно непредсказуем!

Квартиры с мастер-спальнями мы впервые предложили ещё в 2012 году в нашем проекте на Дибуновской улице – пятиэтажный дом всего на 27 квартир. Здесь мы «пошалили» и с площадями квартир, а также использовали необычную технологию продаж. Обычно делается срез по проектам конкурентов, считаются затраты, маркетинговые и другие планы, и мы получаем определённую стоимость «квадрата» по каждому типу квартир, по их расположению и т. д. А здесь мы назначили одну цену за квадратный метр на весь дом – без индексации и изменений, без скидок на начальном этапе. Те, кто пришли первыми, просто смогли выбрать из большего числа вариантов. Сначала раскупили верхние этажи и небольшие квартиры. Но всё жильё было реализовано за полтора года, что для такого проекта вполне нормально.

– Как развивалась инженерная составляющая, какие новые материалы применялись?

– Ну, например, в первых домах, которые строил «Мегалит», мы ставили деревянные входные двери, и многие говорили за это спасибо. Конкуренты ставили дешёвые китайские металлические двери, которые тоже новосёлы выбрасывали, – они вскрывались консервным ножом, но вынести их на помойку было тяжело. А наши двери иногда даже пользу приносили: из их каркаса отделочники собирали, например, козлы, да и само полотно использовали. Мы были «белыми воронами» довольно долго, но поняли, что надо двигаться вперёд и сразу перешли на хорошие металлические двери от известного производителя – новосёлы их редко меняют. Двери, которые мы устанавливаем в «Приморском квартале», в розницу стоят больше 50 000 рублей, хотя нам, конечно, они обходятся дешевле из-за объёмов закупки.

Изменились терморегуляторы – теперь они не только перекрывают батареи, но и отправляют данные в управляющую компанию. Скоро, наверное, придём к горизонтальной разводке коммуникаций по полу. Пока такую технологию применяли только в двух проектах: на Дибуновской улице и в комплексе «Дом-Мегалит на Неве». Плюс в том, что узлы учёта вынесены из квартиры, и показания УК может снимать без участия жильца. Но есть и минусы – зачастую ремонт делают неквалифицированные рабочие, и эти трубы в полу просто пробивают, а их восстановление очень затратно, не говоря уже о том, что нижние квартиры затапливает. Да и высоту теряем, а наша принципиальная позиция – не делать потолки ниже 2,75 м. Так что в инженерных сетях мы довольно консервативны – фановые трубы, как правило, – чугун, пластиковые водопроводные трубы, трубы отопления – нержавейка или чёрный металл, в зависимости от системы отопления, пластиковые окна топовых производителей...

– От каких-то нововведений в итоге отказались? Одно время, например, очень популярны были двухуровневые квартиры, но потом о них подзабыли.

– Двухуровневые квартиры могут быть трёх типов: от жадности, от безысходности и «по уму». В нашей практике были двух типов. В проекте на Российском проспекте – от безысходности. Так получилось, что чердачное пространство оказалось очень большим и забытым. Там сделали четыре двухуровневые квартиры, которые продавались не очень быстро: всё-таки это довольно экзотичный вариант. А в «Приморском квартале» делали их специально – есть корпуса с террасами и двухуровневыми квартирами. Но они изначально довольно дорогие, и делать их много нет смысла, особенно если у вас под окнами нет Финского залива. Это разумно, когда секции в доме идут уступами. Там сам бог велел делать двухуровневые квартиры и варианты с террасами.

А так – все наработки используем. Не было такого, от чего бы мы отказались и никогда не вернёмся. Мы строили «панельки», возводили дома из кирпича, строили и кирпично-монолитные дома – все эти сегменты имеют право на существование. Не будем отказываться от студий, как и от четырёх- и пятикомнатных квартир. Не было у нас каких-то граблей, на которые мы больше не будем наступать, не было каких-то критических ошибок. Мы работаем спокойно, взвешенно.

Хотя очень хотелось бы отказаться от котельных в домах – это технически сложная тема, которая не лучшим образом сказывается и на продажах. Если есть хоть малейшая возможность обойтись без своей котельной, надо ею пользоваться. Но из-за отсутствия технической возможности присоединения к городским сетям не всегда получается.

Тяжело работать и с отдельно стоящими паркингами, но от них мы тоже не можем отказаться – приходится их строить, хотя к моменту ввода они заполняются только на 20-30%, а остальные машино-места продаются пять-семь лет. Это не нужно ни одному застройщику, но нормы по парковкам требуют.

– Какие внешние факторы больше всего сказались на вашей компании или продукте?

– Эскроу-счета. Проектное финансирование получить не так уж сложно. Но теперь застройщики не видят особого смысла реализовывать как можно больше квартир на стадии строительства. Раньше дольщикам было выгодно покупать жильё на стадии котлована, когда цены самые низкие, и перепродать квартиру дороже перед сдачей дома. Это было хорошо и для нас. Но теперь нам нет смысла продавать дёшево – максимальный дисконт на старте будет 5-7% от стоимости при вводе. Инвесторов такой заработок не устроит. А для остальных дольщиков эскроу – это надёжность и гарантии, но и более высокие цены.

Кстати, льготная ипотека сработала как бомба, я не ожидал такого ажиотажа. В марте-апреле 2020 года мы шли по лезвию ножа, сильно просели по продажам. А тут люди поняли, что имеющееся жильё их не устраивает, да и отложенный спрос сказался. Неожиданно начали покупать квартиры, например, «трёшки», которые обычно приобретают только на самом старте проекта или когда дом почти готов.

А если вспомнить далёкое прошлое, то знаковый момент – это переход на договоры долевого участия с обязательной регистрацией в Росреестре. Бывало, по три-четыре месяца не могли зарегистрировать договоры, денег не получали, и иногда просто выживать приходилось. Государство принимает закон, не понимая, что регистраторы к таким нововведениям не готовы.

Помню, была пара лет, когда нельзя было сдать дом без озеленения – эти работы надо было выполнить до сентября, иначе ввод пришлось бы переносить на май. Сейчас можно сдать дом с так называемым зимним благоустройством.


История корпорации «Мегалит» начинается с 1991 года, когда был основан концерн V.M.B. – одна из первых строительных компаний современной российской истории. 
Первый объект был построен в 1993 году. А бренд «Мегалит» выведен на рынок в 2006 году – с этого момента девелопер сконцентрировался на возведении домов комфорт-класса. 
Красными значками на карте отмечены объекты, завершённые до 2006 года, а синим – проекты, реализованные уже под брендом «Мегалит».


Многофункциональный комплекс «Дом на Львовской»

Дом на Львовской
Многофункциональный комплекс «Дом на Львовской»

В компании «Мегалит» считают, что в этом проекте представлен новый уровень комфортабельности в дизайне среды, планировках, дополнительных опциях, архитектурных решениях. Комплекс возводят на участке площадью 1,7 га на Львовской улице, 21, недалеко от Полюстровского парка. Разрешение на строительство получено в 2017 году. 

Проект комплекса комфорт-класса разработала мастерская «А.Лен» Сергея Орешкина. Комплекс состоит из четырёх 16-этажных зданий комфорт-класса общей площадью свыше 30 000 кв.м (Комиссия по землепользованию и застройке согласовала высоту, а застройщик пообещал городу детский сад и офис врача общей практики). Всего в ЖК будет 800 квартир и 180 апартаментов. Апартаменты включены в проект для расширения продуктовой линейки – они стоят немного дешевле традиционного жилья.

Для разработки проекта благоустройства внутреннего пространства комплекса пригласили молодых архитекторов из S.A.lab и SLOI ARCHITECTS.

Комплекс сдадут в 2021 году, большая часть квартир в нём уже реализована. По словам генерального директора компании «Мегалит» Александра Бреги, в этом проекте сознательно предусмотрели немного четырёхкомнатных квартир, а их раскупили в первую очередь.


Жилой комплекс «Дом-Мегалит на Дибуновской»

Жилой комплекс «Дом-Мегалит на Дибуновской»
Жилой комплекс «Дом-Мегалит на Дибуновской»

Об этом комплексе в «Мегалите» говорят как о ярком примере малоэтажного комфорт-класса, опередившего время.

Он расположен в 15 минутах ходьбы от станции метро «Чёрная речка», около Большой Невки и Центрального парка отдыха «Елагин остров», на Дибуновской улице, 26. Проект пятиэтажного здания с мансардой разработан «ЛенНИИпроектом». В двух подъездах расположились 27 квартир площадью от 56 до 143 кв.м. Покупателям предложили варианты от одной до четырёх комнат, а также квартиры свободной планировки. Также предусмотрен подземный паркинг на 35 автомобилей. Строительство завершилось в 2012 году. Однако дом не сразу удалось ввести в эксплуатацию из-за того, что «Ленэнерго» просрочило подключение электроснабжения. Это был редкий случай, когда застройщик в суде доказал, что сроки нарушены по вине монополиста, на которого и переложили выплаченную дольщикам неустойку.


Жилой комплекс «Дом-Мегалит на Неве»

Жилой комплекс «Дом-Мегалит на Неве»
Жилой комплекс «Дом-Мегалит на Неве»

Здесь компания постаралась воплотить все черты успешного девелоперского проекта: удачное расположение, архитектурная выразительность, высокий уровень комфорта.

Комплекс появился на месте бывшего Речного вокзала и гостиницы на  пр. Обуховской Обороны, 195. Постройки и участок площадью 1,3 га девелопер приобрёл в 2012 году. На месте разобранных строений по проекту архитектурного бюро «Евгений Герасимов и партнёры» возвели 24-этажный жилой комплекс общей площадью более 90 000 кв.м. В нём разместились 970 квартир, от студий до четырёхкомнатных. Предусмотрены также коммерческие помещения, паркинг в стилобате на 400 автомобилей. Кровля паркинга озеленена, здесь оборудованы детские и спортивные площадки и пр. В этом проекте застройщик получил опыт привлечения частных образовательных учреждений: здесь расположился частный детский сад Presto на 60 воспитанников. Комплекс сдали в эксплуатацию в начале 2016 года.


Жилой комплекс «Приморский квартал»

Жилой комплекс «Приморский квартал»
Жилой комплекс «Приморский квартал»

Это крупный проект комплексного освоения территории, в котором аккумулирован весь наработанный опыт «Мегалита».

Проектом предусмотрена застройка территории у станции метро «Пионерская» площадью 36,4 га, ограниченной проспектом Испытателей, Коломяжским и Богатырским проспектами и железной дорогой. Большую часть территории занимала овощная база. «Мегалит» выкупил здесь два участка площадью более 27 га. Первый проект планировки подготовили ещё в 2008 году, но после изменения ПЗЗ проект пришлось переделывать, а старт строительства несколько раз откладывался. В итоге продажи стартовали только в августе 2017 года.

«Мегалит» реализует этот проект с партнёром – компанией «Охта Групп». Концепцию разработал «ЛенНИИпроект». Всего в квартале появятся 13 разноуровневых домов высотой от 8 до 25 этажей. Продаваемая площадь жилья превысит 400 000 кв.м, ещё около 17 000 «квадратов» приходится на коммерческие помещения. Предусмотрены шесть многоэтажных гаражей (они отделят жилую зону от железнодорожной ветки), а также подземные паркинги и гостевые стоянки – всего более 5300 мест. В «Приморском квартале» запланированы три детских сада на 430 мест в каждом и школа на 1500 учеников.

Первая очередь введена в 2020 году. Это три односекционные башни и жилой корпус 36 в южной части квартала – всего 697 квартир. Общая площадь сданных корпусов составляет почти 70 000 кв.м. Также в рамках этой очереди введён восьмиэтажный паркинг на 499 машино-мест.