НАШ ЦИТАТНИК: «Новые условия государственной льготной ипотеки направлены в первую очередь на поддержку регионов. Что касается крупных городов, в них на первый план может выйти семейная ипотека...» Сергей Степанов

15 июня, 02:38

Рынок в ожидании стагнации

31 мая в 09:15
1 388

Рынок в ожидании стагнации

За год цены на недвижимость взлетели почти на 40% и по инерции продолжают расти, но темпы этого процесса замедлились. Сокращается объём предложения, причём и на вторичном рынке. Однако покупательная способность населения уже не та, и по итогам первого квартала спрос упал на 10%. Спрогнозировать ситуацию до конца года попытались участники делового завтрака, организованного в рамках XIV конкурса «Доверие потребителя».

По мнению Юрия Грудина, генерального директора ИДК Formula City, стремительный рост цен на первичном рынке Петербурга обусловлен рядом факторов: удорожанием стройматериалов (например, цены на металл выросли на 100%), переходом на проектное финансирование, сохраняющимся дефицитом рабочих, льготной ипотекой и пр. 

За прошлый год в России выдано ипотеки на сумму 8,5 трлн рублей, сообщила Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers. Пик оформления  кредитов пришёлся на июль–октябрь 2020-го. Объём кредитования продолжает увеличиваться с каждым месяцем и в этом году. Доля ипотечных сделок растёт не только в масс-маркете, но и в классах «бизнес» (с 44% в мае до 61% – в декабре) и «премиум» (с 24 до 33%). В результате ажиотажного спроса существенно сократился объём предложения, что тоже подтолкнуло вверх ценники. С января 2020-го средневзвешенная цена на «первичке» выросла в Петербурге с 119 000 руб./кв.м до 157 000 – в марте 2021-го. 

Мягкая посадка

С выводами коллег в целом согласен и Константин Гриценко, коммерческий директор ГК «РСТИ». По его данным, только переход на проектное финансирование прибавил к цене «квадрата» от 8 до 12%. В июле он ожидает снижения спроса. 

«Есть манипуляции с цифрами по продажам за 2020 год. Можно говорить о росте цен и денег, а по объёмам (метры или квартиры) за прошлый год было реализовано примерно столько же, сколько и в предыдущие два-три года, возможно, на 5-7% больше», – говорит г-н Гриценко. Он считает, что пролонгация или отмена льготной ипотеки никак не повлияет на ситуацию и что до конца года цены вырастут ещё максимум на 5%.

Василий Павлов, заместитель генерального директора АН «Итака», утверждает, что реальные цены, по которым заключаются сделки, заметно отличаются от цифр в открытом предложении. При среднем уровне в 170 000 руб./кв.м для «вторички» квартиры продаются по 150 000 руб./кв.м.

Любопытно, что стоимость «метра» в проектах класса «бизнес» и «премиум» росла гораздо медленнее, поэтому в какой-то период покупатели «комфорта» могли позволить себе продукт классом выше.

«Мы не заметили снижения спроса на жильё в начале года, возможно, это связано с ожиданием отмены льготной ипотеки», – полагает Светлана Денисова, начальник отдела продаж компании «БФА Девелопмент».

По мнению Дениса Заседателева, генерального директора операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», сегодня ключевой фактор – сокращение объёма предложения. «Вывод объектов на рынок занимает гораздо больше времени, чем это было 3-4 года назад. С начала 2021-го цены выросли на 10% и продолжат увеличиваться во втором полугодии. Известно, что к 2024 году Петербург, по договорённости с Минстроем, сократит объём ежегодно вводимого жилья до 2,7-2,8 млн кв.м (в прошлом году было сдано 3,3 млн кв.м). Соответственно, этот фактор не может не отразиться на ценах, – считает г-н Заседателев. – Думаю, продление или не продление льготной ипотеки не повлияет на конъюнктуру. Застройщики продолжат субсидировать ставки, и покупатель не заметит отсутствия ипотеки с господдержкой. Более значим фактор вторичного рынка: когда в прошлом году цены на новостройки сильно выросли, многие покупатели ушли на «вторичку», но через два-три месяца вернулись. Через год мы ожидаем баланса спроса и предложения».

Риэлторы в доле

Вторичный рынок с небольшим временным лагом повторяет «изгибы» первичного: после резкого удорожания «первички» народ кинулся искать варианты в готовых домах. В свою очередь, это привело к ажиотажному спросу, росту цен и вымыванию предложения. 

«В листинге объектов в 1,5 раза меньше, чем годом ранее, а цены на квартиры выросли уже на 15%, прежде всего, из-за подорожания жилья на первичном рынке», – констатирует Александр Романенко, президент  ГК «Адвекс. Недвижимость». С ним солидарна и Екатерина Романенко, исполнительный директор АН «Экотон»: «По итогам первого квартала, спрос на «вторичку» снизился на 10%, но продавать нечего, предложение ограничено».

Риэлторы жаловались, что застройщики снижают комиссионные для них, а столичная ГК «ПИК» с 1 марта и вовсе полностью отказалась от услуг агентств. Более того, у ПИК сегодня практически нет офлайн-офисов продаж, все операции, включая осмотр квартиры, проводятся дистанционно и в электронном виде. В плане цифровизации бизнеса столичный девелопер продвинулся гораздо дальше других.

Петербургский Setl City снизил размер комиссионных для риэлторов с 4 до 2,5%.

«Пока продажи идут хорошо, застройщики говорят, что и сами прекрасно справятся. Но как только начинаются сложности, они зовут агентов, обещают большие комиссионные. Это нормально, такое волнообразное явление мы наблюдали все предыдущие 25 лет на рынке», – успокаивает Александр Романенко.

По мнению Елизаветы Конвей, в случае завершения льготной ипотеки спрос снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020-го. Если же программу продлят, спад составит 15-20% относительно этой пиковой отметки. По итогам 2021-го недвижимость подорожает ещё на 10-15%, причём максимальная динамика будет в первом полугодии. Стагнация цен возможна, лишь если объём предложения превысит спрос. 

«Начинается смещение интереса в сторону объектов высокой готовности, а также на вторичный рынок. Часть спроса уйдёт в периферийные городские локации и близлежащие территории Ленобласти. Подорожание жилья, снижение количества ликвидных объектов и платёжеспособности населения охладят рынок», – считает г-жа Конвей. 

«Из-за ковида многие прогнозировали низкую активность в 2020 году. А на деле рынок был настолько активным, что побиты все рекорды: по росту цен, количеству сделок и пр. Боюсь прогнозировать, что будет через год. Пока мы на коне, спрос есть. Но мы знаем, что так продолжаться не может, чудес не бывает. Покупательная способность падает», – осторожно отмечает Александр Романенко.