НАШ ЦИТАТНИК: «С трёхкратным подорожанием материалов для быстрого строительства (прежде всего, дерева для брусовых и каркасных домов) сегмент бюджетного домостроения превратился в элитный, и от его привлекательности остались только сжатые сроки...» Дмитрий Зюзин

23 июля, 16:44

«Без активного привлечения бизнеса к реконструкции мы начнём терять всё больше памятников»

16 июня в 11:15
5 626

«Без активного привлечения бизнеса к реконструкции мы начнём терять всё больше памятников»

Работать в центре застройщикам становится всё сложнее. Их сдерживают, прежде всего, градозащитники и активисты, правомерность действий которых нередко вызывает вопросы. Неоднократно под давлением общественности власть отзывала выданное ею же разрешение на строительство.
Другой важный фактор – отрицательная экономика проекта реставрации или реконструкции, обусловленная ограничениями при использовании исторической постройки. Например, только на реконструкцию Левашовского хлебозавода в составе ЖК Futurist потребуется более 1 млрд рублей.
О том, как можно минимизировать риски, лавируя между Сциллой и Харибдой, мы беседуем с Эдуардом Тиктинским, президентом Группы RBI.

Тиктинский Эдуард Саульевич
Тиктинский
Эдуард Саульевич

президент Группа RBI

rbi@rbi.ru

– Реконструкция/реставрация исторических зданий и памятников почти всегда сопряжена с рисками для девелопера. Что бы вы предложили для их снижения? Стоит поменять законы или принять новые? Получить преференции от города?

– Есть риски разного рода. Одна история – это состояние здания, его элементов и конструкций. Если памятник нуждается в реконструкции, состояние это, скорее всего, плачевное, и, входя в проект, ты можешь не до конца понимать, насколько. Например, при реконструкции Левашовского хлебозавода нам после полного обследования здания пришлось готовить и согласовывать новый проект реконструкции. Но это риски объективные.
И совсем другая история – когда под давлением единичных градозащитных активистов государство отказывает инвестору в согласовании проекта или того хуже отзывает разрешение задним числом, когда инвестор уже потратил много времени и денег на работу. Чтобы нивелировать эти риски, не нужны даже новые законы. Требуется уважительное отношение к инвесторам, цивилизованная и прозрачная работа с ними, понимание того, что без активного привлечения бизнеса к реконструкции центра мы начнём терять всё больше памятников с каждым годом.

– Все ли исторические постройки до 1917 года нужно сохранять/воссоздавать? Что, на ваш взгляд, определяет ценность объекта?

– У нас действует закон о границах зон охраны, который касается зданий в центральных районах, построенных до 1917 года включительно. (Хотя в зонах охраны за пределами исторически сложившихся районов охране подлежат постройки до 1957 года.) Такой подход гарантирует, что исторический объект будет сохранён, но его минус в том, что он никак не дифференцирует здания по их исторической и архитектурной ценности, состоянию и назначению. Есть примеры сооружений, которые на самом деле нет смысла ни охранять, ни сохранять: какая-нибудь хозяйственная постройка во дворе, полуразрушенный дровяник без окон, который стоит с 1910-х. И пока механизм, который реализовывал бы этот дифференцированный подход, не создан, – город сохраняет всё без исключения.

– Какие новые технологии бережной реставрации и реконструкции появились в последние десятилетия? Цифровизация помогает?

– Да, новые технологии проникают в отрасль и позволяют оптимизировать многие процессы. Например, проектирование. На том же Левашовском хлебозаводе мы применяли технологии BIM. И на этом же объекте, кстати, выполнялось лазерное сканирование зданий. Таково было требование КГИОП. Данные лазерного сканирования впоследствии и легли в основу BIM-модели.

– Во всех ли случаях в реконструкции/реставрации нет экономики?

– Конечно, не во всех – иначе не было бы проектов, которые целиком являются реконструкцией. А они есть, начиная, например, с дома на улице Жуковского, одного из первых наших проектов реконструкции, и заканчивая «Русскими сезонами» в Курортном районе. Последний, по сути, также является целиком реконструкцией и воссозданием санаторных корпусов, которые располагались на этом месте. С объектами, выполняющими жилую функцию, в этом смысле несколько проще, хотя многое зависит от их состояния, предметов охраны и т. п.
Сложнее со зданиями, которые нужно перепрофилировать, например, с промышленными объектами, которые уже не используются «по назначению». Например, если газгольдер создавался как резервуар для хранения газа, то неудивительно, что приспособить его под что-то иное, да ещё и соблюдая все охранные требования, – это надо приложить много усилий, тут уже речь об экономической эффективности практически не идёт. Помню, мы рассматривали разные варианты, если говорить именно о конкретном проекте на Заозёрной улице. Были идеи арт-кластера, офисов, спорткомплекса, музея, лофт-пространства… Но на этапе согласований с КГИОП стало понятно, что большинство идей тут не реализовать из-за ограничений по оконным проёмам.
Левашовский хлебозавод – похожая история. Тут должны были печь хлеб, здание таким и создавалось. То есть вообще всё, начиная от формы постройки, было приспособлено под конкретный технологический процесс. И если реализовать там что-то другое, сохранив всё, что должно быть сохранено, те же оконные проёмы, пазл очень тяжело будет сходиться. Такие проекты, как правило, глубоко убыточные, и Левашовский хлебозавод здесь – не исключение.

– Прошло уже несколько лет с момента первого обсуждения концепции здания Левашовского хлебозавода в рамках ЖК Futurist. Изменилась ли она за это время? Возможно, предусмотрены новые функции, найдены будущие операторы?

– Одно из главных событий, которые произошли уже после начала работы над проектом, – то, что мы привлекли к нему Льва Лурье и его Дом культуры. Другая важная веха: в конце прошлого года мы представили наш проект на конференции Всемирного клуба петербуржцев и получили одобрение от его членов, включая Михаила Пиотровского. Общая концепция неизменна. Это будут помещения учебных классов, выставочный холл, лекторий-амфитеатр, отдельный зал, который мы называем «блокадная комната», ресторан, а также помещения делового и коммерческого назначения. Что меняется? Идёт работа над конкретным наполнением «культурной» части: над программой мероприятий, над реализацией экспозиции, которая будет посвящена блокаде. Например, коллеги из ДК Лурье собирают фотографии и воспоминания жителей этого квартала Петроградской стороны времён блокады и их потомков.

– Строительство жилых домов и реконструкция памятника идут параллельно, сдавать их будете одновременно или по отдельности? Какие работы уже проведены, что остаётся сделать?

– Работы идут параллельно, но объекты совершенно разные, у каждого свои сложности. 
Я уже говорил, что на объекте культурного наследия нам приходилось заново выполнять и согласовывать проект реконструкции. Было два обследования здания. Первое – предварительное. Оно касалось состояния конструкций и выявления среди них аварийных. Второе проводилось уже после ручной расчистки конструкций от старой отделки. Это обследование позволило уточнить параметры памятника. Кроме того, мы провели расчистку всей территории хлебозавода.
Если говорить непосредственно о работах, первым делом по всему зданию мы занимались снятием аварийности: усилением колонн, заменой перекрытий, усилением наружных стен с вычинкой кирпичной кладки в одном из корпусов. Кстати, в общей сложности усиления или замены потребовали 15% всех конструкций памятника, которые были признаны аварийными. Мы сделали на здании новую кровлю. Теперь, когда все эти работы проведены, угрозы состоянию памятника нет. Окончание работ запланировано на 2022 год, а по жилому комплексу – на конец 2021-го.

– Наличие памятника в этом проекте увеличивает стоимость жилья или, наоборот, тянет экономику вниз? Во сколько обойдётся реконструкция Левашовского хлебозавода?

– Сумма вложений – более 1 млрд рублей. С одной стороны, окупить их напрямую – нереально. С другой стороны, это больше философский вопрос: насколько наличие такого уникального объекта в прямом соседстве с жилым комплексом отражается на готовности покупателей платить за квартиры в нём. Философский – потому что в конкретной цифре эту готовность выразить сложно. Несомненно только то, что культурно-деловой центр точно будет новой яркой точкой притяжения на Петроградской стороне, преобразит в лучшую сторону и всю прилегающую территорию. Например, мы создаём в том числе и новый общедоступный городской сквер.

Сумма вложений в реконструкцию Левашовского хлебозавода – более 1 млрд рублей. С одной стороны, окупить их напрямую – нереально. С другой стороны, это больше философский вопрос: насколько наличие уникального объекта в прямом соседстве с жилым комплексом отражается на готовности покупателей платить за квартиры в нём.