Владельцы в розыске
Сегодня, 29 июня, вступает в силу закон о выявлении правообладателей «ранее учтённых объектов».
«Ранее учтённые» – это про недвижимость, права на которую возникли до 31 января 1998 года, то есть до вступления в силу закона о госрегистрации.
Закон №518, принятый в декабре 2020 года, устанавливает порядок выявления правообладателей таких объектов. Цель – наполнение ЕГРН, «вовлечение объектов в гражданский оборот», ну и, попутно, пополнение казны за счёт налога на имущество. О подготовке такого законопроекта и его возможных последствиях NSP уже писала.
Напоминаем: ставить недвижимость на кадастровый учёт или нет – дело добровольное. Это право гражданина, а не его обязанность. (См., например, разъяснения Анны Прониной, юриста практики разрешения споров компании Rightmark Group.) При этом, например, в Центральном федеральном округе нет сведений о правообладателях 11,4 млн объектов (24%), в Костромской области в госреестре отсутствуют сведения о правообладателях 137 000 участков (42% от общего числа). Росреестр согласовал с регионами "дорожные карты" по наполнению ЕГРН актуальными сведениями; с Петербургом такое соглашение было заключено в октябре 2020 года. О ходе его реализации см., например, здесь.
По словам руководителя Упраления Росреестра ЛО Игоря Шелякова, на данный момент ЕГРН содержит сведения о 96 987 участках, расположенных в Ленобласти, права на которые не оформлены надлежащим образом. Есть и другие объекты "без прав": капитальные постройки, а также ряд объектов инженерной инфраструктуры.
Государство, однако, регулярно предпринимает попытки загнать и объекты, и фактических собственников в реестр. Были предложения сделать регистрацию недвижимости обязательной. В Подмосковье пересчитывали «неучтёнку» с помощью аэрофотосъёмки; ФНС готовила законопроект о привлечении к розыску частных компаний (результат неизвестен).
Теперь законодатель решил дополнить сведения об объектах (с ними всё же проще – они есть на местности и никуда не денутся) информацией о возможных собственниках. Для этого органы местного самоуправления наделяются правом делать запросы в органы госвласти, архивы, службы ЗАГС, нотариальные конторы и т. д. Кроме того, им предписано проанализировать и собственное архивное хозяйство. Заметная часть работы – исправление сведений об объектах, которые на бумаге – есть, а по факту давно отсутствуют.
Об источниках финансирования этой деятельности, которая потребует и времени, и квалифицированных исполнителей, в законе не сказано. Видимо, ОМСУ должно рассчитывать на будущие выгоды от роста имущественных налогов. Хотя даже обнаруженный правообладатель не становится налогоплательщиком автоматически: если муниципалитет принял решение о включении сведений о правообладателе в кадастр, новоявленный собственник может оспорить это в суде.
Кроме того, муниципалы будут вправе уточнять границы участков, владельцы которых официально не установлены. В этой сфере наверняка будет происходить много интересных событий.
NSP запросит у юристов комментарии и разъяснения к этой важной новации.
Мнение эксперта
«Несмотря на то, что в Законе о госрегистрации недвижимости сохранилось положение о добровольном характере государственной регистрации прав собственников и правообладателей на ранее учтённую недвижимость, эта добровольность существенно ограничена внесёнными нововведениями. Теперь при подаче правообладателем заявления о постановке ранее учтенной недвижимости на кадастровый учет регистрация его права будет осуществляться в ЕГРН автоматически.
Также обсуждаемым Федеральным законом установлен порядок выявления правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости уполномоченными органами и передача этих сведений в ЕГРН без их участия.
Насколько эффективным окажется разработанный законодателем порядок межведомственного взаимодействия, покажет только практика. Вместе с тем подобная систематизация информации о правообладателях, возложенная на госучреждения обязанность передавать собранные на основании архивных документов данные в органы власти и, в дальнейшем – в ЕГРН, может в конечном счете облегчить жизнь миллионов правообладателей ранее учтенной недвижимости, которые зачастую самостоятельно не могут представить необходимые правоустанавливающие документы в Росреестр.
А с учетом изменений, внесенных в конце прошлого года в федеральное законодательство законом № 494-ФЗ (которым была заложена основа «всероссийской реновации»), подобные меры по выявлению правообладателей ранее учтенной недвижимости будут играть важную роль при реализации решений о комплексном развитии территорий, поскольку отсутствие в ЕГРН таких сведений лишает собственников и иных заинтересованных лиц тех гарантий соблюдения их имущественных прав, которые предусмотрены действующим законом.»
