Пейзаж после гонки
Спрос на строящееся жильё сокращается, конкуренция за клиента становится острее. Но это не радует покупателей.
Потому что цены выросли, и потенциальным новосёлам приходится приспосабливать новые (выросшие) бюджеты сделок к похудевшему кошельку. И условия по льготной ипотеке с 1 июля изменились: чтобы вписаться в новый лимит (3 млн рублей), придётся копить на большой первый взнос.
В спальных районах Петербурга цены за год увеличились на 43,1%. Текущий уровень – 181 861 рубль за кв.м. С начала года ценники подросли на 15,2%. А вот количество объектов в предложении сократилось. В среднем по городу – на 40%. В спальных кварталах – на треть: в июне 2020-го квартиры предлагались в 144 ЖК, в июне 2021-го – в 95.
Госпрограмма льготной ипотеки одарила рынок интересным парадоксом. Сейчас квартира в спальном районе, в которую можно вселяться завтра, стоит (в среднем) на 12% дешевле другой, такой же, но в новостройке, которая будет готова через год. Этот феномен отмечен и в области: например, в Ломоносовском районе средний уровень цен в новостройках (Новоселье, Новогорелово и т. д.) – 118 528 рублей за «квадрат». А на вторичном рынке – 109 534 рубля. Впрочем, индексы и средние цены здесь лишь помогут сориентироваться: покупателю всё равно придётся сравнивать стоимость разных объектов в разных домах. Кого-то и Бокситогорский район устроит: готовые квартиры в нём стоят менее 30 000 рублей за кв.м. Разрыв в стоимости «хрущёвки» и жилья в свежем кирпичном или монолитном доме – почти в два раза.
По новостройкам области рост поскромнее, но тоже существенный: плюс 32,1% за год (116 158 рублей за «квадрат»). Разрыв между областным и городским жильём растёт. За двенадцать месяцев ценовое отставание новостроек ЛО от спальных районов Петербурга увеличилось с 31 до 36%, от удалённых городских территорий – с 10 до 17%, от пригородов – с 11 до 16%. Можно посчитать иначе: за те же деньги в Мурино или Янино можно купить будущую квартиру в полтора раза просторнее, чем в Приморском или Выборгском районе Петербурга. При этом, несмотря на общее снижение спроса, застройщики активно выводят на рынок новые проекты. В Новосаратовке к Группе ЦДС присоединилась Setl Group, в посёлке имени Свердлова будет строить Группа «Самолёт», в Новоселье между «Строительным трестом» и УК «Новоселье» стартует СК «ЛенРусСтрой»...
Между тем признаки охлаждения рынка налицо. Объёмы продаж падают. За пять месяцев (данных за июнь пока ещё нет) застройщики и в Петербурге, и в области заключили на четверть меньше ДДУ, чем за тот же период 2019-го, когда не было кризиса – но не было и льготной ипотеки. Возможно, именно 1 июля – день начала нового полугодия и день отмены прежних условий льготной ипотеки – и станет точкой перелома.
Конкуренция получается сложная и многовекторная. Городские застройщики соперничают между собой и с областными девелоперами (и держат в уме цены вторичного рынка); областные вынуждены учитывать не только динамику цен в «дальних пригородах», но и активно растущий сегмент ИЖС.
Девелоперы, как правило, неохотно отвечают на вопрос о возможности выбора между квартирой и загородным домом: «Это другое». Однако в области в домах ИЖС и садовых жилых домах с января по июнь ввели вдвое больше жилья, чем в многоквартирных корпусах (см. табл. 3). И те граждане, которые за шесть месяцев зарегистрировали более 8700 новых частных домов, вряд ли купили или построили их в дополнение к приобретённой квартире. Скорее уж – вместо. Средняя стоимость частного дома (7,6 млн рублей, 140 кв.м) эквивалентна цене 50-метровой «двушки» в спальном районе. Популярность загородных домовладений – серьёзный тренд, и он мог бы, наверное, ещё урезать спрос на стандартные квартиры. Однако и в частном сегменте на несколько месяцев позднее, чем в новостройках, начался бурный рост цен на материалы и рабочую силу. Как сообщает РБК, цены на пиломатериалы за последние полгода выросли вдвое, на плиты ОСБ – на 250%! И дефицит квалифицированной рабочей силы сказывается не менее остро, чем на городских стройплощадках. Так что и растущие обороты частного сектора неизбежно упрутся в потолок платёжеспособного спроса. Возможно, это уже произошло.
Государство, конечно, может вмешаться и в этот сегмент. Например, велит банкам быстрее и проще выдавать «сельскую ипотеку». Или наоборот: запретит строить коттеджные посёлки без проектного финансирования. Ради «защиты интересов граждан», разумеется. Но первая мера увеличит риски финансовой системы, вторая – обрушит объёмы ввода. (А про заветные «120 млн кв.м в год» начальство помнит.) Так что резких шагов в этой чувствительной сфере мы пока не ожидаем.
Накопленных запасов – а выручка девелоперов выросла на 30-50% – застройщикам хватит, чтобы пережить очередное «смутное время» и выработать стратегию с учётом новых вызовов.
Подробнее о ценах по районам Петербурга и Ленобласти см. на сайте NSP.ru в материалах «Дорогая стабильность» и «Ломоносовские новостройки дорожают»
Мнения экспертов
«Снижение цены не станет трендом по объективным причинам. Этому препятствует рост цен на строительные материалы и услуги и, как следствие, рост себестоимости строительства.
Вероятнее всего, на рынке в условиях снижения спроса возрастёт конкуренция. Поэтому в относительной безопасности будут качественные проекты с короткими сроками строительства, востребованной локацией и продуманной человечной средой. Спрос сохранится на достаточно высоком уровне. У нас объективно не было его снижения. Возможно, интерес покупателей незначительно сократится в июле, но пока поток входящих обращений сохраняется в полном объёме.
Кроме того, компании, которые работают по проектному финансированию, имеют финансовую «подушку безопасности» и легко перенесут временное снижение спроса.
Цена «квадрата» продолжит расти, но, возможно, медленнее, чем в 2020 году и в первом квартале 2021-го. У нас как раз на днях прошло плановое повышение цен. Маркетинг нам в помощь!»
«Я полагаю, что в ближайшее время значительного роста цен на жильё не будет. Частично это связано с тем, что на рынке увеличился объём предложения: за первое полугодие 2021 года застройщики вывели много новых объектов.
Падения цен также не будет, так как за последний год сильно выросла себестоимость строительства. В частности, подорожал металл, и, как следствие, арматура. Из-за роста курса валют подскочили цены на импортные составляющие: лифты, инженерию и прочее.
В случае падения спроса мы, скорее всего, прибегнем к различным стимулирующим акциям, таким как кешбэк на покупку кладовой и паркинга.
Я не думаю, что из-за высоких цен на новостройки покупатели массово переориентируются на «вторичку». Дело в том, что большинство вариантов на этом рынке не соответствует требованиям современных клиентов. Людей отпугивают неактуальные планировки, изношенные коммуникации, несовременный дизайн парадных, старые лифты, отсутствие закрытых дворов и паркингов. Конкурировать с новостройками могла бы «новая вторичка» — дома, построенные в последние 5-7 лет. Однако такое жильё дороже первичных квартир. Не стоит также забывать, что льготная и семейная ипотека распространяется только на новостройки.»
«Все застройщики заинтересованы в поддержании и увеличении объёма продаж. Вопрос лишь в том, какими инструментами этого добиваться и готовы ли застройщики дополнительно предоставлять какие-то дисконты. Скорее всего, по отдельным проектам и типам квартир это возможно. Но у этой медали есть и обратная сторона – колоссально выросшая с осени прошлого года себестоимость. Разумный застройщик не будет предоставлять существенных преференций и дисконтов, не понимая, на какие уровни себестоимости он может выйти в ближайшее время. Нет сомнений, что себестоимость продолжит расти. И я не вижу предпосылок ни для резкого снижения, ни для резкого роста цен. Более вероятен сценарий их планового постепенного повышения на уровень инфляции.
Квартиры на первичном рынке приобретают, чтобы сэкономить на начальном этапе строительства или чтобы получить современный качественный продукт. На вторичном рынке сопоставимое по качеству жильё относится к «новой вторичке» – это дома, сданные в последние 5-7 лет. Квартиры в них по определению не дешевле. При этом даже достаточно свежие проекты качественно отличаются от современных новостроек, и не в лучшую сторону. С учётом текущих возможностей по ипотеке вариант строящегося жилья более интересен.»
«Объём продаж в текущем году действительно меньше, чем в 2019-м, но в основном это продиктовано сокращением предложения. С 2018 года идёт планомерное снижение объёмов застройки в городе и области. И, конечно, за бурный 2020 год многие ликвидные варианты были раскуплены. Сейчас спрос вполне соотносится с предложением.
С начала года застройщики вывели на рынок около 1 млн кв.м жилья, этого недостаточно для восполнения прежних объёмов. И мы не видим причин, чтобы объём предложения резко увеличился.
За первое полугодие 2021 года цены поднялись на 12-14% в зависимости от локации и проекта. До конца года ожидаем рост ещё на уровне 9-10%, обусловленный подорожанием стройматериалов.
Драйвером продаж всё равно будет ипотека – есть бюджетные предложения, подходящие под новые условия льгот. Для стимулирования продаж в остальных проектах застройщики будут реализовывать совместные программы с банками и ориентироваться на семейную ипотеку.»
