Девелопмент на низком старте?

Ушедший 2018 год рынок коммерческой недвижимости Петербурга пережил без каких-либо ярких событий или потрясений. Во всех сегментах отмечается спад нового строительства, сокращение объёмов ввода и количества вакантных площадей. В наступившем 2019 году участники надеются на оживление рынка, которое, правда, не будет стремительным. 

Объём инвестиций в рынок коммерческой недвижимости Петербурга по итогам 2018 года составил $600 млн. Это около четверти от общего объёма инвестиций в российский рынок. Показатель – максимальный с 2011 года. Хотя в абсолютном выражении он и сократился, как и объём вложений по стране в целом, говорят в JLL. Доля Москвы, в свою очередь, снизилась с 78 до 66% по итогам 2018-го. «Основной причиной сокращения объёма инвестиционных сделок почти до уровня кризисного 2015-го стала осторожность инвесторов на фоне волатильности рубля в результате санкций против России, турбулентности на развивающихся финансовых рынках и снижения цены нефти. На инвестиционном показателе отразился и перенос на 2019-й нескольких крупных сделок, соглашение о которых было достигнуто в прошлом году», – говорит Наталия Тишендорф, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL.

Самая крупная транзакция по итогам года в Петербурге – покупка ТЦ «Невский центр» (на фото) чешской компанией PPF Real Estate у концерна Stockmann. Её сумма составила 171 млн евро. В топе также сделка по комплексу зданий на Малой Морской улице (сеть бизнес-центров «Сенатор» приобрела его у «Ростелекома»), продажа восьми гипермаркетов K-Rauta ритейлеру Leroy Merlin.

«Рынок недвижимости Петербурга обладает важными преимуществами, которые делают его привлекательным для инвестиций даже на фоне Москвы. В их числе наличие качественных объектов и более низкий порог входа при более высокой доходности. Важным фактором, безусловно, является и конъюнктура: недостаток нового предложения на рынке коммерческих площадей и уверенный спрос со стороны арендаторов уже сейчас приводят к дефициту качественных объектов и росту ставок аренды. Причём тренд будет актуален на протяжении ещё нескольких лет, что позволяет инвесторам более позитивно оценивать потенциал доходности», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Петербурге.

По данным Colliers International, спекулятивный ввод на рынке офисной недвижимости в 2018 году составил 15 800 кв.м, что почти в восемь раз меньше, чем в 2017 году. Общая вакансия в бизнес-центрах Петербурга снизилась на 2,7 п.п., составив 6 и 7% в классах А и В. Объём вакантных площадей на офисном рынке Петербурга остаётся сравнительно небольшим – в пределах 200 000 кв.м, которые распределены более чем по 200 объектам, что осложняет поиск офисных блоков для аренды от 500 кв.м. В классе А предлагается менее 6% площадей (73 000 кв.м), в классе В – 6,6% (125 000 кв.м). Главное событие на рынке офисов в 2018 году – завершение строительства штаб-квартиры ПАО «Газпром» расчётной офисной площадью 129 000 кв.м в составе башни «Лахта-центр» и прилегающего многофункционального комплекса. Также введены в эксплуатацию бизнес-центр Riverside, где планируется размещение холдинга Setl Group, и бизнес-центр Space компании JetBrains в Приморском районе, реконструированный из апарт-отеля. За прошедший год средневзвешенные ставки аренды на вакантные площади в бизнес-центрах класса А выросли на 8,8%, а в классе В – на 6%. В объектах на финальных стадиях строительства анонсируются ставки, превышающие среднерыночные значения на 10–15%.

По данным JLL, в 2018 году в Петербурге был введён лишь один качественный торговый объект – вторая очередь Outlet Village Pulkovo (6700 кв.м арендопригодной площади). На 2019 год анонсирован ввод трёх комплексов совокупной площадью 52 900 кв.м. Более чем в половине торговых центров пустует менее 1% площадей, в 2019 году ожидается дальнейшее сокращение доли свободных площадей с текущих 3,1%, несмотря на рост ввода почти в восемь раз. Уменьшению показателя в первую очередь способствовало продолжающееся развитие fashion-ритейлеров, которые как открывают магазины в сравнительно новых объектах, так и заполняют освободившиеся помещения в давно работающих. За исключением недавно введённых объектов, где всё ещё проходит органическое развитие, помещения в торговых центрах пустуют из-за определённых планировочных недочётов или недостаточно эффективного управления. 

По данным Knight Frank St. Petersburg, в 2018 году складской и индустриальной недвижимости  введено 124 000 кв.м качественных складских площадей, 55% из них предназначены для рынка аренды. Показатель чистого поглощения снизился на треть по сравнению с итогом 2017 года и составил 106 000 кв.м. Доля свободных площадей к концу году увеличилась на 0,4 п. п. по сравнению с концом 2017 года и составила 4,2%. Наибольший дефицит наблюдался на рынке складов класса А. В течение 2018 года, по сравнению с итоговым значением 2017 года, она повысилась на 3,2%. Из-за сокращения предложения положительную динамику продемонстрировали ставки на объекты класса А (впервые с 2015 года). В 2018 году общий объём сделок аренды и продажи качественной складской недвижимости в Петербурге и области составил 270 000 кв.м, совсем немного уступив суммарному значению 2017 года.

Андрей АМОСОВ, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге:

– Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости мы отмечаем низкий объём ввода объектов, предназначенных в аренду. В 2018 году в каждом из секторов – в офисах, торговых центрах и складах – вышло менее 30 000 кв.м спекулятивных площадей. В текущем году мы ожидаем рост объёмов ввода качественных площадей в несколько раз, однако в складской и торговой недвижимости это произойдёт не столько за счёт оживления девелопмента, сколько благодаря рекордно низким показателям 2018 года.

В офисном сегменте в течение нескольких лет мы наблюдаем снижение объёма свободных площадей. Крупных офисных блоков свыше 3000 кв.м, доступных для аренды прямо сейчас, практически не осталось, и в целом уровень вакантности составляет 5,8% в среднем по городу и 3,5% в классе А. Рост средних арендных ставок существенно опережает инфляцию в течение нескольких лет, поэтому в ряде локаций уже возобновился девелопмент. В первую очередь речь идёт о проектах, приостановленных в кризис, и о новых очередях существующих комплексов. Мы ожидаем существенного увеличения ввода офисов класса А в 2021 году. При этом с учётом отсутствия свободных блоков, спроса на офисы со стороны ряда крупных компаний и существующих опасений девелоперов о заполнении будущих проектов повышается интерес профессиональных игроков офисного рынка к созданию в Петербурге проектов built-to-suit.
Данный формат для офисного сегмента относительно новый, однако для складского рынка built-to-suit является неотъемлемой частью с 2014 года. Более того, расчёт на BTS-склады – одна из причин текущего невысокого ввода. Складские девелоперы предпочитают начинать строительство под конкретного клиента, тем самым минимизируя риски, связанные со спросом. Сейчас, если нет уверенности в спросе, уровень арендных ставок, стоимость строительства и условия кредитования не дадут необходимой экономической доходности от реализации складских проектов, и едва ли эта ситуация изменится в 2019 году.

Ввод крупных качественных торговых центров пока не ожидается. Наиболее густонаселённые районы уже обеспечены торговыми площадями, а в новых районах будут появляться небольшие, районные и окружные комплексы. Кроме того, строительство крупных объектов сдерживается сравнительно невысокой активностью федеральных и международных ритейлеров: существующие операторы оптимизируют свои сети, а новых игроков относительно немного.

Любопытно, что, по нашей оценке, в 2018 году на Петербург пришлось 22% от общероссийского объёма инвестиционных сделок с недвижимостью. Это максимальное значение с 2011 года, когда были завершены сделки с ТРЦ «Галерея» и объектами компании «Макромир». Интерес к недвижимости Петербурга связан прежде всего с ожидаемым ростом арендного дохода на фоне минимальных объёмов строительства и низкой доли свободных площадей. Кроме того, девелоперские риски в условиях макроэкономической неопределённости и возможной смены губернатора были сложно просчитываемы, поэтому инвесторы рассматривали существующие здания с потенциалом увеличения арендного дохода. Тенденции прошлого года сохранятся и в текущем, за исключением приобретения участков под строительство жилья: в этом сегменте стоит ожидать стагнации в результате изменений законодательства.

Вячеслав КАЙГОРОДОВ, директор департамента консалтинга «БестЪ. Коммерческая недвижимость»:

– Несмотря на некоторые положительные сдвиги на рынке коммерческой недвижимости – снижение доли вакансий и, хоть и незначительный, но рост арендных ставок практически во всех секторах рынка, – какого-либо «прорыва» в девелопменте в ближайшей перспективе вряд ли стоит ожидать. По объективным данным, количество выданных в Петербурге разрешений на строительство коммерческих объектов (без учёта апартаментов) в течение последних трёх-четырёх лет уменьшается в среднем на 20% от года к году. Соответственно, тенденция снижения объёмов строительства коммерческих объектов в городе будет иметь своё продолжение как минимум ещё два-три года.

К сожалению, наблюдаемая в последнее время активность потребительского спроса на коммерческие площади пока не трансформируется в инвестиционную активность девелоперов.  Предпосылок для какого-то прорыва на рынке девелопмента пока не наблюдается. Но можно пофантазировать и представить, что руководством страны будет принято решение о переводе офисов всех компаний с госучастием в Петербург.

Если не брать в расчёт апартаменты и всё, что связано с «Лахта-центром», то в этом году первые проблески активности, наверное, мы будем наблюдать в сегменте офисной недвижимости, где некоторый дефицит крупных блоков площадей и положительная динамика арендных ставок как-то должны повлиять на активность девелоперов.

В текущей ситуации на рынке новые форматы – тот тренд, который будет всё больше притягивать к себе внимание девелоперов и инвесторов. Это модная и отчасти вынужденная на сегодняшний день тема форматов со смыслом иностранного слова кооперация – коворкинг, коливинг и т.д. Мы сейчас с партнёрами прорабатываем ещё и такой формат, как коселлинг.
Кооперация и компактность функционирования, минимум издержек и максимум эффективности от использования площадей – основные факторы, которые привлекают в эти форматы арендаторов и собственников, инвесторов. 

Пока объёмы рынка этих форматов микроскопические и составляют доли одного процента от общего объёма, но динамика практически со 100%-м ежегодным приростом обнадёживает.

Игорь ТЕМНЫШЕВ, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International:

– По данным Colliers International, спекулятивный ввод на рынке офисной недвижимости в 2018 году составил 15 800 кв.м, что почти в восемь раз меньше, чем в 2017 году, а общая вакансия в бизнес-центрах Петербурга снизилась на 2,7 п.п., составив 6 и 7% в классах А и В. Наиболее остро в городе ощущалась нехватка крупных блоков от 5000 кв.м в обоих классах. Несмотря на минимальный объём ввода площадей, компании-арендаторы в ряде сегментов продолжили наращивать своё присутствие в городе.

Сегодня можно констатировать, что «фактор Газпрома» в Северной столице исчерпан, а площадей «Лахта-центра» оказалось недостаточно для размещения всех структур компании. На протяжении 2018 года ряд компаний, в частности – «Газпром нефть», арендовали в центральных районах Петербурга дополнительные офисные площади, суммарный объём которых составил около 30 000 кв.м. Надежды рынка на высвобождение новых площадей после ввода «Лахта-центра» не оправдались, офисное предложение сокращается, а ставки аренды растут. По мере обретения уверенности в экономических перспективах России, а также с ослаблением «фактора Газпрома», который поставил новые проекты девелоперов в режим ожидания, строительство бизнес-центров в Петербурге возобновится. 

Иностранные и отечественные ИТ-компании, а также ИТ-подразделения крупных предприятий представляют один из самых активно растущих сегментов на рынке аренды офисов в Петербурге. Сегодня они не уступают, а порой и опережают по объёму занимаемых площадей традиционного лидера рынка – энергетический сектор. За последние пять лет разработчики арендовали более 190 000 кв.м качественных площадей в городе, и тренд этот будет только усиливаться. Крупнейшими арендаторами в ИТ-сегменте наравне с EPAM Systems (7896 кв.м) в 2018 году выступили группа компаний ЦРТ, которая арендовала 3200 кв.м в БЦ Nevka в Выборгском районе, компания Dino Systems (открыла второй офис, заняв 2500 кв.м в БЦ «Фидель») и пр. 

По прогнозам Colliers International, в 2019 году спекулятивный ввод офисов составит не более 85 000 кв.м. Преимущественно это будут небольшие, но качественные проекты реконструкции в центральных районах. Сегодня, несмотря на очевидный дефицит офисов класса А, запуск новых проектов в Петербурге находится на околонулевом уровне. Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1860 руб./кв.м/ мес., без учёта НДС. Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов. Принимая во внимание это, а также тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 годах.

Елена ТИЩЕНКО, руководитель отдела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE:

– Девелоперская активность по строительству новых торговых центров в Петербурге в течение последних двух лет минимальна. Рынок торговой недвижимости достаточно насыщен, основная активность связана с реконцепцией устаревших форматов. Однако планы по строительству новых торговых объектов анонсированы.

Учитывая высокий уровень насыщения рынка торговой недвижимости Петербурга, в дальнейшем сохранится тенденция реконцепции торговых центров и строительства новых объектов в зонах комплексного освоения территорий, рядом с новыми станциями метро и транспортными развязками. Перспективы развития также есть у малых торговых центров в районах новой жилой застройки. Основными арендаторами таких проектов могут быть в первую очередь супер- и гипермаркеты, детские товары, товары для дома, в меньшей степени – fashion-операторы.

В 2018 году был открыт один небольшой торговый центр «Парнас сити», вторая очередь Outlet Village Пулково, а также гипермаркет спортивных товаров Decathlon, мебельный центр «Богатырь», центр интерьерных решений Villa (до реконцепции – торговый центр «Подсолнух»). В общем объёме рынок торговых помещений пополнился 90 000 кв.м. Кроме того, увеличилась площадь торгового центра «Гарден сити». Начал работу новый корпус «Гарден plus» площадью 1500 кв.м. С начала года семь гипермаркетов товаров для дома Leroy Merlin открылись в зданиях, которые ранее занимала K-Rauta. По данным Maris|Part of the CBRE Affiliate Network на конец декабря 2018 года в торговых центрах вакантно около 4% площадей.

Алексей ФЁДОРОВ, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE:

– В 2019 году можно ожидать перелома на рынке офисной недвижимости – девелоперы поверили в наличие устойчивого спроса и один за другим начинают размораживать проекты, отложенные в кризис.

В складском сегменте продолжится тенденция сделок build-to-suit. Девелоперы готовы оперативно построить практически любое количество высококачественных складов, но предпочитают делать это под конкретного клиента, а не в расчёте на спекулятивный спрос. Хотя спрос достаточен, и 60 000–100 000 кв.м спекулятивного девелопмента рынок готов поглотить в любой момент.

Продолжается бум на рынке апартаментов, хотя в этом сегменте количество проектов уже вызывает серьёзные опасения в отношении затоваривания. Тем более что над апартаментами также дамокловым мечом висит угроза законодательного регулирования.

Новые форматы – коворкинги, креативные пространства, хостелы и т.п. – продолжат оставаться яркими, но маленькими точками на рынке. Они останутся уделом небольших частных инвесторов и не будут глобально влиять на рынок.

Илья КНЯЗЕВ, заместитель руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St. Petersburg:

– В 2018 году на рынке складской недвижимости возобновилось строительство крупных спекулятивных объектов, что не может не радовать. Также вернулись крупные заявки на аренду от 10 000–15 000 кв.м. Ввиду ограниченного количества помещений большого объёма спрос на built-to-suit стабильно высок. Хочется отметить серьёзную активность e-commerce компаний из первой десятки. До этого максимальный спрос со стороны e-commerce приходился на 2016 год. В наступившем 2019 году мы ожидаем сокращения вакансии, увеличения доли сделок built-to-suit, а также выхода на рынок новых спекулятивных проектов.

Анна ЛАПЧЕНКО, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:

– Из трендов 2018 года на рынке торгово-розничных помещений стоит отметить появление новых торговых кластеров в центре города и в спальных районах. Густонаселённые спальные районы благоприятны для создания новых концепций, ориентированных на постоянную целевую аудиторию жителей новостроек. Центр города продолжает пополняться новыми ресторанными кластерами в связи с активным развитием сегмента общественного питания. 
Чемпионат мира по футболу 2018 года оказался знаковым событием для Санкт-Петербурга, но повлиял на рынок встроенных коммерческих помещений только в центральных районах города.