«Объём поглощения «промки» в моменте может составить до 300 000 кв.м»

В Петербурге представлено немало недвижимости промышленного назначения, которая осталась от советского прошлого. Это объекты, расположенные на территории бывших фабрик и заводов, общим объёмом порядка 2 млн кв.м.

В черте города производственные площади в основном предлагаются в объектах, расположенных в области «серого пояса» и в промышленных зонах на севере и юге города. Для них характерна развитая транспортная инфраструктура и доступность для общественного транспорта, что делает их привлекательными для малого и среднего бизнеса, даже с учётом того, что большинство помещений предлагается в состоянии «как есть» или с минимальным ремонтом. Вместе с этим широкий выбор площадей (от минимальных блоков до крупных производственных корпусов), а также возможность использования или монтажа грузоподъёмного оборудования и зачастую подключения дополнительной электрической мощности обеспечивают стабильный спрос со стороны компаний в сегменте тяжёлой промышленности. Если говорить о Ленинградской области, то низкое качество объектов дополнительно компенсируется конкурентными коммерческими условиями. 

В число крупнейших спекулятивных объектов промышленного назначения входят: имущественный комплекс «ПАКТУМ Холдинг» во Всеволожске, технопарки «Арсенал» и «Новикова 28», производственно-складские комплексы в г. Колпино и пос. Новоселье, логопарк «Волхонка» и предприятия на территории Ижорского завода. Кроме того, на рынке представлено несколько проектов смежного назначения, где в складских по конструктиву зданиях возможно осуществление производственной деятельности. Этот формат востребован у предприятий автомобильной и мебельной промышленности, а также различных сборочных производств. Яркими примерами таких объектов являются многофункциональный комплекс «Raum Бугры», «MLP Уткина Заводь», Orion Logistics и «Логопарк Троицкий».

На сегодняшний день совокупный объём свободных площадей составляет порядка 66 000 кв.м. Такой уровень вакансии абсолютно несопоставим с текущим уровнем спроса со стороны производственных компаний. Оценочно объём поглощения в моменте может составить до 300 000 кв.м. Существующий же спекулятивный рынок представлен довольно узким кругом профессиональных игроков, физически не успевающих обеспечить необходимый объём площадей. Среди самых заметных проектов можно отметить «Логопарк Волхонка» и производственно-складской комплекс «Новоселье». Показательно, что уже сейчас, задолго до строительной готовности объектов, в них выстроилась очередь из потенциальных арендаторов.

Наибольшее количество обращений поступает от представителей тяжёлой промышленности. Запросы ориентированы на производственные помещения по 3000-4000 кв.м,  с грузоподъёмным оборудованием и достаточным лимитом электрической мощности. Другой сравнимый по уровню спроса сегмент – небольшие производственные блоки площадью 1000-2000 кв.м, на которые зачастую ориентируются проекты формата light industrial.

На фоне стабильного спроса со стороны предприятий лёгкой и тяжёлой промышленности отдельно можно отметить рост активности в сфере пищевого производства, ставшего лидером по объёмам нового строительства в 2019 и 2020 гг. Компании стремительно развиваются, и объёмы выпускаемой продукции выходят за рамки существующих производственных мощностей.

На фоне острого дефицита опций в существующих комплексах остро стоит проблема строительства объектов промышленного формата с нуля. Так, к примеру, большинство индустриальных парков предлагают приобрести подготовленные участки. То есть вопросы финансирования строительства ложатся на резидентов. Но далеко не все предприятия среднего и малого бизнеса могут выбрать из оборота необходимые для этого средства без ущерба для оперативной деятельности. При наличии же сторонних инвесторов, готовых войти в такой проект, условия тоже получаются не самыми привлекательными: учитывая ограниченную ликвидность большинства промышленных объектов, речь чаще всего идёт о фиксированных контрактах на 7-10 лет, а это зачастую выходит за горизонт планирования небольших компаний. Другим существенным фактором становятся сроки. Если вопрос переезда не является заблаговременно спланированным стратегическим решением, новые площади требуются в ограниченное время, и расчётные 1-1,5 года на строительство становятся непреодолимым препятствием.

Решение строить или арендовать площади определяется конкретными обстоятельствами. Может ли компания с учётом своих планов заложить необходимые на строительство 12-18 месяцев? Позволяет ли горизонт планирования и финансовое состояние предприятия возвести собственный объект или реализовать проект built-to-suit? Наконец, сохранится ли маржинальность производства на приемлемом уровне при изъятии средств из оборота, использовании заёмного капитала или просто существенном повышении уровня арендной платы на новом месте?

Публикация подготовлена редакцией NSP.RU в рамках тематического проекта Indust/Real