НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объема сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счет активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

26 октября, 06:25

Китайская угроза

21 сентября в 11:00
1 635

Китайская угроза

Возможный крах компании Evergrande, одного из крупнейших китайских девелоперов, отразится на мировых рынках стройматериалов.

Рис. Игоря Алёшина

В середине сентября руководители девелоперской фирмы Evergrande Group, входящей в первую тройку китайских застройщиков, предупредили о проблемах с погашением долгов. Срочные выплаты – $6,2 млрд; денег нет. Общая сумма долговых обязательств – более $300 млрд. Облигациями фирмы владеют более 70 000 инвесторов. В Китае нет прямого аналога нашего долевого строительства, но есть авансовые платежи при покупке квартир в новостройках. Как сообщает Forbes, авансы по недостроенным жилым домам фирма получила более чем от 1,5 млн покупателей. Evergrande строит около 1300 объектов в 280 городах. В прошлом году девелопер сдал 80 млн кв.м жилья – вдвое больше, чем весь стройкомплекс России. (У нас половина ввода – ИЖС.)

Акции Evergrande на Гонконгской бирже начали падать с февраля 2021-го и с тех пор подешевели в пять раз. Снижаются и объёмы реализации жилья. Руководители Evergrande сначала объявили о запуске «беспрецедентной программы скидок», затем – о распродаже активов (недвижимости и непрофильных бизнесов); наконец – о возможной реструктуризации долгов.

А 20 сентября после падения на 87% были остановлены торги облигациями Sinic Holdings Group Co. Это китайский девелопер среднего калибра с капитализацией в $230 млн. Но гонконгский индекс недвижимости пополз вниз... Эксперты заговорили об «эффекте домино». Под угрозой – финансовый сектор: китайские банки, сообщает сайт Finam.ru, уже начали отказывать в новых кредитах потенциальным покупателям жилья в строящихся объектах компании Evergrande. На очереди – поставщики и производители стройматериалов, с которыми Evergrande не сможет расплатиться по ранее заключённым контрактам. «Китайской экономике грозит крупнейший в истории дефолт», полагают «Ведомости».

Финансовые аналитики уже сравнивают возможный дефолт Evergrande Group с банкротством Lehman Brothers, запустившим механизм глобального финансового кризиса 2008 года.

И все нервно ждут: будут ли власти КНР спасать ключевого застройщика – как власти США (с запозданием) «заливали деньгами» проблемы крупнейших банков и хедж-фондов?

Российских девелоперов возможные сложности китайского строительного комплекса касаются непосредственно. Даже если проблемы будут сниматься с помощью государства, неизбежный спад (см. досье) приведёт к сокращению спроса на стройматериалы. И к снижению цен на них, сначала на мировых биржах, в затем и на внутреннем рынке.

NSP ДОСЬЕ

О «кризисе перепроизводства жилья» в Поднебесной начали говорить не вчера. После серии реформ в КНР сложилась интересная, но противоречивая картина. Огромные объёмы жилищного строительства: в 2019-м – 1675 млн кв.м. (По нашим меркам – минус 15%: в Китае жильё считают вместе с площадями подъездов и лестничных клеток.) Высокая значимость владения: без собственной квартиры не жениться. Отсутствие полноценной собственности: земля под МКД – в аренде у государства на 70 лет. Высокие цены: в крупных городах – вдвое выше, чем в Москве. По данным авторитетных китайских учёных (профессор Ган Ли и др.), 80% накоплений граждан КНР – $65 трлн! – вложены в недвижимость. При этом 21% нового жилья в Китае – около 65 млн квартир – пустуют. Дома построены, но не проданы и не заселены. Есть целые города-призраки. Из $3,4 трлн непогашенной ипотечной задолженности более 40% приходится на жилые дома, которые не используются под жильё и не приносят дохода...

Работает система государственного субсидирования доступного жилья: официально трудоустроенный гражданин в обязательном порядке отчисляет от 5 до 12% заработка в Фонд жилищного обеспечения, столько же добавляет предприятие. Деньги можно тратить на социальную аренду, на ремонт, на оплату госипотеки (2,75–3,25% – вдвое ниже коммерческих ставок). Действуют серьёзные ограничения на покупку жилья иностранцами.

В 2021 году китайские власти ввели новые ограничения для застройщиков: «рекомендовали» понизить плотность – от 6000 до 10 000 человек на квадратный километр (в Петербурге – около 3700 человек на кв.км, в Москве – почти 5000); коэффициент застройки – 0,6–0,8 от площади участка; высота – до 18 этажей, но лучше – 6. Ранее председатель КНР Си Цзиньпин заявил: «Дома строятся для того, чтобы в них жили, а не для спекуляций». Правительство КНР проводит политику «трёх красных линий»: банкам предписано ограничивать кредиты девелоперам и ипотечные кредиты покупателям, муниципалам сократили сроки проведения земельных аукционов.

Меры по охлаждению рынка вызывают неоднозначную реакцию. В октябре 2020-го, сообщают СМИ, один из шанхайских застройщиков решил снизить цены. Жители вышли на демонстрацию с плакатами: «Верните нам наши деньги, заработанные трудом, кровью и потом!»