Зеленый вектор

Это в полтора раза больше, чем продажи в организованной застройке за три квартала 2020-го. И почти вдвое превышает показатели докризисного 2019-го (см. табл. 1). По оценке экспертов, объем спроса в этом году составит 12 000–13 000 сделок. И ближайшие годы будет держаться на этом уровне. 

При этом с января по сентябрь застройщики вывели на рынок 9400 новых лотов (домов, участков и секций в таунхаусах). Предложение  загородных домов и участков обновляется вслед за спросом. Это позволяет сдерживать цены. По данным специалистов КЦ «Петербургская Недвижимость», стоимость участков ИЖС в популярном Всеволожском районе с начала года увеличилась на 13%, в недооцененном Ломоносовском – на 26,5%. Готовые дома остаются дефицитным товаром; стоимость таких лотов с начала года поднялась на 22–32%. Средний бюджет сделки с коттеджем эконом-класса сейчас составляет 5,9 млн рублей, комфорт-класса – 12,3 млн рублей.

Рост цен налицо, но темпы удорожания все же заметно ниже, чем в городских «спальниках». Аргумент «больше метров за те же деньги» поддерживает популярность загородных форматов и позволяет девелоперам выводить на рынок новые поселки.

По данным аналитиков, увеличивается доля продаж в «ближнем радиусе»: 61% сделок – на удалении менее 20 км до КАД и 24% – на расстоянии от 21 до 40 км. Основной объем новых проектов также сосредоточен в 40-километровой зоне. При этом само понятие доступности смещается: развитие онлайн-сервисов и доставки делает приемлемым постоянное проживание в поселках, удаленных на 50–100 км и более. Еще один фактор: вблизи мегаполиса все труднее отыскать проекты с приемлемым природным ландшафтом, антропогенная нагрузка на пригороды растет.

Ассортимент

 Предложение в организованной загородной застройке весьма разнообразно и постоянно обновляется.

В октябре группа «Факт» открыла продажи домовладений в коттеджном поселке бизнес-класса «Негород Токсово», рядом с Кавголовским и Курголовским озерами. Стоимость домовладения – от 18,6 млн до 40 млн рублей. 100 из 1145 участков продаются только с подрядом.

Компания «Росса Ракенне СПб» реализовала инвестиционные дома (построенные на продажу, без предварительного контракта) в КП «Медное озеро – 2»: два по 35 млн рублей, один за 40 млн.

В КП «Ламбери» (Мистолово) интерес покупателей вызывает линейка компактных домов «Йорк» площадью 217–270 кв.м вместо более привычных для категории бизнес-класса 350–450 кв.м. Руководитель проекта «Ламбери» Алексей Потапов рассчитывает, что до конца года будут заключены первые сделки.

После реконцепции и смены девелопера возобновились продажи в поселке AquaDolce на Комсомольском озере. Сейчас проектом занимается компания Villa Expert (ООО «Вилла Эксперт»). Всего предлагаются 90 участков площадью от 10 до 34 соток. Цена: от 140 000 до 250 000 за сотку, наделы реализуются без подряда. Удаленность (и уединенность) из недостатка постепенно становятся преимуществом, полагает соучредитель компании «Вилла Эксперт» Данил Барышев. Лес и озеро компенсируют лишние полчаса дороги...

В Ломоносовском районе, рядом с Оржицами, началась реализация коттеджного поселка «Виль Парк». Территория застройки – около 9 га; в продаже – 70 наделов; статус – сельхозземли для дачного строительства. Участки выставляют без подряда. Цена – от 170 000 до 210 000 рублей за сотку. В цену земли входят газопровод до границы участка и центральное водоснабжение, а также возможность подключить скоростной Интернет. 

Девелопер проекта – компания «Славные просторы».

В сентябре 2021-го компания Land Aspect начала продажи в клубном поселке «Пирс» на берегу Нахимовского озера. В поселке всего 18 участков, статус – для дачного строительства; наделы площадью от 15 до 19 соток стоят от 7 млн до 12 млн рублей. То есть от 550 000 до 650 000 рублей за сотку. В пакет коммуникаций входят электричество (по 30 кВт на домовладение) и вода из артезианских скважин. 

В КП «Разметелево» в конце октября начались продажи во второй очереди: около 60 участков, статус – ИЖС. Больше половины уже забронированы покупателями. Цены будут дифференцированы в зависимости от местоположения: от 150 000 до 170 000 рублей за сотку. Отдельно оплачивается инженерный пакет: 15 кВт электричества, газ, вода, оптоволокно – 800 000 рублей. По словам Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии недвижимости» (девелопер проекта), половина участков во второй очереди уже забронирована.

Компания «Доходные земли» вывела в продажу коттеджный поселок «Ижора Вилладж» (вблизи города Коммунар в Гатчинском районе). Статус наделов – ИЖС, участки продают от 200 000 до 230 000 рублей за сотку. Поселок небольшой: всего 36 лотов. Участки (от 10 до 32 соток) обеспечены электроэнергией (15 кВт, договоры заключаются напрямую с «Ленэнерго»), газ проходит по границе участка. Скважины собственникам предоставлено обустраивать самостоятельно. 

Всего за третий квартал на рынке появилось 28 новых объектов – 3700 лотов. С начала года – 9400 домов и участков. Загородный рынок более гибкий, чем сегмент многоквартирных домов, и быстрее реагирует как на подъем, так и на спад спроса.

Ключевые тенденции: «городская» инженерия становится практически обязательной; граница ПМЖ (с реконструкцией трасс, развитием сервисов «удаленки» и доставки) смещается от мегаполиса до 50–70 км; рост цен отстает от города; домовладения становятся компактнее. 

Перспектива

 Развитие загородного рынка будет определяться не только рыночными факторами, но и мерами господдержки.

Из трендов самый важный – динамика стоимости стройматериалов. В сентябре Росстат впервые за последние полтора года зафиксировал остановку роста цен, а по некоторым позициям – даже снижение. Плиты ДСП и ОСП подешевели на 6%, металлочерепица – на 4,8%. Эксперты Объединения строителей НОСТРОЙ прогнозируют к концу года снижение цен на основные материалы до 30%. Участники рынка полагают такой прогноз излишне оптимистичным. Многие покупатели участков заняли выжидательную позицию и не будут приступать к строительству раньше следующей весны, когда дым от ценовых баталий рассеется и можно будет рассчитать стоимость материалов и работ, не опасаясь, что концу процесса смета вырастет в полтора-два раза.

Все более заметным становится присутствие на рынке крупных девелоперских компаний. Группа ПИК, «Группа ЛСР», Группа «Самолет», холдинг «Эталон» заявляют о строительстве коттеджных комплексов, пока в основном в Подмосковье. В петербургском регионе о предстоящем серийном выпуске домов из монолитных конструкций сообщила СК «ЛенРусСтрой». Со временем дома заводского производства займут свою нишу, и это также будет сдерживать рост средних цен, но заметным фактором это станет через два-три года, не раньше. 

То же относится и к мерам государства по запрету на вывоз лесоматериалов, по внедрению типовых проектов и распространению кредитных льгот на сегмент ИЖС: полезные шаги, но эффект от них будет ощутим нескоро.

Мнения экспертов: