Инвестиции в режиме ожидания

В июне на ПМЭФ «Мегалайн» подписал с Комитетом по инвестициям соглашение по созданию 61 ТПУ. Такое количество объектов вблизи существующих и перспективных станций метрополитена прописано в программе «Развитие транспортной системы Петербурга», утвержденной постановлением правительства города в 2014 году. Общий объем инвестиций в «Мегалайне» оценивается в 186 млрд рублей.

«Новых деловых центров на окраинах города, там, где люди живут, фактически не образуется. ТПУ призваны в том числе стать точками такой активности, чтобы там появились рабочие места, офисно-деловые центры. Горожане смогут не уезжать из своего района и не тратить полтора-два часа на то, чтобы добраться до места работы», – поясняет Анна Прозорова, руководитель департамента недвижимости и инвестиций ООО "Лахта Плаза". ТПУ позволят снизить маятниковую миграцию, придадут новый импульс развитию прилегающий территорий, добавляет Александр Коломин, лидер проекта создания ТПУ ООО «Мегалайн». Они решат и непосредственные транспортные проблемы: сократят время, которое пассажиры тратят на пересадки, оптимизируют маршруты, повысят привлекательность общественного транспорта. «До 20% автомобилистов готовы оставлять свои машины на ТПУ и пользоваться общественным транспортом – при определенном комфорте», – комментирует Виктория Калинина, начальник управления транспортной инфраструктуры АО «Институт Стройпроект», партнер «Мегалайна» по проекту ТПУ.

Станислав Скачков, заместитель руководителя управления перспективных проектов ООО «Мегалайн», говорит, что четыре проекта ТПУ уже в высокой стадии проработки. Это объекты рядом со станциями метро «Старая Деревня», «Гражданский проспект», «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко». «Мы хотим запустить строительство с 2022 года, значит к 2024–2025 гг. первые объекты будут введены в эксплуатацию. Программа в целом рассчитана до 2030 года», – поясняет он.

Через территорию вокруг станции «Старая Деревня», по данным Комитета по транспорту за 2019 год, ежедневно проходит 85 300 пассажиров, в том числе на метро приезжают 22 300 человек, на троллейбусах – 14 900, на трамваях – 8600, на автобусах – 37 000, через железнодорожную станцию – 2500. Плохо организованную площадку «Мегалайн» намерен оптимизировать, объединив остановки транспорта, которые сейчас расположены на значительном расстоянии друг от друга. Так, автобусные и троллейбусные остановки с Торфяной дороги и с Мебельной улицы будут перенесены ближе к павильону метро, трамвайные – к кольцу и вдоль пробиваемого продолжения Гаккелевской улицы. Запланировано также расширение отстойно-разворотного трамвайного кольца и соединение нижнего разворотного трамвайного кольца в районе Дибуновской улицы – с обособлением путей вдоль пробивки Гаккелевской ул. Работы компания намерена согласовать с АО «РЖД», в планах которого значится реконструкция платформы.

В сентябре этого года «Мегалайн» подписал дорожную карту сопровождения проекта ТПУ с АНО «Агентство стратегических инициатив». «Нам необходимо совместное движение с обеих сторон – девелопера и городских структур, которое позволило бы выработать общий механизм, алгоритм действий и создать рабочую группу, которая курировала бы и объединяла усилия всех участников проекта», – говорит Александр Коломин. «Однако город зачастую занимает неактивную позицию. Несмотря на это, мы взаимодействуем как с Комитетом по транспорту, так и с Комитетом по инвестициям. По этому проекту нам бы хотелось к маю 2022 года получить статус стратегического инвестора», – добавляет Станислав Скачков.

Напомним, что на ПМЭФ «Мегалайн» подписал также соглашение о развитии бывшей стройплощадки в Горской, использовавшейся при создании дамбы. «Территория остро нуждается в преобразовании», – отмечает Анна Прозорова. По Правилам землепользования и застройки это зона общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта. А по сути депрессивный участок со свалками и незаконными пользователями. «Земли превратились в маргинальные. Там есть отходы третьего–пятого классов опасности. Нужно этот мусор убрать и грамотно утилизировать. А верхний слой почвы, который загрязнен, снять и насыпать безопасный грунт», – говорит Юрий Шевчук, эколог, председатель общественной организации «Северо-Западный Зеленый крест». Ранее в «Мегалайн» заявили, что готовы самостоятельно расчистить бывшую стройплощадку, как только получат права на нее от города.

«Проект будет развиваться как территория общественно-деловой застройки, там будут объекты light industrial, небольшие гостиничные комплексы, предполагается размещение объектов культурного назначения, музейных пространств и пр.», – рассказывает Александр Краевский, главный архитектор, проектировщик. Объем инвестиций оценивается в 60 млрд рублей. Заявленные объекты строительства: музей дамбы и культурный центр площадью 15 000 кв.м, зона light industrial площадью 323 280 кв.м, IT-деревня (128 000 кв.м), гостиницы (коливинги) на 71 800 кв.м. «IT-направление выбрано как наиболее эффективное и развивающееся. Здесь будут размещаться инновационные компании в сфере нейротехнологий и технологии искусственного интеллекта. По мере коммерциализации разработок будут задействованы и промышленные площади. Такое комплексное использование территории – дополнительный плюс при реализации проекта», – считает Виктор Герман, заместитель руководителя управления по инвестиционным проектам «Мегалайн».

«Последние несколько лет в Петербурге промышленные предприятия выводятся из городской черты. Этот процесс происходит на фоне активного развития технологий и производств разных форматов. В городе сложился дефицит подобных объектов. По оценке на конец прошлого года, рынок может в моменте поглотить около 300 000 кв.м производственных площадей. Light industrial – очень многосторонний сегмент. С одной стороны, это могут быть объекты производственного назначения, с другой – инновационные предприятия, новые технологии», – рассуждает Александр Шевелев, заместитель руководителя отдела индустриальной недвижимости Maris в ассоциации с CBRE.

«Мы предлагаем городу территорию развития инноваций, обрамленную красивой природой Петербурга. В рамках концепции будет создана общественно-туристическая зона с отелями, конгрессно-выставочным центром, коливингами, общественными пространствами. Основной акцент будет сделан на промышленный и бизнес-туризм», – добавляет Елена Прозорова, консультант-аналитик. По данным мировых агентств, к 2025 году рынок бизнес-туризма вернется к докризисным показателям и даже превысит их, достигнув 1,5 трлн долларов, говорит она. В России объем рынка бизнес-туризма составлял порядка 700 млрд рублей и рос, но пандемия привела к его снижению.

«Мегалайн» рассчитывает выйти на строительную площадку в Горской в 2023 году. Сейчас идут переговоры с участниками проекта (резидентами) и компаниями по  выполнению концепции развития территории. По кластеру light industrial обсуждается взаимодействие с Maris в ассоциации с CBRE и компанией «Складман», по гостиничными форматами – с оператором ACCOR, CBRE, Umbrella Hospitality Russia & CIS, JLL, по IT-кластеру – с технопарком «Мордовия» и J’son & Partners Consulting.

«По этому проекту у нас идет активная работа с городом, с нашей стороны сделаны все необходимые шаги, чтобы власти могли принять решение о предоставлении участков. У Петербурга есть все инструменты, чтобы дальше нашими силами развивать эту территорию», – подытоживает Анна Прозорова. Олег Избяков, лидер проекта развития территории «Горская», уточняет, что на сегодня по четырем участкам поданы заявки на присвоение статуса стратегических инвестиционных проектов, а их застройщикам – стратегических инвесторов. «Комитет по инвестициям рассматривает наши заявления. Есть некоторые проблемы, которые затормаживают реализацию проекта. Так, пять из семи участков, необходимых для реализации проекта, переданы Петербургом своим подведомственным организациям на праве бессрочного пользования. Кроме того, мы обратились с заявлением о возможности смены разрешенного вида использования участков. Надеемся, в дальнейшем эти сложности будут устранены», – поясняет он.