«В проекте START некоторые покупали и по 100 юнитов»

– Первый апарт-отель Like на «Политехнической» вы отдали в управление УК «МТЛ». Она же, видимо, будет управлять и вторым отелем START, строящимся на Парнасе. Почему для следующих проектов решено создать свою УК – PSK Invest?

Сергей Софронов: 
– Управлять отелем START тоже будет PSK Invest. Для новых сервисных проектов мы рассматривали разные варианты: своя УК, привлечение внешней, покупка франшизы… Были и предложения от международных операторов. В частности, мы общались с Ramada, Accor, IHG. Но взвесив «за» и «против», создали свою УК. Франшиза или любой внешний управляющий стоит больших денег, но если что-то пошло не так (бизнес ведь низкомаржинальный), внешняя УК вполне может уйти. Для нас это большой репутационный риск. Международные операторы полноценно не управляют объектом, а продают франшизу, и все равно нужно создавать свою УК, которая будет по ней работать. 
Однако в этом есть ограничение для наших клиентов. Они не смогут сами жить в отеле или сдавать юниты в аренду. А у нас есть оптовые покупатели, которые хотят самостоятельно распоряжаться своими номерами. Отчасти и по этой причине мы не пошли к гостиничным брендам. Хотя для будущих проектов не отметаем такую возможность. Может появиться коллаборация из PSK Invest и международного оператора.

– Почему START не включили в сеть Avenir?

Сергей Софронов: 
– Это масштабный проект, заявленный уже давно. И мы объективно понимаем, что по некоторым критериям это не полноценный сервисный апарт-отель. Он в большей степени ориентирован на долгосрочную аренду. Когда объект выйдет на рынок, мы будем позиционировать его как самое доступное арендное жилье на рынке Петербурга. Потенциал спроса велик, START находится рядом со станцией метро «Парнас», и туда могут поехать студенты с любого конца города. 

– В какой стадии реализации ваши проекты?

Сергей Софронов: 
– START почти готов: подключены сети, в том числе тепло, завершена отделка. Ввод запланирован на I квартал 2022 года. Срок передачи номеров дольщикам по договору – IV квартал, но мы рассчитываем завершить этот процесс уже летом и тогда же начать операционную деятельность.

– Вы сдаете объекты госстройнадзору с полной отделкой?

Сергей Софронов: 
– Да. Putilov Avenir тоже вводим в I квартале, передать номера дольщикам должны до 30 июня 2022-го, прогнозируем запустить отель в III квартале. В здании закончена вся внутренняя отделка и частично меблировка, сейчас подключаем его к сетям, завершаем благоустройство. 
В апарт-отеле Kirovsky Avenir на Кронштадтской улице полностью выполнены монолитные работы, оштукатурены стены, установлены окна. Ниже готовность у Moskovsky Avenir: «коробка» готова, частично установлены окна, обустраивается кровля. Все работы идут по графику и даже с опережением.

– УК PSK Invest участвовала в разработке проектов, которыми будет управлять?

Сергей Софронов: 
– Да. Даже проекты, приобретенные с готовыми разрешениями на строительство (Putilov и Kirovsky Avenir), мы существенно переработали. В них не были предусмотрены гостиничные и сервисные функции. А дизайн-проекты номеров и меблировку мы делали с нуля. Поэтому, в частности, важно иметь свою УК. Кстати, проект на Киевской ул., который мы купили у RBI, не пришлось переделывать. Потому что у этой группы есть своя УК – RBI PM.
Сейчас мы проектируем еще один сервисный отель, про который пока не могу сказать больше. И еще до получения разрешения на строительство УК должна написать техническое задание проектировщикам по МОПам, планировкам номеров, инфраструктуре. 

– В следующем году вы запускаете сразу два отеля. Анна Панова – опытный управляющий, но потребуются другие специалисты гостиничной отрасли, коих большой дефицит. Будете обучать кадры? 

Сергей Софронов: 
– Последние два года для гостиничной сферы были тяжелыми. В том числе поэтому многие специалисты высокого уровня освободились, они готовы рассматривать предложения о работе. Не хватает кадров из сервисных апарт-отелей. Анна Панова еще до апарт-отеля YES работала в гостиничных сетях консультантом. У нее есть хорошие связи, и по факту мы вместе занимаемся хэд-хантингом. Линейный персонал отчасти готовим сами, например, даем возможность студентам ВШЭ пройти практику в составе УК. Молодые и креативные кадры демонстрируют более гибкие навыки. Хотя пока мы еще ничем не управляем, все равно много работы с клиентами по разъяснению программ доходности, меблировке и пр. 

– Какие функции будут отданы на аутсорсинг, а какие – сосредоточены в PSK Invest? Кто будет заниматься технической эксплуатацией зданий?

Сергей Софронов: 
– В структуре ГК «ПСК» есть компания «ПСК Сервис», которая занимается эксплуатацией наших объектов, в том числе и апарт-отелей. Первый из них – Like на Выборгской. Оптимально отдать на аутсорсинг уборку, стирку, охрану, хаускипинг (управление гостеприимством. – NSP), остальные функции останутся у PSK Invest.

– Какие технологии и ПО планируете использовать? 

Анна Панова: 
– По ПО общаемся с компанией «Эделинк» и лидером рынка – компанией HRS. Выбираем лучшее из российских и зарубежных продуктов, где учтена специфика апарт-отелей. Из новшеств: у нас будет автоматический выбор юнита для заселения. Раньше, когда апарт-отели использовали гостиничную систему, менеджеры выбирали номер вручную. Инвесторы были недовольны, что их номера чаще простаивают, чем у соседа. 
Кроме того, запустим личный кабинет инвестора, где можно будет в реальном времени отслеживать текущую загрузку, показатели доходности и пр.; организуем чаты, где можно задать вопросы менеджеру. Будем применять все то, чем пользуются продвинутые апарт-отели. 

– Чем будет отличаться сервис в ваших апарт-отелях от услуг, которые предлагают конкуренты? 

Анна Панова:  
– Я считаю, наше преимущество – линейка разных предложений внутри сети. Комплекс START будет сдаваться преимущественно в «долгосрок», «Авениры», наоборот, как гостиничные объекты, с полным набором инфраструктуры. У нас четкое позиционирование и по уровню объекта: два отеля Avenir – это «три звезды плюс», один – «четыре». Это позволяет инвесторам более четко понимать доходы.  
В классической гостинице обычно от 150 до 400 номеров. Почему? Потому что такой объем легко вывести на рынок. Наши «Авениры» такого же объема, их проще заселить, чем отель на 1000 юнитов. 

– А в отсутствие туристов?

Анна Панова:  
– Мы недавно анализировали международный отчет, где говорится, что в пандемию выиграли три страны с емким внутренним рынком: Китай, США и Россия. В отсутствие иностранных туристов к нам приезжают российские. Популярные направления – курорты Краснодарского края, Москва и Петербург. 

– Какая из двух программ доходности основная для вас: «Гарантированный доход» или «Приоритет»? 

Анна Панова: 
– Прежде всего, «Приоритет». Программу с гарантиями предлагаем квотированно. Мы разработали ее несколько лет назад, когда многие еще плохо представляли, что такое апартаменты, и боялись в них инвестировать. Сегодня у наших покупателей уже есть юниты и в других проектах, они понимают, на какую доходность рассчитывать. Поэтому мы сосредотачиваем внимание на программе «Приоритет», она позволяет  больше зарабатывать и собственнику, и нам, особенно в высокий сезон. 

– Какой процент покупателей готов отдать вам свой номер в управление? 

Анна Панова:  
– По STARTу – это порядка 70%, в «Авенирах» получается примерно та же цифра.

– Есть ли другие инструменты контроля работы УК, кроме личного кабинета?

Анна Панова:  
– Основной – личный кабинет. Дополнительно к каждому собственнику мы прикрепляем персонального менеджера. С момента покупки клиент находится в постоянном диалоге с ним. Комфортно иметь дело с одним человеком, которому можно задать любые вопросы. 

– Опыт каких управляющих компаний вы готовы использовать?

Сергей Софронов: 
– В Москве сервисных проектов почти нет, только YES. Из старейших и самых опытных УК – это как раз YES, из достаточно сильных – RBI PM. Некоторые застройщики привлекали сторонние УК, но не все довольны, поэтому часть из них организовывает свои структуры. Возможно поэтому внешних управляющих немного. 

– Какова динамика продаж и цен в проектах? Какой из отелей развивается наиболее успешно и почему?

Сергей Софронов:
– Динамика не может не радовать, особенно с учетом конъюнктуры на рынке. Недавно Knight Frank подвел итоги третьего квартала: предложение сервисных апартаментов находится на минимальном за последние пять лет уровне. В среднем за месяц в городе продаются 1100-1200 апартов. Все три проекта мы вывели на рынок примерно в одно и то же время: первый – в мае, а третий – в июле. За эти пять месяцев в них реализовано от 40 до 50%  всего номерного фонда. И это при том, что цены выше, чем мы изначально планировали.
Если рассуждать о покупательских предпочтениях, больше всего апартаментов (около 50%) реализовано в Putilov Avenir. Он сравнительно маленький (336 юнитов), имеет невысокую цену входа по сравнению с другими объектами, средняя площадь юнита тоже небольшая – около 21 кв.м, а локация привлекательная: в 200 метрах от метро «Кировский завод», на первой линии пр. Стачек. 

– Какие юниты наиболее востребованы? И как меняется картина в зависимости от конкретного проекта? 

Сергей Софронов: 
– Популярны, конечно, самые маленькие варианты (студии), которые составляют большую часть номерного фонда. Но средние площади юнитов разные. В отеле на Кронштадтской ул. – порядка 25,5 кв.м, на Киевской, где у нас проект более высокого уровня, – около 30 метров. Есть и номера повышенной комфортности размером около 50 кв.м, с отдельной спальней и гостиной. 
У таких апартов тоже есть свой потребитель.

– Много у вас инвесторов, которые приобретают юниты в каждом проекте? И есть ли оптовики?

Сергей Софронов:
– Есть, хотя оптовые покупатели больше характерны для проекта START, где некоторые инвесторы брали и по 100 апартов (не сразу, в несколько заходов). Сеть Avenir – более высокий ценовой сегмент, да и емкость у отелей небольшая. Однако и там бывают клиенты, которые покупают по 10 юнитов. Есть инвесторы, приобретающие в каждом проекте сети по одному или несколько номеров. 

– Кто такие эти оптовики?

Сергей Софронов:
– Это новый формирующийся класс профессиональных рантье. Они уже протестировали финансовую модель на более ранних проектах девелоперов, поняли ее жизнеспособность и удобство управления и начали вкладываться в другие апарт-отели. Они инвестируют и в коммерческую недвижимость, например, в стрит-ритейл, но сегодня там больше рисков, да и предложения немного.

– Насколько насыщен рынок сервисных апарт-отелей в Петербурге? Есть ли незанятые ниши или откровенно неохваченные локации?

Сергей Софронов:
– Особо насыщенным я его не назвал бы. Рынку есть куда расти, особенно с учетом туристского потенциала нашего города. До пандемии отрасль хорошо развивалась, чиновники говорили о возможности упрощенного въезда для граждан Евросоюза, как это было во время ЧМ по футболу. Была идея привлечь новых лоукостеров. 
Но и для внутреннего туриста Петербург привлекателен. Апарт-отели ориентированы ведь не только на путешественников, но и на бизнес-туристов. 
Из неохваченных локаций можно выделить Кировский район, где расположены такие гиганты, как Кировский завод и Морской порт с огромной целевой аудиторией. Наши Putilov Avenir и Kirovsky Avenir частично закрывают потребность в апартаментах в этой локации. 
В целом же в городе пока не развит сегмент люксовых сервисных апарт-отелей. 

– Вы рассматриваете покупку новых участков под апарт-отели? 

Сергей Софронов:
– Да, сейчас ведем переговоры о приобретении еще одной площадки под апартаменты.