НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

8 августа, 01:02
7 декабря 2021 в 08:00

«Ничего вопиющего я не сделаю»

Одна из самых громких сделок с городской недвижимостью в этом году – долгожданная продажа аварийных домов на Тележной улице. Победителем торгов стал Ян Бобрышев, который уже давно занимается реконструкцией исторических зданий в центре города. О реализованных и новых проектах, состоянии расселенных домов и отношениях с градозащитниками он рассказал в интервью NSP.

Ян Бобрышев, инвестор
Бобрышев
Ян

инвестор, специалист по восстановлению исторических зданий ГК «Реновация»

Частный инвестор, выбравший направлением своей деятельности реконструкцию и капитальный ремонт расселённых аварийных многоквартирных домов Санкт-Петербурга.
Заслужил положительную репутацию среди градозащитников Санкт-Петербурга после успешного завершения работ по капитальному ремонту доходного дома по адресу ул. Тюшина д.6, а также доходного дома купца Ястрежемского на ул. Большая Разночинная д.6В

+7(911)2476520
2476520@mail.ru

 Сколько проектов вы завершили на сегодня и сколько сейчас в работе? Какой был самым трудным и почему?
– Смотря как считать. Есть проекты, которые я реализовал самостоятельно, есть выполненные с партнерами. Порядка 10, думаю, наберется. А вот какой самый трудный – сказать сложно. Возможно, первый. Хотя, когда работаешь с историческими зданиями, каждый проект единственный и уникальный в своем роде. Например, на полуразрушенный дом на Большой Разночинной улице я заглядывался очень долго, постоянно ходил мимо с детьми, и было желание сделать его снова обитаемым. Хотя внешне это обычный доходный дом, не имеющий вроде бы никаких архитектурных излишеств. Но мне очень нравится это место на Петроградской стороне, и когда город снизил цену за участок с руинами (иначе просто не скажешь), я решился его купить.
До этого у меня был опыт работы по другому адресу: ул. Тюшина, 6. Это дом 1880 года постройки в центре города. Он был признан городской администрацией «подлежащим к сносу» из-за аварийности и непригодности для проживания. Я подумал, что неплохо было бы дать этому дому еще один шанс.  Мы выиграли торги, получили право на реконструкцию и начали работать. Считаю, что у нас с партнерами все получилось.

– Какие здания вам интересны?
– Тоже очень непростой для меня вопрос... Когда я хожу по центру города (и не только) и вижу здания, которые, на мой взгляд, умирают, у меня сердце кровью обливается. Откровенно могу сказать, что мне просто физически плохо, когда я вижу дома, которые разрушаются прямо на глазах. Испытываю потребность спасти их от разрушения.
За каждым зданием я вижу и его прошлое, и будущее. Вот, например, дом на Боровой начала XIX века, реконструкцию которого мы завершили недавно. До революции здесь размещалась табачная фабрика, в советское время здание стало жилым, потом его заняло образовательное учреждение.

– Как вы решились на покупку аварийных зданий на Тележной?
– Я долго присматривался к этим домам, плюс мое внимание на них обращали градозащитники, предлагавшие рассмотреть возможность покупки с реконструкцией. Тогда было много разговоров о возможном сносе, и активисты искали покупателя, заинтересованного в сохранении и реконструкции построек. На самом деле здания находятся в жизнеспособном состоянии, хотя и требуют серьезных вложений в укрепление конструкций. Не могу не отметить: если бы город выставил их на торги хотя бы десять лет назад, а оптимально – сразу после расселения, дома сохранились бы гораздо лучше. 

Аварийные дома на Тележной улице
Аварийные дома на Тележной улице. В таком состоянии они достались победителю торгов

 Почему вы вообще решили заниматься реконструкцией, а не новым строительством? В чем ее преимущества как бизнес-процесса?
– Здесь опять же сказывается мое желание сберечь историю, ведь эти стены-камни видели и радость, и печаль, и счастье, и горе... Может быть, я кому-то покажусь сентиментальным, но я не стесняюсь этого чувства. Так проявляется моя любовь к этому городу. Мне жалко просто купить пятно под строительство и либо снести то, что на нем было ранее, либо возводить объект только из современных материалов. Мне хочется максимально сохранить дух Петербурга. Если я могу в процессе реконструкции сохранить элементы и фрагменты старого здания, я стараюсь это сделать. А «вписать» современное (по начинке) здание в старые реалии – это же кайф! При этом хочу особо подчеркнуть, что я не ретроград. Все должно быть в меру. 

– Вы работаете со старинными объектами. Случались ли интересные исторические находки?
– Увы. Обнаружением кладов и тому подобного похвастать не могу. К нам здания попадают в таком состоянии, что чудо, если хоть историческую кладку где-то можно сохранить и восстановить стены. Ведь после того, как дом остается без присмотра и в нем перестают жить люди, он очень быстро ветшает. У всех наших зданий изначально очень печальная судьба. Их преследуют разруха и пожары, под свои нужды их приспосабливают асоциальные элементы. Это характерная проблема для всех объектов, которые продает город. Потому что между расселением и подписанием договора купли-продажи проходит очень много времени. Я глубоко убежден, что к предпродажной подготовке оптимально приступать еще в процессе расселения, а объявлять торги – сразу после отъезда последнего жильца. Только так можно сохранить конструктив или исторические элементы, а в отдельных случаях – спасти здания от обрушения или пожара.

– Кто ваши покупатели – инвесторы или конечные пользователи? Как в целом выстроены продажи?
– С гордостью могу сказать, что во всех домах, в реконструкции которых мы принимали участие, живет кто-то из собственников, коллег, сотрудников компании.  Сейчас большая часть объектов, которые мы реконструируем, продается еще на стадии получения проектной и разрешительной документации. Никакой особой рекламы, как можно увидеть, мы не даем, работает исключительно сарафанное радио. У нас очень много повторных сделок, многие клиенты обращаются по поводу третьих и четвертых покупок. Ни с какими крупными инвестиционными компаниями или фондами мы не сотрудничаем, они к нам не приходили. Можно отметить отдельную категорию покупателей – родители, приобретающие жилье для детей-студентов. Они не хотят, чтобы их дети жили в съемной квартире на окраине большого города. Иначе какой смысл в него переезжать? Хотят, чтобы их окружал дух Петербурга, красивая архитектура.
Обращаются к нам и те, кто когда-то жил в центре, но был вынужден отсюда уехать. Эти горожане готовы вернуться в родные пенаты и всегда, ориентируясь на прежний опыт, обращают внимание на состояние квартир, предпочитая выбирать из реконструированных объектов. Ведь квартиры в старом фонде, представленные на рынке, обычно проблемные (изношенные сети, отсутствие утепления, протекающие крыши и пр.). Плюс все хотят жить в однородной социальной среде.

Проект реконструкции
Проект реконструкции. Фото предоставлено компанией

 Вас очень ценят градозащитники, часто ставят в пример. Откуда такая популярность в столь сложной группе? Как выстроена коммуникация с активистами? 
– Я бы не хотел говорить за градозащитников, это неправильно. В самом начале пути, когда меня еще не знали в городе, градозащитники отнеслись ко мне настороженно, обвиняли, что я покупаю дома под снос или буду их надстраивать, перестраивать и пр., то есть «упрощать» по ходу реконструкции. А сейчас действительно обратная реакция. Они знают, что ничего вопиющего я не сделаю. Без ложной скромности могу сказать, что в отношении меня градозащитники достаточно спокойны и дружелюбны. Все ведь понимают, что человека надо судить по делам его.

– Интересуют ли вас другие сегменты рынка, кроме жилья?
– Думаю, пока нет, я еще не все сказал в вопросе реконструкции жилых зданий. Хотя сейчас должен появиться опыт работы с нежилым фондом. Бывший доходный дом на Лиговском проспекте, 56, в советское время переведенный в статус нежилого, мы реконструируем под гостиницу под управлением VALO.

– Много ли в городе компаний, работающих с реконструкцией исторических зданий? Велика ли конкуренция? 
– По большому счету, именно по части реконструкции исторических зданий конкурентов у меня не так много. Крупные компании обычно интересуются более премиальными объектами – памятниками в самом центре, которые приспосабливают преимущественно под коммерческую функцию. Менее дорогие локации и адреса мало кого интересуют. Для крупных девелоперов получается много затрат на небольшие площади, им нужны дома хотя бы от 7000-8000 кв.м, иначе невыгодно. Нам же, наоборот, именно этот формат и интересен, к тому же все зависит от стоимости участка: не все готовы купить землю под строительство за миллиарды, это прерогатива только крупных компаний, монстров, а объект за 200-300 миллионов рублей может позволить себе небольшой инвестор. Пока, мне кажется, в этой нише кроме нас никого и нет.