«В 2021-м Сбербанк выдал более 100 млрд на финансирование строительства жилья в СЗФО»

 – Сколько кредитов банк выдал застройщикам в 2021 году? 
 – Показатели выросли очень сильно. Если в 2020-м портфель Сбербанка по Северо-Западу увеличился примерно на 20 млрд рублей, то в 2021-м прирост превысил 100 млрд рублей. Основной драйвер – это застройщики, возводящие жилье, но заметную долю кредитов получили и складские проекты. Это единственный сектор коммерческой недвижимости, который показал рост в последние два года из-за перехода торговли в онлайн.
В целом в 2021 году принято 215 положительных решений о выдаче более 370 млрд рублей. 

 – Какими были реальные ставки проектного финансирования? 
 – Это вопрос дискуссионный и индивидуальный. До конца 2021 года, несмотря на фактическую отмену льготной ипотеки, темпы продаж, особенно в Петербурге и Ленобласти, были очень высокими. И поэтому 70–80% застройщиков реально платят по пониженной ставке, которая варьируется от 0,01 до 3%.
Если говорить про номинальную стоимость кредитов в целом, она в этом году росла, но нужны корректные сравнения. Например, если рассуждать про займы с ежемесячными выплатами – без отсрочки процентов до конца строительства, то в начале 2021-го базовые ставки по ним составляли в среднем 9%, специальные – 3%. А сейчас они увеличились примерно на 2,5–3% из-за роста ключевой ставки. Но поскольку у большинства застройщиков очень хорошие темпы продаж, ставка остается в диапазоне 0,01–3%. 

 – Насколько хорошие? 
 – Когда мы выдаем кредит, то строим прогнозную модель продаж и график финансирования. В 2021 году продажи порой более чем вдвое превышали запланированные объемы. И объем средств, привлеченных на эскроу-счета, существенно превышал суммы, выбранные застройщиком для возведения объекта. Поэтому и ставки такие низкие. Хотя по регионам ситуация различается. Например, самый большой и неожиданный рост цен мы зафиксировали в Калининграде. Внутренний спрос вырос, многие рассматривают возможность переезда в этот регион или покупают жилье для сдачи туристам. На втором месте петербургская агломерация. Но здесь существенная разница в росте стоимости в центральных районах и отдаленных, еще не раскрученных локациях Ленобласти. В Пскове, Новгороде, Вологде цены тоже выросли, но не так существенно, как в Петербурге или Калининграде, – примерно на 30%. 

 – Но 2021-й отличился и глобальным увеличением стоимости стройматериалов. 
 – Да. За год мы дофинансировали около 30% проектов, хотя ожидали, что дополнительные средства потребуются даже большему их числу. В остальных случаях застройщики уложились в бюджет непредвиденных расходов (эти 7–8% обязательно закладываются в договор) или вложили свои средства. В начале 2021-го, когда стало очевидно, что рост бюджета коснется всех застройщиков, мы провели мониторинг всех проектов. Для каждого определили, насколько выросли цены и насколько мы можем безболезненно для рентабельности увеличить себестоимость. Застройщики обозначали, что у них удорожание, например, 10%. И если это укладывалось в наши расчеты, то особо и вопросов не было. По факту рост цен и объемов продаж с лихвой компенсировали увеличение себестоимости. 

 – Кредиты на строительство «социалки» всегда были сложной темой, а сейчас социальные обязательства застройщиков еще увеличились. Проблемы усугубятся? 
 – Мы всегда спокойно закладывали в бюджет проекта строительство социальных объектов. Был только один простой вопрос: вытянет ли финансовая модель эти объекты? И здесь в подходах банка ничего не поменялось. Но с учетом сложившейся рыночной ситуации я не вижу проблем с рентабельностью. Рентабельность проектов, запущенных в 2019 году, оказалась в полтора раза выше расчетной, несмотря на удорожание стройматериалов. По новым проектам, за счет увеличившейся социальной нагрузки, она уменьшится, но вряд ли будет ниже, чем пару лет назад. 

 – Что изменилось в работе с застройщиками? Какие из старых проблем не решены? 
 – Мы приняли индивидуальную стратегию для ТОП-20 застройщиков, которые вводят около 85% жилья в Петербурге и Ленобласти. Для этих компаний полностью отменено требование, которое было главной проблемой прошлого – размер собственного участия при проектном финансировании. Смотрим только рентабельность проекта, права на землю и исходно-разрешительную документацию. Если рентабельность высокая, мы не только не просим собственного участия, но и на старте проекта можем дать кэшаут – деньги, которые застройщик может использовать для приобретения земли или других инвестиций.
Однако это не значит, что либерализация коснулась только ТОП-застройщиков: из 215 решений, принятых в 2021 году, на топовых застройщиков приходится только четверть. Для остальных девелоперов официальное требование к размеру собственного участия осталось, но при хорошей рентабельности банк может принять решение, отклонившись от стандарта.
Есть проблема взаимодействия клиентов с банком в отношении обязательности предоставления ряда согласований. И самым острым и технически сложным вопросом стали особые условия использования территорий. Зачастую с проектом все отлично, рентабельность высокая, но есть какая-то санитарная или водоохранная зона. Многие застройщики уже знают, что получать согласования и снимать ограничения, накладываемые этой зоной, надо заранее.
Остались и вопросы в части финансирования покупки земли и бридж-кредитов. Чтобы выдать деньги на приобретение участка, мы должны его оценить, и иногда с застройщиками возникают дискуссии о соотношении стоимости земли и объема выдаваемого кредита. Вопросы решаем через оценку стоимости доходным подходом с прогнозом цен реализации и себестоимости. 

 – Выдача проектного финансирования тоже упростилась? 
 – Требования известны, ресурсы есть, число клиентов быстро растет, механизм отлажен. Решаются вопросы по комплексным продуктам. Мы можем выдавать даже предпроектный бридж, когда еще нет градостроительного плана участка и технико-экономических показателей проекта. И здесь нужен системный прогноз: правильно подсчитать и подтвердить, какую именно площадь можно построить. Желающих получить такие кредиты много. Мы выдаем финансирование (или рефинансирование) на приобретение земли, плюс кредит на стройку – это «два в одном». Или еще можем добавить какой-то кэшаут на развитие компании. Брать чистое проектное финансирование сейчас даже не всегда имеет смысл. Ведь можно сразу оформить три лимита: на землю, на стройку и кэшаут (кредит под будущую прибыль). Решение принимается на одном заседании кредитного комитета, и просто устанавливаются условия, при которых каждый лимит открывается. 

 – Что порекомендуете застройщикам в 2022-м и что нового им предложите? 
 – Это банально, но в первую очередь обращаться за кредитом заранее. Были примеры, когда застройщик звонит и говорит, что ему уже через месяц надо выплатить деньги за землю. И у нас есть кейсы, когда мы принимали решение за три недели, но это скорее исключение из правил. Процесс принятия решений, конечно, уже отлажен, но если спотыкаешься о какое-то согласование, например, с Росавиацией, можно и не успеть. А вот за полтора месяца спокойно принимается решение по любому проекту.
В начале этого года для нескольких клиентов мы планируем в пилотном режиме принять лимит на инвестиционную программу. Внутри лимита фиксируем определенные параметры, и если проект под них попадает, процесс принятия решения существенно ускорится. В январе будем схему обкатывать на нескольких топовых застройщиках с большими инвестиционными программами.
А весной начнем внедрять новый сервис, который в перспективе позволит получить проектное финансирование за пять дней, – онлайн-финансирование жилья. По стандартным проектам с учетом накопленных данных по ценам, себестоимости и иным параметрам, с использованием технологий искусственного интеллекта будет автоматически строиться финансовая модель, проводиться оценка и сокращенная строительная экспертиза. Понимаем, что в Петербурге такой сервис вряд ли получит значительное развитие, поскольку в проектах очень много нюансов. Но, например, в Ленобласти, Пскове или Новгороде он будет востребован.