НАШ ЦИТАТНИК: «У многих инвесторов, вложивших средства в банки на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем, прежде всего, возвращения интереса к рынку недвижимости...» Ян Бобрышев

26 мая, 04:55

Застройщики придерживают ставки

Ставки по ипотеке будут расти, как и субсидированные ставки в рамках совместных программ застройщиков и банков.
Эксперты привычно советуют покупать квартиры прямо сейчас, не дожидаясь следующего витка цен и надеясь на возможное рефинансирование при улучшении ситуации

Фото: freepik.com

Средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в России плавно снижались с мая 2019 года (10,56%) до мая 2020-го (8,42%). Затем, после запуска «льготной ипотеки на новостройки», в течение месяца ставки опустились почти на целый процентный пункт и продолжали падать дальше. За новостройками потянулась «вторичка».

По данным Центробанка, самой доступной ипотека по новостройкам была в июле 2021 года – 5,48%, по «вторичке» – в апреле 2021 года (7,85%). 

По данным консалтинговой компании Frank RG на декабрь 2021 года, почти половина всей ипотеки в стране (49,8%) приходится на Сбербанк. За ним следует ВТБ (20,8%). Остальные участники имеют скромные доли рынка: Газпромбанк (3,3%), Альфа-банк (3,2%), Россельхозбанк (3,1%), ФК «Открытие» (2,5%), Росбанк (2,5%), Промсвязьбанк (2%), «ДОМ.РФ» (1,9%), Райффайзенбанк (1,3%) и пр.

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков отмечает, что за год средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам выросла на 0,45 процентных пункта. По его словам, ставки растут, но не настолько драматично, как это может показаться, – еще два-три года назад кредиты стоимостью более 10% считались вполне приемлемыми, и ипотека развивалась достаточно активно. 

«Другое дело, что хорошие заемщики с высоким значением ПКР (персонального кредитного рейтинга) в случае закрепления уровня ставок более 10% могут начать постепенно уходить с рынка. При этом какая-то часть граждан всегда будет покупать жилье и брать ипотеку, невзирая на не самые привлекательные условия в виде высоких ставок. Семейные обстоятельства бывают важнее экономической целесообразности», – комментирует Алексей Волков.

С учетом недавнего увеличения ключевой ставки до 9,5%, эксперты предрекают дальнейший рост стоимости кредитов.

«Можно смело предположить, что в обозримом будущем ипотека будет дорожать, и даже если сейчас получить одобрение банка с расчетом подобрать квартиру в ближайшие несколько месяцев – это не даст вам гарантию того, что банк сохранит условия и не изменит согласованный процент или сумму перед самой сделкой», – говорит президент ГК «Авентин» Валерий Виноградов.  Он рекомендует не откладывать покупку недвижимости, особенно с ипотекой. 

«Повышение ставки даже на полпроцента в конечном итоге обернется переплатой в сотни тысяч рублей, – напоминает Валерий Виноградов. – Ожидать снижения цен от застройщиков также не стоит. Благодаря проектному финансированию и переводу новостроек на систему эскроу-счетов острая необходимость привлекать средства дольщиков отпала, так как стройка ведется на заемные банковские средства».

«К концу 2021 года средняя рыночная ставка топ-5 ипотечных банков перешагнула за 9%, а в феврале уже вплотную приблизилась к 10%. Надо сказать, что совсем недавно рынок активно работал и на более высоких ставках, но к хорошему быстро привыкают», – напоминает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Годовой прогноз инфляции эксперты Минэкономразвития недавно повысили до 5,9%, а январская составила 8,82% в годовом выражении. В странах Еврозоны январский показатель – 5,1% в годовом выражении, а в США – 7%. В таком макроэкономическом контексте трудно рассчитывать на скорое снижение ключевой, а вслед за ним и ипотечной ставки. 

«Если меры по борьбе с инфляцией будут эффективны, то ипотечные ставки могут начать движение вниз с середины 2022 года – это самый оптимистичный прогноз. Более вероятный срок – все-таки конец 2022 года», – считает Светлана Денисова.

«Базовые ипотечные ставки будут только расти, пока ЦБ не начнет вновь снижать ключевую. А это произойдет, скорее всего, только в 2023 году. Поэтому субсидированные программы, сформированные застройщиками и отдельными банками, будут набирать обороты. Думаю, к концу года у редкой строительной компании в Петербурге не будет подобных предложений», – прогнозирует коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

«Ипотечные ставки будут в течение 2022 года увеличиваться вместе с ростом ставки ЦБ. Конечно, активность покупателей снизится, так как ипотека для основной массы заемщиков теперь становится единственным инструментом, чтобы приобрести квартиру», – говорит заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

«Клиентов больше пугают не высокие ставки, а ежемесячные платежи с учетом нынешних цен и ставок», – отмечает директор по продажам компании «Полис Групп» Яна Кадомцева.

Льготный взрыв

 По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), доля ипотеки в сделках на рынке Петербурга и пригородов в 2021 году составила 77% (в первом полугодии – 79%, во втором – 74%). До введения господдержки этот показатель держался на уровне 60-65%. Во время действия льгот большинство сделок заключалось именно с использованием кредитов. В пиковые периоды показатель достигал 85-90%. Доля ипотечных сделок по объектам Setl Group соответствует рынку.

«Потребителями программы льготной ипотеки остались те, кто улучшает свои жилищные условия, например, продает имеющуюся недвижимость и приобретает более просторную. В таком случае сумма доплаты небольшая и вполне может быть покрыта 3 млн кредита», – поясняет начальник отдела продаж «Отделстрой» Николай Гражданкин.

В ЦДС доля продаж с использованием заемных средств в 2020 году увеличилась до 80%. По итогам 2021 года она осталась примерно на том же уровне. 

«Безусловно, в последние месяцы льготная ипотека стала не столь популярной у покупателей, так как под ее обновленные критерии попадает значительно меньше объектов. Однако, несмотря на это, в наших жилых комплексах доля сделок с льготной ипотекой остается на достаточно высоком уровне – более трети в период с октября по декабрь 2021 года. Мы ожидали меньшего», – признает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

В компании «Главстрой Санкт-Петербург» в 2021 году доля сделок с ипотекой составила 80% (в 2020-м – 74%). Во втором полугодии более 25% квартир приобретались по ипотеке с господдержкой, порядка 55% – по совместным программам с банками. В «Полис Групп» в 2020 году доля ипотеки составляла около 70%, а за 2021-й выросла почти на 10%. 

Директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов рассказывает, что в первом квартале 2020 года процент сделок с использованием программы ипотечного кредитования составлял около 60% от всего объема, а со второго квартала 2020 года, когда было объявлено о запуске льготного кредитования, показатель увеличился до 80%. 

В целом в 2021 году общая доля сделок с использованием ипотечного кредитования в «Строительном тресте» составила 74%. Со второго полугодия доля ипотеки с государственной поддержкой – 20,9%, семейной ипотеки – 25,4%, военной – 1,85%. 

По итогам 2021 года количество ипотечных сделок в «БФА-Девелопмент» уменьшилось до 50,5% (показатель 2020 года – 68%). В СК «ЛенРусСтрой» доля покупок с ипотекой сохраняется на уровне 85-90%. В 2021 году доля ипотечных сделок составляла у компании «Отделстрой» около 80%, сейчас – примерно 60%. 

В ПСК на сделки с ипотекой в 2020-м и 2021-м пришлось порядка 50% – с сезонными колебаниями от 38-40 до 70% в отдельные месяцы. 

«В нашем случае льготная ипотека не была определяющим инструментом. Во-первых, в эти годы в нашей структуре продаж было большое количество апартаментов. Во-вторых, у нас большая доля дорогого жилья, которое не вписывается в льготные лимиты», – отмечает Сергей Софронов.

«Мы прогнозируем, что в 2022 году доля ипотечных сделок останется на высоком уровне (выше, чем в спокойные периоды развития рынка): в связи с ростом средних бюджетов сделки ипотека – наиболее удобный инструмент для многих потенциальных покупателей», – комментирует руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

«За 11 месяцев 2021 года Сбербанк в Петербурге выдал 51 200 кредитов на общую сумму 203,3 млрд рублей. Это на 38% больше в денежном выражении и на 11% по количеству, чем в 2020 году. 30% от объема всех выданных кредитов приходится на льготную ипотеку «Господдержка-2020». После того как правительство изменило условия получения ипотеки с господдержкой, заметно вырос интерес к программе для семей с детьми: с июля по ноябрь Сбербанк выдал в Петербурге 2026 таких кредитов, это на 112% больше, чем во втором полугодии 2020 года», – рассказали в Северо-Западном банке Сбербанка.

Субсидии и семьи

 «После отмены господдержки в привычном нам виде спрос поддержали специальные программы с выгодными ставками, разработанные застройщиками и банками (доля специальных и стандартных программ во втором полугодии – выше 50%), а также, пусть и не столь значительно, семейная ипотека. 

В структуре ипотечных сделок ее объем вырос до 12-15%, но у некоторых застройщиков с пулом «семейных» квартир эта цифра может быть выше», – говорит Ольга Трошева. Сделки по партнерским программам на первичном рынке занимают 20% от общего портфеля Северо-Западного банка Сбербанка.

«Программа «Семейная ипотека» работает, но, безусловно, не в таком объеме, как предполагали банки и государство. В данный момент активно действуют программы совместного субсидирования ипотечных ставок, организованные девелоперами и банками», – отмечает Максим Жабин.

Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»), говорит, что интерес к субсидируемым программам сохранится и в текущем году. «В таких предложениях заинтересованы все участники: банки – поскольку застройщик берет на себя часть финансовой нагрузки, девелоперы – они расширяют аудиторию и привлекают новых клиентов, покупатели – получают условия, равные льготной ипотеке, и комфортный ежемесячный платеж», – поясняет она. 

Застройщики иногда предоставляют заемщикам «дополнительные ипотечные каникулы», а также сниженную ставку на период строительства дома. 

«Актуальными партнерские программы стали после сокращения господдержки в середине прошлого года. Это альтернатива для тех, кто не вписывается в новые условия. То есть для тех, кто кредитуется более чем на 3 млн рублей и на кого не распространяются условия семейной ипотеки. Но с увеличением ключевой ставки проценты по партнерским программам тоже растут», – констатирует начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» Екатерина Пчелкина.

По ее словам, экономия для клиента во многом зависит от условий кредитования; партнерские программы, как правило, выгодны при сроке кредита более пяти лет, и чем длиннее срок – тем больше выгода.

С такой оценкой согласна и руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская: «До июля 2021 года доля ипотечных сделок в массовом сегменте составляла рекордные 75%, далее последовало временное снижение, однако к декабрю доля ипотеки практически восстановилась и достигла 72%. Одной из главных причин быстрого восстановления спроса на ипотеку как раз и стал запуск субсидированных программ застройщиков совместно с банками. Хотя это и затратный маркетинговый инструмент, он уже стал общераспространенным на рынке. И эта практика, вероятно, будет сдерживать рост стоимости ипотеки в течение 2022 года, даже на фоне заметного роста ключевой ставки».

Рассрочки, бонусы и скидки

 «Доступность ипотеки снизилась, поэтому для поддержания продаж застройщики стали использовать проверенный инструмент – рассрочку», – рассказывает Светлана Денисова.

Рассрочка популярна, прежде всего, при покупке жилья из дорогих сегментов рынка (бизнес-класс, «элита»). В категории «бизнес» в рассрочку приобретают каждую вторую квартиру, уточняет Ольга Трошева. По ее словам, в массовом сегменте доля рассрочки низкая: в Петербурге – всего 3%, в Ленобласти – 8%. 

«Длительность рассрочки ограничена сроком строительства дома, что делает весьма значительным размер ежемесячных платежей. В связи с этим подавляющее большинство покупателей сегодня предпочитают использовать ипотечные кредиты, которые позволяют снизить ежемесячный платеж до комфортных значений», – поясняет Сергей Терентьев. 

Для состоятельных клиентов, в том числе для инвесторов, рассрочка – очень удобный инструмент, считает Ольга Трошева. «Интерес у покупателей к финансовым инструментам есть. Хорошо показали себя программы длительной рассрочки», – отмечают в ПСК, которая как раз работает в более дорогом сегменте.

«Программа рассрочки платежа не заменит ипотеку полностью, если только девелоперы не захотят взять на себя функции финансовых институтов, что маловероятно», – уверен Максим Жабин.

Ранее на рынке были популярны различные акции или разовые скидки. Покупателям предлагали в подарок метры, кладовки, балконы и другие опции. «По нашему опыту, интерес к разовым скидкам и бонусам снижается. У людей остается все меньше «живых» денег. Поэтому для клиентов важны условия – комфортный ежемесячный платеж и низкая ставка. Это позволяет планировать свои затраты, что особенно важно для людей, арендующих жилье до момента сдачи дома», – считает Ольга Кузнецова.

Динамика ипотечного жилищного кредитования в Петербурге

«Партнерская» арифметика

 Мы проанализировали акту­аль­ные ипотечные ставки по партнерским программам некоторых застройщиков. Несмотря на общее удорожание кредитов, интересные варианты остаются.

Покупателям квартир в объектах Группы «Аквилон», помимо стандартных ипотечных программ, доступна, например, программа с субсидированной ставкой от 0,1% для зарплатных клиентов от Сбербанка. 
Кроме того, есть ипотечные программы без первоначального взноса и другие.

При ипотеке на объекты «Полис Групп» банк ВТБ дает скидку на процентную ставку 0,3%, а «Альфа» – 0,5%
Также в рамках обычной ипотеки (без государственного субсидирования) банк «ДОМ.РФ» готов уменьшить ставку на 0,2% для заемщиков, купивших квартиру в объектах, получивших от него проектное финансирование.

«Петербургская Недвижимость» (эксклюзивный продавец объектов Setl Group) предлагает сниженную в первый год до 0,01% ставку по кредитам от Сбербанка. Также Сбер и банк «Санкт-Петербург» готовы на 4% снизить ставки по ипотеке на объекты с эскроу-счетами. В Райффайзенбанке можно платить по кредиту 1,99% в первые два года, а у ВТБ минимальная ставка в этот период составляет от 0,05%. Также в Альфа-банке можно взять кредит без первоначального взноса по ставке от 6,99%.

В Группе RBI на разных объектах действуют разные акции. Например, при покупке квартиры в ряде корпусов второй очереди комплекса UltraCity доступна ипотека от банка «УРАЛСИБ» и Альфа-банк со сниженной до 0,01% ставкой в первые девять месяцев. 
Затем ставка увеличивается и составит от 8,29%. Первоначальный взнос должен быть не менее 20% от стоимости квартиры, срок кредита – до 20 лет, а в долг по этой программе можно взять до 25 млн рублей.

На объектах компании «Главстрой Санкт-Петербург» действуют «ипотечные каникулы» от Россельхозбанка. 
Заемщики освобождаются от выплат по ипотеке в течение первого года. 
Сумма отсроченных платежей будет равномерно распределена по оставшемуся сроку кредита. 
Кроме того, компания субсидирует ипотечные ставки для своих клиентов по собственным программам «Новостройка», «Ипотека на первичном рынке». Ставки снижаются на весь срок кредита или на короткий срок (от полугода до года). 
Партнерами по этим программам выступают Сбербанк, ВТБ и Промсвязьбанк.