Эскроу берет верх на рынке новостроек Петербурга

 Первичный рынок перешел на продажи с использованием счетов эскроу в 2019 году. Работать по прежней схеме, то есть отчислять «страховку» в Фонд защиты прав дольщиков, могли застройщики, чьи проекты были готовы более чем на 30%, а объем проданных квартир превышал 10%. Этим условиям соответствовало большинство уже начатых петербургских строек. Так, в феврале 2021 года в строительстве находилось 9,64 млн кв. м жилья, только 4 млн кв. м из которых продавались с помощью эскроу. Сейчас в городе возводят 8,86 млн кв. м жилья, и немногим более 6 млн кв. м продается уже через счета эскроу.

При этом один из крупнейших петербургских застройщиков – холдинг Setl Group – большинство квартир реализует по старой схеме. Для «системообразующих» компаний, к которым относится холдинг, порог готовности домов для перехода на новую схему уменьшен до 6%. А компания возводит несколько очень крупных комплексов, разрешения на строительство которых получены давно. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, этот девелопер строит в Петербурге 1,7 млн кв. м жилья, из которых 939 тыс. «квадратов» продают без использования эскроу (см. график 1).

Статус системообразующих получили еще несколько петербургских девелоперов, например, Группа «Эталон», компания «Главстрой Санкт-Петербург», Группа ЦДС, «Группа ЛСР», холдинг «РСТИ» и другие. Но они или полностью перешли на счета эскроу, или реализуют с их помощью большую часть возводимых квартир.

В Ленобласти переход на проектное финансирование и эскроу идет гораздо быстрее. Сейчас в регионе возводят 3,23 млн «квадратов» жилья. Из них 2,56 млн кв. м продается через эскроу-счета. И здесь много компаний, которые полностью перешли на новую схему (см. график 2).

Деньги на стройку 

 Схема продаж новостроек и использование эскроу подразумевает, что все деньги дольщиков лежат на этих счетах до момента ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что девелоперы должны строить дома на кредитные средства, получая проектное финансирование у банков. Естественно, что по мере завершения старых проектов и старта новых растет и объем проектного финансирования. По данным Центробанка, на 1 января 2021 года в стране в целом было заключено 2243 таких кредитных договора на общую сумму 2,7 трлн рублей. На тот момент было открыто 304,6 тыс. эскроу-счетов, на которых находилось почти 1,2 трлн рублей.

На 1 января 2022 года застройщики и банки подписали уже 5125 кредитных договоров на 6,58 трлн рублей. Открыто более 650 тыс. счетов эскроу, на которые дольщики внесли 3 трлн рублей (см. табл.). 

Лидером по объемам проектного финансирования остается Сбербанк – как в стране в целом (он кредитует более 1700 застройщиков, которые строят 41 млн кв. м жилья), так и в Петербурге с Ленобластью.

Кредитная рутина? 

 Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк» Константин Бачкин говорит, что выдача таких кредитов превратилась в отлаженный процесс: «Требования известны, ресурсы есть, число клиентов быстро растет. Мы приняли индивидуальную стратегию для ТОП-20 застройщиков Петербурга и Ленобласти. Для них полностью отменено требование, бывшее главной проблемой прошлого, – размер собственного участия. Мы смотрим только рентабельность проекта, права на землю и исходно-разрешительную документацию. Если рентабельность высокая, мы не только не просим собственного участия заемщика, но и на старте проекта можем дать кэшаут – деньги, которые застройщик может использовать для приобретения земли или других инвестиций. Для остальных девелоперов официальное требование к размеру собственного участия осталось, но при хорошей рентабельности банк может принять решение, отклонившись от стандарта».

В «Группе ЛСР» уверяют, что при получении проектного финансирования многое зависит от репутации и надежности застройщика. Если у компании высокие темпы строительства и продаж, то и эскроу-счета будут наполняться быстрее. Все это заметно упрощает работу с кредитными организациями. «С основными банками-партнерами достигнуты договоренности по всем ключевым условиям проектного финансирования, поэтому согласование кредитной документации осуществляется достаточно быстро. Процентные ставки коррелируют с наполняемостью эскроу-счетов: чем лучше идут продажи, тем ниже ставка», – говорят в «Группе ЛСР».

Директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов комментирует: «В 2022 году сложностей с получением проектного финансирования у действующих застройщиков практически нет. Негативным фактором, влияющим на решение банка, открывать кредит девелоперу или нет, могут быть «ошибки прошлого» – срывы сроков строительства, судебные иски и другие подобные кейсы».

Финансовые разногласия 

 «Основная сложность при получении кредитов в том, чтобы совместно с банком найти оптимальные условия, учитывающие интересы застройщика. Bonava отстаивает свои интересы в процессе переговоров: начиная от тарифов по банковским услугам и заканчивая ковенантами по кредитным соглашениям. Опыт взаимодействия с финансовыми организациями у нас позитивный, всегда удается достичь компромисса», – говорит генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная.

Директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта подтверждает, что взаимодействовать с банками стало проще, да и они стали несколько мягче оценивать риски и лояльнее подходить к согласованию заявок. Кроме того, в банках появились профильные юристы, которые говорят со строителями на одном языке. Но небольшим застройщикам, которые до сих пор не работали с проектным финансированием, очень трудно получить кредит: «Раньше девелоперы кредитовались на относительно небольшие суммы для покрытия кассового разрыва – до 20% от стоимости проекта. А теперь размер займа может достигать 85%. Не всегда банки одобряют такие суммы. Все это делает недоступным проектное финансирование для небольших компаний, и нередко им приходится продавать свои проекты. Нас это не касается, поскольку завершение «Приморского квартала» профинансировано до 2025 года включительно, включая создание социальной инфраструктуры. Однако на рынок в целом это безусловно влияет».

При рассмотрении проекта банк может ставить под сомнение стоимость его реализации, занижать цену продажи помещений. Это ухудшает качество финансовой модели, затягивает сроки рассмотрения заявки, а от застройщика могут потребоваться дополнительные финансовые ресурсы. «Бывает, что сложно подтвердить банку документально затраты на все строительные работы. Ведь к моменту выхода на стройку мы не можем обосновать стоимость, к примеру, финишной отделки, которая начнется лишь через пару лет. Это затягивает и затрудняет процесс», – поясняет Алексей Плюта. Он говорит и о дополнительных комиссионных, например, за выдачу кредита или операционное обслуживание, которые не зависят от суммы кредита.

Директор департамента проектного финансирования и инвестиционной политики ГК «ПСК» Наталья Токарева упоминает другие сложности. Например, девелоперам необходимо дополнительное поручительство от генподрядчика – подтверждение, что все будет построено в срок. Есть и практика проведения кредита через генподрядчика, что не добавляет процессу оперативности.

«Банки берут за основу негативный сценарий реализации проектов и закладывают соответствующие финансовые риски. Например, кредитор считает, что 30% продаваемой площади будет реализовано, пока идет строительство, а 70% – после его завершения. А у нас порой 90% всех площадей продается до ввода в эксплуатацию. Однако прошлый опыт, понимание девелопером своего продукта, фактический спрос и обоснование прогнозов в расчет не берутся. Если же квартиры продаются гораздо динамичнее, нежели предполагал банк, он все равно не пересматривает экономическую модель», – поясняет Наталья Токарева.

По ее словам, нужно также автоматизировать выдачу средств по отдельным статьям затрат в рамках бюджета проекта. Пока каждый транш сотрудники банка согласуют вручную, документы готовятся в бумажном виде, электронные подписи не принимаются. Между тем затратных статей очень много, а транши бывают всего по несколько тысяч рублей. В результате процесс занимает огромный объем человеко-часов. Автоматическая проверка размера траншей, не превышающих лимиты, сократила бы согласования с двух-трех дней до нескольких часов, а может, и минут.

Кроме того, привязка номеров эскроу-счетов не к дольщикам, а к конкретным квартирам значительно упростила бы жизнь всем: номера можно было бы присваивать при подписании кредитного договора, и покупателям не надо было бы записываться и посещать банк.

Константин Бачкин, в свою очередь, указывает на сложности при предоставлении девелоперами ряда согласований. Самая острая проблема – особые условия использования территорий. 

Зачастую с проектом все отлично, рентабельность высокая, но есть какая-то санитарная или водоохранная зона. Г-н Бачкин рекомендует застройщикам получать согласования и снимать ограничения, накладываемые этой зоной, заранее. Он подтверждает, что остались вопросы в части финансирования покупки земли и бридж-кредитов. Чтобы выдать деньги на приобретение участка, банк должен его оценить, и иногда с застройщиками возникают дискуссии о соотношении стоимости земли и объема выдаваемого кредита.