«Квадрат» в петербургских новостройках за февраль подорожал на 2,5%

Сейчас средняя цена строящихся квартир в «спальниках» составляет 212 046 рублей за «квадрат». В пригородах (Пушкин, Колпино и т. д.) – плюс 2,6%, 154 075 рублей.

За год, с февраля 2021 года, по росту цен область опередила город: плюс 31%. Средняя цена по Ленобласти составляет 135 863 рубля за кв. м.

Зафиксированный в этом обзоре уровень цен предложения представляет собой новую точку отсчета. Теперь, благодаря известным событиям, мы будем делить рынок на период ДО февраля 2022 года и ПОСЛЕ.

В конце февраля, после начала «спецоперации» и повышения ключевой ставки ЦБ, многие застройщики приостановили продажи. А затем, выждав паузу, увеличили продажные цены.

Пока мы лишь перечислим процессы и факторы, которые будут влиять на стоимость «квадрата» в ближайшие недели и месяцы.

Давление наличных денег, выведенных со счетов и снятых в банкоматах. Как ранее сообщала NSP, за три дня (24, 25 и 28 февраля) наличный оборот в стране увеличился на 1,8 трлн рублей.

Увеличение ключевой ставки ЦБ до 20% и базовых ставок по ипотеке в банках до 22–23%. (В Сбере – до 18,6%.) Для большинства граждан такие ставки являются «заградительными», кредиты по ним брать будут единицы. В СМИ говорилось о планах власти по повышению ставок льготной ипотеки («Семейной» и «Господдержки-2020») до 12–13%, решения пока нет. Доля ипотечных сделок в новостройках Петербурга составляла в январе 2022 года, по данным сервиса DataFlat.ru, 68%, в области – 71%. Одновременно банки резко – до 24% в рублях и до 8% в валюте – повысили доходность депозитов. Видимо, чтобы «стерилизовать» часть денежной массы и ослабить давление на рубль. Инвестиционная привлекательность вложений в жилье снизилась до нуля, осталась только «сберегательная» функция.

Удорожание проектного финансирования. У части застройщиков банковские кредиты, привязанные к эскроу-счетам, оформлены по фиксированной ставке, у части – зависят от ключевой. (Например, по кредитам от банка "ДОМ.РФ".) «Все финансовые модели в урне», – заметил один из участников полемики в блоге Максима Ельцова, гендиректора Первого ипотечного агентства.

Удорожание стройматериалов. В рознице пока незаметно, но по отдельным позициям рост уже начался, по другим вот-вот начнется. Это неизбежно из-за падения рубля, но особенно – из-за запрета на ввоз части материалов и комплектующих после введения санкций.

Удорожание перевозок. РЖД уже объявила о переходе на предоплату. Морские перевозки тоже в основном блокированы.

Все эти факторы будут способствовать увеличению издержек (себестоимости). А ситуация с ипотекой – еще и сокращению спроса. Давление «налички», которую надо куда-то «припарковать» (см. историю с квартирой за 2,5 млрд рублей), на какое-то время поддержит рынок. Но вряд ли надолго.

Правительство объявило о срочной разработке мер поддержки. В чем они будут заключаться, пока неясно. Скорее всего, пригрозят (от имени ФАС) производителям, не будут сразу наказывать за просрочки платежей по кредитам, в очередной раз пообещают сократить административные процедуры... Девелоперы уверены, что без масштабной господдержки отрасли не выжить.

Отдельный законопроект, внесенный в Думу 3 марта, переводит долевое строительство под контроль исполнительной власти. Как это поможет рынку, непонятно.

Покупатели пока в растерянности.

NSP предполагает наиболее вероятным вариантом кратковременный рост цен и спроса, затем – существенное падение количества продаж при стагнации цен. Загадывать что-либо хотя бы на месяц вперед бессмысленно: решения, как напоминает экономист Дмитрий Прокофьев, находятся не в сфере экономики, а в области политики.

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и строительство Петербурга».