Комнаты в петербургских коммуналках за год подорожали в 1,5 раза

Шторм выносит самые легкие предметы на гребень волны. За год комнаты в Петербурге подорожали на 52% – больше, чем любое другое жилье.

Удвоить капитал за три года

В марте цены на комнаты подскочили на 7% – до уровня 176 754 рубля за жилой «квадрат» (табл. 1).

Это не удивительно, в марте заметно подорожали и другие сегменты рынка, например, типовое жилье на «вторичке». Однако в сегменте комнат период бурного роста начался еще в июле. Если до этого комнаты дорожали в общем тренде, то с середины лета – опережающими темпами (рис. 1).

С марта 2021 года комнаты прибавили в стоимости 52%. Для сравнения: квартиры в городских новостройках подорожали за год на 27%, в области – плюс 31%; однокомнатные на вторичном рынке в городе, по предварительным данным, поднялись в цене на 20%. При этом предложение комнат за 12 месяцев существенно сократилось – на 43,6%.

А за три года стоимость комнат увеличилась в 1,9 раза: в марте 2019-го «коммунальный квадрат» можно было приобрести за 93 976 рублей.

Расторопный инвестор, прикупив в марте 2019 года 15-метровую комнату в Приморском районе за 1,462 млн рублей, за три года, не прикладывая усилий, мог удвоить свой капитал – и продать «объект инвестиций» в марте 2021-го за 2,954 млн рублей! А ведь все это время его можно было еще и сдавать... Но этот инвестиционный цикл, скорее всего, уже закончился: после подъема следует спад. Аномальный рост цен на комнаты поддерживался двумя факторами: растущей недоступностью «квартирного» жилья (и на вторичном рынке, и в новостройках), а затем массовым бегством покупателей из наличных – в метры.

В результате разрыв между ценой квадратного метра жилой площади комнат и общей площади квартир за год сократился с 22 до 4%. Такого не наблюдалось с 2015 года, когда жилой «квадрат» (в комнатах) впервые стал дешевле общего (в квартирах). Тогда мы отмечали, что для покупателей фактор «отдельного жилья» перевешивает остальные соображения: отдельная 20-метровая «единичка», со всеми поправками на нефункциональные коридоры и места общего пользования, стала стоить дороже такой же по площади комнаты.

География и типы 

И в марте, и за год больше всего подорожали наиболее привлекательные варианты: в двух- и трехкомнатных квартирах (табл. 2), а также бюджетные, площадью до 13 кв. м (см. табл. 5, по ссылке внизу).

Из районов в марте отличились Выборгский, Невский и Калининский, а за год  – Приморский, Невский и Выборгский (табл. 3, по ссылке). Самые дорогие комнаты – в Приморском районе: без малого 200 000 рублей за жилой «квадрат», а отстает Красногвардейский (150 000 рублей).

В историческом центре, где и комнаты, и квартиры значительно больше, что снижает стоимость «квадрата», лидирует Центральный район (187 741 руб./кв. м).

В разрезе категорий домов в марте сильнее подорожало жилье в более «возрастных» домах, особенно – в прошедших капитальный ремонт. Такие комнаты лидируют и в ценовом рейтинге. 

Половина из предлагаемых вариантов недорогие и не вполне ликвидные, они расположены в многокомнатных квартирах (6 и более комнат, табл. 10). Эта «аномалия», скорее всего, объясняется тем, что часть предложения приходится на «общаги», переведенные в жилой фонд. А там и 40 комнат на этаже – не редкость... Такие объекты есть и на Васильевском острове (на Наличной улице), и в Кировском, и в Калининском районах.

География предложения: на долю Центрального района приходится 26% вариантов, в Адмиралтейском – 17%, Петроградском – 13%.

Доля комнат в современных кирпичных и монолитных домах выросла до 42%; на старый фонд приходится 36% (табл. 12).

Маленьких комнат (до 10 кв. м) – всего лишь 2%. Зато они самые дорогие: 251 472 рубля за кв. м! Остальные форматы по площади распределены равномерно. Прослеживается естественная зависимость: чем меньше комнат в квартире и чем меньше площадь продаваемой комнаты, тем дороже «квадрат».

Расчеты и данные NSP подтверждаются цифрами из других источников. Так, по сведениям агентства «Доли.ру», за год комнаты подорожали на 53,4%. Средний бюджет сделки год назад составлял 2,16 млн рублей, сейчас – 3,32 млн рублей. За два года, подсчитали в агентстве, рост составил 91,77%: в марте 2020-го средняя комната продавалась за 1,73 млн рублей.

Рынок на паузе 

Правда, в апреле с продажей (и с фиксацией прибыли условным инвестором) могут быть проблемы. 

«В конце марта количество звонков резко упало, – говорит Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака». – И покупателей, и продавцов стало меньше. Ипотека на «вторичке» с повышением рыночных ставок стала фактически недоступна. В марте дотягивали ранее одобренные сделки. И люди пока еще не смирились с тем, что они не могут купить квартиру, и денег у них хватает только на комнату». По оценкам Елены Ледовской, с использованием кредита продавалась примерно половина петербургских комнат.

«Спрос на комнаты сократится, но меньше чем на другие форматы жилья, – полагает Виталий Люсин, гендиректор АН Insiders. – Комнаты остаются самым доступным товаром в сфере недвижимости. Раньше человек с 2–3 млн рублей покупал «единичку» в новостройке. Теперь он сильно призадумается: льготная ипотека – это неплохо, но 12% годовых – все равно много».

Активному спросу на комнаты способствовала мода последних лет: превращать комнаты в как бы отдельные квартиры, монтировать в них какое-то подобие санузла и продавать как «студии в центре». В прошлом году на рынке выставлялось по 200–300 таких вариантов. Серьезные агентства этой схемы сторонятся: такие перепланировки легализовать практически невозможно. По закону и по правилам содержания жилого фонда «мокрая» зона должна быть над «мокрой», и первая же инспекция оштрафует такого владельца и через суд заставит его вернуть все в первоначальный вид.

Дополнительные проблемы создает петербургская специфика регистрации. В отличие от большинства других регионов, в Петербурге комнаты не считаются объектом недвижимости, это всего лишь доля в праве. Поэтому, кстати, прежде, чем продать комнату, владелец обязан официально запросить всех соседей, также владеющих долями, предложить сделку им и получить письменный отказ. Или, по крайней мере, получить нотариальное заверение в том, что такие предложения были направлены. (Особенно трогательно эта процедура выглядит в упомянутых выше бывших «общагах».) Зато чиновники могут смело отчитываться: в Петербурге нет коммунальных квартир. Фактически – есть (более 64 тысяч), а юридически – нет (по отчетам ГУИОН, менее десятка). Вместо них по учету проходят «квартиры, находящиеся в долевой собственности нескольких граждан»...

Но расселение коммуналок – отдельная тема, мы к ней обязательно вернемся в одном из ближайших обзоров.

Обзор относится к жилью, расположенному не на крайних этажах. Приведенные данные получены в результате анализа предложений комнат на продажу на портале «Бюллетень недвижимости». Цены предложения, как правило, отличаются от цен реальных сделок.

Подробные данные по типам комнат, типам домов и распределение цен по районам доступны по ссылке.