Инфляция гонит цены на жилье вверх. Сокращение спроса – вниз
Цены на жилье испытывают давление с двух сторон. Инфляция и большой объем «налички» гонит их вверх. Слом ипотеки и заманчивые предложения по депозитам – вниз. Поэтому пока равновесие.
Единственная очевидная реакция и на первичном, и на вторичном рынке жилья – большое количество отказов или приостановленных сделок.
С учетом ситуации на фондовом и валютном рынках недвижимость остается одним из приоритетных способов сохранения средств. Это понимают как покупатели, так и продавцы. Сведения о приостановке части сделок начали поступать фактически одновременно с началом спецоперации. Уже 25 февраля об этом сообщали агентства «МК-Элит» и «Итака». Поначалу речь шла о дорогом сегменте. По словам генерального директора компании «МК-Элит» Петра Войчинского, дело было даже не в цене – покупатели просто не готовы расставаться с активом за рубли, пока хоть немного не прояснилась ситуация с долларом.
Изменения на массовом вторичном рынке жилья пока не слишком заметны. По данным аналитиков портала BN.ru, индекс средних цен в январе составлял 173 833 рубля за «квадрат», в феврале – 175 807 рублей. Средняя стоимость комнат в продаже практически не изменилась: 2,5 млн в январе, столько же – в феврале. (Здесь и далее мы приводим цены предложения.) «Единички» остались, как и были: 6,5 млн рублей. Двухкомнатные даже немного просели: с 10,5 до 10,2 млн рублей. Трехкомнатные чуть-чуть подорожали: от 14,15 млн до 14,67 млн рублей. Количество приостановленных или расторгнутых сделок растет. Около 25% подготовленных сделок срывается по вине продавца, – говорит Светлана Пирогова, руководитель АН «Адвекс на Невском, 100». – И примерно столько же – из-за покупателей, получивших отказы банков в предоставлении ипотеки на ранее согласованных условиях». Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства, с начала марта отмечает сокращение предложения на «вторичке» – примерно на 15%.
У девелоперов ситуация похожая. 28 февраля о приостановке продаж объявили несколько застройщиков. Они взяли паузу на два-три дня, чтобы определить новые цены и прикинуть себестоимость. Такое решение принимали в СК «ЛенРусСтрой», в группе «КВС»; пересматривались цены на апартаменты в апарт-отелях группы PLG «Про.Молодость» и второй очереди IN2IT. «Нам необходимо определиться, насколько вырастет стоимость импортной составляющей. Возможно, на это уйдет несколько дней», – пояснили в пресс-службе PLG. Также была приостановлена реализация квартир в одном из самых недорогих комплексов региона – ЖК «Верево-Сити» (девелопер – НСК, Невская строительная компания). «Все условия приходится пересматривать, – пояснил NSP генеральный директор НСК Олег Абрамов. – Пока мы заключаем договоры бронирования, без фиксации цены. Дальнейшая ценовая политика будет зависеть от политики государства и мер господдержки для строительного сектора». В «Строительном тресте» заявили, что «вопрос ценообразования изучается», о приостановке продаж речи нет. Группа ЦДС дальновидно подняла цены еще 22 февраля. Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент», говорила, что компания продажи не останавливала, поскольку в проекте «Огни залива» еще достаточно не реализованных квартир в выведенных в продажу корпусах, хотя план продаж на февраль уже полностью выполнен.
28 февраля холдинг «РСТИ» выставил на рынок ЖК Master Place на проспекте Маршала Блюхера. Запуск проекта откладывать не стали. Но в продажу поступил относительно небольшой пул – 190 квартир.
Сейчас мы можем ориентироваться на уровень цен первичного рынка, зафиксированный аналитиками сервиса DataFlat.ru на конец февраля. Актуальная стоимость «квадрата» в Петербурге – 195 319 рублей. В Ленобласти – 129 855 рублей.
3 марта ФАС направила крупнейшим девелоперам письма о необходимости соблюдения антимонопольного законодательства. Застройщикам напомнили, что заявления о возможном росте цен могут привести к повышению спроса и негативно сказаться на ценах для конечного потребителя. Некоторых даже персонально предупредили о том, что неосторожные публичные заявления «могут привести к формированию на рынке недвижимости искусственного ажиотажного спроса».
А 5 марта ГК «Ленстройтрест» заявила о «заморозке» до конца марта цен в своих проектах в Петербурге и Ленобласти (в продаже находится почти 2000 квартир). В Подмосковье такое же решение приняла ГК «А101». Затем о «заморозке» цен в клубном доме Meltzer Hall до 1 апреля заявила компания «Альфа Фаберже».
Компания «Петербургская Недвижимость» сообщила, что не будет повышать цены на квартиры в жилых комплексах Setl Group до конца марта.
«В среднем по новостройкам с конца февраля мы видим повышение цены от застройщиков на 3-7%, плюс дополнительное повышение цен на объекты с отделкой, – отмечает Максим Ельцов. – Вымывается ликвидное предложение, многие просто снимают пока свои варианты с продажи. А вот когда объемы снова начнут резко нарастать на фоне стагнирующей или даже слегка снижающейся цены, это станет главным сигналом к развороту рынка».
NSP также считает важными маркерами динамику на рынке жилой аренды, а также возможный (скорее даже неизбежный) рост в структуре предложения числа квартир с залогом. Среди тех, кто уже потерял (или вот-вот потеряет) работу, немало ипотечных заемщиков. Причем такое жилье владельцы будут продавать быстро...
На уровень цен также будут влиять: инфляция, меры правительства по поддержке ипотеки и застройщиков, а также – постепенное осознание участниками процесса новых контуров реальности.
