Контуры новой реальности на рынке недвижимости Петербурга

Участники дискуссии:

Дмитрий Синочкин: 
– Правительство РФ определило две главные меры поддержки строительной отрасли. Это ставка льготной ипотеки в 12% годовых и ограничение верхней планки проектного финансирования в 15%. Примерно такие цифры обсуждаем сегодня. На конец года эксперты Центробанка прогнозируют уровень инфляции в 20%, падение доходов населения – около 10%, долю безработицы – 7-10%. Сокращение по ВВП ожидают на 7-8% (это ситуация кризисов 1998 и 2008 годов), поставок импорта – не менее 13%, экспорта – до 30%. Мы будем меньше производить, меньше зарабатывать и больше тратить. Доллар к концу года ожидают на отметке в 135, но по какому курсу, тоже вопрос. 

Дмитрий Прокофьев:
– Главный индикатор – это ставка ЦБ. Общий уровень инфляции у нас сейчас составляет полтора процента в неделю, но цены будут увеличиваться не равномерно: на что-то рост будет вдвое, а где-то они останутся на месте. Расчеты по реальным доходам тоже неравномерно распределяются по стратам. Минфину нужно удержать планку для тех, кто для власти критичен – это бюджетники, силовые структуры и военно-промышленный комплекс. Поэтому в определенных сферах доходы будут поддерживаться, по крайней мере, на уровне инфляции. Все остальные провалятся на 15% и выше. С безработицей – сложная история: допускать ее не хотят, поэтому она примет форму неполной занятости. Так что 10% – это то, что готовы признать официально, а по реальной ситуации можно добавить еще процентов десять. Представленные показатели по экспорту и импорту – довольно оптимистичные. По оценке Высшей школы экономики, например, падение импорта может достичь 60%. Но сейчас перед правительством и не стоит задача наращивать сферу услуг и потребительский товарооборот, основные ресурсы будут направлены на производство. А с учетом наличия действующих мощностей придется выбирать – условно либо бур делать, либо артиллерийский ствол. Особенность нынешнего кризиса в том, что в первую очередь пострадают большие города. Жители «миллионников» ощутят перемены наиболее болезненно. Так, нет пока ответа, как бесперебойно обеспечить Москву, снабжение которой производится «с колес». Все регионы будут мотивированы на то, чтобы максимально концентрировать ресурсы у себя. А значит, все равно чего-то хватать не будет.

Дмитрий Синочкин: 
– Как снижение доходов сочетается с предыдущим ростом выдачи ипотеки? Ипотечные выплаты выросли, справятся ли с ними заемщики?

Дмитрий Прокофьев:
– Это не тот вопрос, который волнует власти. Наоборот, они считают, что так люди будут больше работать и производительность только вырастет. 

Алексей Белоусов:
– В отличие от предыдущих лет правительство РФ реагирует очень динамично. За последний месяц принято столько законодательных решений, сколько не было за весь прошлый год. Может быть, не все решения правильные, но документы выходят быстро, и у нас есть возможность попробовать их на практике и оценить эффективность. Что важно – власти готовы менять их по мере наработки опыта. Запросы сверху идут постоянно: что нужно еще сделать? И мы, кстати, подготовили и отправили довольно много предложений, которые частично уже приняты. Но побороть банковское лобби до сих пор не выходит: мы до сих пор не можем добиться от банков поэтапного раскрытия эскроу-счетов.

Дмитрий Прокофьев:
– Все те предложения, что сейчас обсуждают профессиональные объединения предпринимателей, предоставляя сведения правительству, исключительно важны. Полноценной информации с мест «наверху» сейчас не хватает. 

Дмитрий Синочкин: 
– В Минстрое знают, сколько объектов строится и на какой стадии они находятся. Но нет главного: какой платежеспособный спрос ожидать в ближайшем будущем и кто его сформирует. И по какой стоимости будут стройматериалы, тоже неизвестно. А это, безусловно, риски.

Анастасия Ясинская:
– Какие меры на уровне Петербурга могут быть приняты в ближайшее время?

Алексей Белоусов:
– Понятно, что речь в данном случае идет не об ипотеке и кредитовании, эти вопросы в компетенции федеральных властей, но в кризис 2008 года, например, в Петербурге для застройщиков были наработаны собственные механизмы поддержки. Тогда город ввел рассрочку по инфраструктурным платежам, а компании были освобождены от частичной оплаты налогов в местный бюджет. Теперь такое право на федеральном уровне дано всем субъектам РФ. И мы ждем, что правительство Петербурга вернется к подобной форме поддержки. Пойти на то, чтобы недополучить часть доходов в региональный бюджет, город вполне в состоянии.

Дмитрий Некрестьянов:
– Скорость принятия решений действительно большая, но мы столкнулись с ситуацией, которая для нас совершенно новая. Это касается как запрета ряда сделок, так и документооборота, и даже наличия самой бумаги. Доходит до смешного: у меня есть договор дарения между мужем и женой, но так случилось, что он – иностранец. И, похоже, нам придется идти на правительственную комиссию. 
Что же касается мер поддержки, нужно дождаться конкретных нормативно-правовых актов. Только тогда можно будет оценить реальные последствия. Заявленные меры касаются жилищного строительства. Вероятно, девелоперы апартаментов субсидированных ставок так и не дождутся. 

Константин Сторожев:
– Будет снят НДС за туристический бизнес, но только тем, кто по кодам ОКВЭД первой строчкой написал «гостиничная деятельность». А в нашей компании – это управление недвижимостью, так что это тоже не про нас.

Дмитрий Некрестьянов:
– Предложений и планов много, но не все проходят. Пока принят закон о распределении полномочий, хотя подзаконных актов и к нему еще нет. Есть прямое указание о продлении любых договоров аренды. И этим стоит заняться уже сейчас: можно автоматически продлить контракт на три года. Сделать это надо до конца 2022 года. Принят также большой пакет документов по Москве. Однако в целом на текущий момент нет сложившейся системы поддержки строительной отрасли. 
Помимо субсидирования на федеральном уровне заявлена административная поддержка, связанная со снижением сроков инвестиционного цикла – по госэкспертизе, сокращению административных согласований, пересмотру цен в госконтрактах и в авансах по сметам. Но этого недостаточно, в том числе и на уровне Петербурга. Те меры, что были уже обозначены в городе, носят пока голословный характер. При такой стоимости денег нужно кардинально сокращать инвестиционный цикл. Иначе проекты реализовать будет нереально. Ведь кому-то все равно придется платить 27% годовых.
Наиболее серьезной я вижу проблему разрыва логистических цепочек. Через два-три месяца все выявится окончательно, и результаты могут быть совершенно непредсказуемыми. Тем не менее призываю не поддаваться панике и не принимать скоропалительных решений. Ситуация меняется каждый день, советую оперативно следить за нормативными изменениями. 

Дмитрий Синочкин: 
– Как отразятся все эти изменения на строительстве жилья? 

Иван Носов: 
– Все стало сложно и максимально неопределенно. Принятие льготной ставки снижает эту неопределенность на некую малую долю. Чем больше ясности станет в ближайшее время, тем лучше. В остальном – у каждого застройщика своя бизнес-модель, у каждого проекта своя история. Можно ли все достроить? Точно можно. Но тут очень важно смотреть, какая часть себестоимости уже сыграла, а какая еще впереди, какие качественные и потребительские характеристики были заложены в проект, какие материалы используются, какой имеется процент продаж и по какой цене. Тем, кто собирается уходить с рынка, пора четко об этом заявить, тогда ландшафт станет более ясным, можно будет адаптироваться и строить. Решение по ставкам – позитивный момент, но многое будет зависеть от роста себестоимости строительства, наличия стройматериалов и логистики. 

Дмитрий Синочкин:
– Есть условный жилой комплекс в категории масс-маркет, готовый на 30%. Что выгоднее – достроить его или законсервировать, переведя ресурсы на объекты в большей степени готовности?

Иван Носов: 
– Мало данных для модели. А если, например, проданы все квартиры по прежней цене? Но, допустим, проданы те же 30%, застройка ведется в понятной локации, и можно держать ценообразование, которое подойдет под семейную и льготную ипотеку. 
При нормальном управлении ресурсами, четком понимании себестоимости и рентабельности проект надо продолжать.

Яна Кадомцева:
– Соглашусь, ситуация неоднозначная. Мы строим все объекты в стандартном режиме. У нас два комплекса в высокой степени готовности, один – в средней, и по одному мы начали возведение монолита. Проще всего там, где до закупок материалов еще рановато и где все уже подготовлено. По одному объекту мы временно приостановили дозаказ отделки, следим за изменениями. Некоторые материалы, возможно, придется заменить на аналогичные от других производителей.
Продажи у нас ведутся преимущественно по ипотечным госпрограммам: ставка сейчас подрастет, а платежеспособность нет. Средний чек за квартиру на рынке доступного жилья составляет 7 млн рублей. У нас в компании это пока 5,5 млн. И тем не менее не все готовы совершать покупки. Думаю, в апреле нас ждет небольшое затишье по спросу, отток покупателей уже начался – есть отказы по бронированию. Пул клиентов по новым проектам формируется, но пока небольшой. У нас планируется несколько стартов продаж, пока думаем над новыми сроками запусков. 

Анастасия Ясинская:
– А те, кто отказывается сейчас от покупки, могут передумать через какое-то время, как вы полагаете?

Яна Кадомцева:
– Многие бронировали квартиры в конце февраля на ажиотаже и в период панического снятия денег с банковских вкладов. Но сейчас они еще более не уверены в своем финансовом будущем, и не все готовы вкладываться в недвижимость, переживая за то, достроят ли застройщики их дома и не появятся ли на рынке новые обманутые дольщики. Плюс ипотека: раньше покупатели могли себе позволить платежи на уровне 30 000-35 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру. Сейчас даже по льготной программе платеж будет гораздо выше. 

Дмитрий Синочкин:
– По некоторым прогнозам, ипотечный платеж за стандартную квартиру в этом году может увеличиться до 68 тысяч рублей в месяц. А банки сейчас выделяют проектное финансирование?

Татьяна Хоботова:
– По проектам, которые уже имеют подписанные кредитные договоры, все транши выдаются на прежних условиях. По поводу ипотеки с господдержкой под 12% можно уже сказать, что ежемесячный платеж увеличивается примерно на 40%. Средний платеж по ипотеке в Петербурге достигнет 55 тыс. рублей в месяц – для займов в 5 млн рублей на 20 лет. Добавлю, что за счет льготных ипотечных программ за первые две недели марта в целом по России было выдано 237 млрд рублей – это плюс 6% к тем же двум неделям в феврале.

Константин Гриценко: 
– Стоимость жилья будет расти, а насколько – никто сейчас не скажет. Если в 2020 году цены вверх двигал в основном повышенный спрос, то в прошлом году добавился рост себестоимости, а начиная с февраля влияет уже не спрос, а непосредственно сама себестоимость строительства, которая по сравнению с декабрем подросла от 30 до 60% в зависимости от класса объекта. Дальнейшая ситуация на рынке во многом будет зависеть от объема господдержки, направляемой как на ипотеку, так и на проектное финансирование. Покупатели начнут выбирать квартиры меньшей площади, застройщики соответственно будут менять квартирографию.

Дмитрий Синочкин: 
– Перейдем к обсуждению рынка апартаментов. Чего стоит ожидать?

Константин Сторожев:
– Если говорить о будущих проектах, то важно отметить, что многие составляющие отелей – инженерные коммуникации, элементы оснащения и другое – только импортного происхождения. 
Доступ к ним сейчас, как мы знаем, осложнен или вовсе отсутствует. Из-за этого многие проекты, что продают инвестиционный продукт под управлением, вынуждены будут упрощать проектные решения или даже задумаются о переходе из отельного рынка в псевдожилье. С которым, как мы знаем, власти стремятся бороться. 

Анастасия Ясинская:
– А вдруг их законом накроют?

Константин Сторожев:
– Накрыть могут будущие проекты, а те, по которым уже ведутся продажи, будет трудно. Просто такие девелоперы не станут заключать договоры на управление. 
Из положительных тенденций: коммерческая недвижимость, к коей относятся и апарт-отели, будет активно развиваться в пригородах, а также на юге России. Кроме того, мы ожидаем, что заработает инициатива Ростуризма, по которой компании, инвестирующие в отели, будут получать льготные кредиты (ранее заявлялось субсидирование процентной ставки до 3-5%).
Безусловно, на рынке апартаментов происходят серьезные трансформации. Проекты сервисных апарт-отелей будут упрощаться по качеству гостиничного оснащения. Меньше, конечно, «трясет» те, что находятся на высокой стадии готовности. Это если говорить об объектах «в стройке». 
Если речь идет об апарт-отелях, которые уже принимают гостей, сейчас они себя чувствуют лучше, нежели гостиницы с небольшим номерным фондом. Загрузка маленьких отелей опиралась на Booking и Airbnb, и уход этих площадок стал для них сильным ударом. Апарт-отели обычно имеют свой сайт для работы и только выигрывают от увеличившейся доли прямых бронирований. 
В целом, хочу напомнить, что именно апартаменты лучше всех видов коммерческой недвижимости прошли кризис, вызванный коронавирусом. Сейчас, конечно, разгорается кризис большего масштаба. Доходы по апартаментам могут упасть, но все же в меньшем объеме, чем у пустующих торговых центров и офисов, которые арендовали ушедшие из России компании. Для частных инвесторов сейчас на первый план вышел вопрос не доходности, а сохранения денег. И в этом смысле апартаменты точно остаются лучшей инвестицией.

Антон Агапов:
– Инвесторы – одни из самых пугливых созданий в России, но в сложившейся ситуации многие из них начинают понимать, что каких-либо других возможностей, как вкладываться в недвижимость, у них нет. Сервисные апартаменты, которые достойно прошли кризис с коронавирусом, остаются одним из самых надежных способов вложения денежных средств. А в плане уже действующих апарт-отелей мы не почувствовали каких-либо серьезных изменений. Да, в прошлом году у нас доля иностранцев составляла 5%, сейчас она упала до 2%, но это не существенно. Закрытие Booking и других иностранных агрегаторов, помимо сбоев с бронированием, несет и положительный момент – у нас по сети выросло количество прямых бронирований до 60%. Под господдержку с НДС мы попадаем, и эта мера ощутимо нам поможет в эти непростые времена. С учетом того, что запуск новых проектов в ближайшие годы сократится, рынок долгосрочной аренды действующих апартов почувствует себя увереннее. Да, мы развиваемся не так, как хотелось бы, но ощущаем себя достаточно комфортно.

Ольга Шарыгина:
– Вера в туризм остается. Загрузка по гостиницам сохранится в среднем на уровне 40-50%. Мы уже закупаем китайские словари. Благодаря латентной поддержке государства надеемся, что приток внутреннего туризма увеличится. Согласна, что рынок апартаментов будет сокращаться в плане вывода новых проектов – не только количественно, но и качественно. Жесткие тиски себестоимости квадратного метра для девелоперов обеспечены на ближайшие два-три года. А доходность в 1-2% будет уже казаться счастьем. Несмотря на это, апарт-отели останутся достойным способом вложения денег, потому что жилье вряд ли покажет какую-либо значимую инвестиционную привлекательность в ближайшие годы.

Сергей Софронов:
– Наша компания представлена практически во всех сегментах – и на рынке жилья, и апартов. Ставки по текущим проектам банки сохраняют нам на прежнем уровне; выборка средств по проектному финансированию производится без задержек. А вот по кредитованию новых проектов остаются вопросы. В некоторых банках, например, нам дают понять, что заявленные 15% будут доступны только тем проектам, где уже начаты предварительные работы и проведены первые аудиты. Надеемся, что это не так. 
С точки зрения себестоимости, дела обстоят менее радужно. Мы примерно оцениваем ее текущий рост в 50%. Делать долгосрочные прогнозы не берусь, горизонт планирования снизился. По строительным материалам – тоже много неясностей. Хотя производства локализованы, выпуск некоторой продукции частично зависит от наличия импортных компонентов. Это же касается отдельных химических элементов, красителей или сухих смесей. 
Новые условия льготной ипотеки воспринимаю позитивно. Важнее в этой программе для Петербурга – увеличение лимита до 12 млн рублей. И до конца года, наверное, мы не увидим застройщиков, которые не будут пытаться дополнительно субсидировать ипотечные ставки до какой-то приемлемой психологической отметки в 9-10% годовых. Ипотека – это долгосрочный кредит, но чтобы его взять, у человека должна сохраняться уверенность в завтрашнем дне. В этом отношении интересно, как будет справляться вторичный рынок жилья: потому что, чтобы купить новую квартиру в новостройке, большинству по-прежнему надо будет продать старую. Здесь тоже есть большие риски.
Сохранят ли апарты инвестиционную привлекательность? Безусловно, да. Но сейчас уже видно, насколько велик будет разрыв в ставках ипотеки при покупке апартаментов и жилья, так что в этом сегменте спрос просядет не менее чем на 30-40%.

Анастасия Ясинская:
– Что происходит в элитном секторе рынка? Как вы это ощущаете на примере вашего проекта «Северная корона»? Ипотека там вряд ли играет большую роль…
 
Сергей Софронов:
– Спрос достаточно устойчив. Доля сделок с ипотекой не превышает 25%. Основные опасения покупателей «элитки» связаны с тем, будут ли такие объекты достроены в том виде, в котором им обещали. Сейчас есть объективные сложности с поставками некоторых материалов и оборудования. Тех же лифтов. Но способы найдем – изыщем некие логистические ухищрения, чтобы обеспечить проект всем необходимым. 

Антон Козуб:
– В дорогом сегменте жилья сейчас преобладают те же настроения, что и везде, – на первый план вышло интуитивное принятие решений. У нас квартиры без отделки, что стало сейчас дополнительным плюсом и гарантией того, что мы выполним свои обязательства. Есть запас прочности. А тяга клиентов к чему-то штучному и индивидуальному точно не пропала. Поэтому на первый план выходит уверенность самих застройщиков, что они хотят довести объект до сдачи и не экономить. Важно сохранить репутацию. Самая перспективная ниша – реконцепция и восстановление исторических зданий в центре города. Самая большая проблема – выполнить качественную внутреннюю отделку.

Анастасия Ясинская:
– Переходим к коммерческой недвижимости. Тут уже звучали намеки: мол, кому сейчас нужны офисные и торговые центры – пора их переделывать в апартаменты. Как обстоят дела на самом деле?

Борис Мошенский: 
– На рынке коммерческой недвижимости к началу года все было довольно оптимистично. Объем вакансий по офисам не превышал в среднем 5%, а по складам и производству просто стремился к нулю. Ритейл начал оживать после ковида. На данный момент ежедневно растет объем вакантных помещений в офисном сегменте. Из бизнес-центров выезжают многие IT-компании. Хотя при этом спрос на офисы заметно не падает. Есть ряд компаний, которые подбирают себе более комфортные условия. 
Как пойдут дела в дальнейшем, прогнозировать не берусь. Сейчас возникла совершенно иная ситуация, чем в предыдущие кризисы. Вероятно, будет просадка по арендным ставкам. Если есть возможность – стоит уходить на краткосрочные договоры и брать помещения с отделкой. Достраиваться будут только офисные объекты в высокой стадии готовности. 
На рынке складов уровень вакансий не растет – все заняты попытками восстановить порушенную логистику и закупаются про запас. В торговом сегменте многие магазины международных операторов закрыты, но, несмотря на громкие заявления, пока ничего не слышно о расторжении договоров. Речь идет только о приостановке бизнеса, и многие были вынуждены это сделать, потому что нет товара – им сейчас просто нечем торговать. Это касается и стрит-ритейла. Компании выжидают, но они могут это себе позволить. Опыт пандемии в этом отношении помог, наработки в договорных отношениях уже имеются. Идеям реконцепции тех же торговых центров – не первый год, но что мы получим в финале, судить рано. 
По техническим причинам приостанавливаются сделки с иностранными компаниями и частными инвесторами, хотя их интерес к активам не пропал, просто процесс затормозился. 

Анастасия Ясинская:
– Компания «Мегалайн» реализует сложный масштабный проект освоения территории «Горская». Корректируются ли ваши планы с учетом нынешних обстоятельств?

Олег Избяков:
– В составе проекта предполагаются объекты четырех кластеров – инновационные центры, гостиничная инфраструктура, культурные центры и транспортно-логистический комплекс. На реализацию задуманного по соглашению с городом нам дается десять лет, но мы готовы выполнить свои обязательства гораздо раньше. Текущая ситуация на нас отразилась не так критично. Разработка документации продолжается. Мы прошли начальный этап согласований. В экспертизу запущен первый комплекс – транспортно-логистический в формате light industrial. Надеемся получить статус стратегического инвестора Петербурга и построить первые складские объекты уже к концу 2024-го – началу 2025 года, если город пойдет нам навстречу и передаст участки для их размещения. Недавно были определены финалисты по первому этапу нашего международного архитектурного конкурса, они уже приступили к работе над проектными решениями. Так что двигаемся вперед и каких-то значительных корректив проекта пока не планируем.

Анастасия Ясинская:
– На финал мы оставили обсуждение ситуации на вторичном рынке жилья. Что происходит в этом сегменте?

Максим Ельцов:
– На «вторичке» в начале марта многие продавцы осознанно взяли паузу, поскольку не понимали, что делать с деньгами, и поснимали объекты. Пик звонков от панически настроенных покупателей возник колоссальный. В результате за первую декаду месяца объем предложения ликвидных объектов снизился на 23-32% в зависимости от конкретной локации в «спальных» районах. Сейчас ситуация более-менее стабилизировалась. Хотя в конце марта мы зафиксировали своего рода мрачный рекорд – ноль запросов от ипотечных покупателей. Практически все сделки теперь, вероятно, будут закрываться без какой-либо примеси ипотеки. Впрочем, была пара клиентов, готовых взять кредит даже под 22%. Но там логика простая – финансирование кассового разрыва, чтобы любой ценой войти в сделку. Так что это короткие займы. 
Мы ждем стагнации и охлаждения спроса, панических продаж точно не будет. 
В дальнейшем возможно плавное снижение цен. Мы по-прежнему умудряемся реализовывать программы для застройщиков по срочному выкупу квартир и trade-in – в течение двух-трех недель. Но это максимальный горизонт планирования, который можно сейчас позволить. Участники рынка продолжат играть с субсидированием ипотечных ставок. При этом банки повысят требования и будут настаивать на более высоком первоначальном взносе. 
В целом мы входим в длительную эру «натурального обмена», как я это называю, когда будет происходить моментальная трансформация активов из одного вида в другой. Смущает, правда, что за счет субсидирования ипотеки в новостройках будет углубляться дисбаланс цен по объектам вторичного рынка жилья. Закрывать сделки придется в ускоренном темпе.

Дмитрий Синочкин: 
– Как показала дискуссия, сегодня мы наметили только реперные точки – первоочередные зоны, за которыми будем внимательно наблюдать. Быстро придется проводить не только сделки, но и информировать, и строить прогнозы исходя из быстро меняющейся реальности. Не исключаю, что может случиться какой-то неприятный поворот, но даже в этом случае траекторию, время в пути и время прибытия вы узнаете из «Недвижимости и строительства Петербурга».