НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

1 октября, 21:31
11 апреля в 12:15

«Главная проблема сейчас – это страх. Надо всем успокоиться...»

Санкции привели к увеличению себестоимости как строительства, так и оснащения жилья и апартаментов. Особенно уязвимы проекты высокого уровня, где преобладают дорогостоящие европейские материалы и оборудование.
О том, какая продукция уже в дефиците и чем ее заменить, а также о будущем апарт-отелей рассказывает генеральный директор и партнер управляющей компании «Начало.Сервис» Кирилл Рузанов.

Рузанов
Кирилл

генеральный директор и партнёр, управляющая компания «Начало.Сервис»

– Как нынешняя ситуация сказалась на вашем проекте?
– У нас пока все складывается довольно удачно. В проекте апарт-отеля «Начало» мы изначально предусмотрели очень много отечественных строительных и отделочных материалов и оборудования. Хотя, например, есть вопросы с инженерией. Ограничения прежде всего ударили по дорогому сегменту. Крупные европейские производители, например Bosch, просто ушли из России. Российско-китайские предприятия так или иначе работают. Да, логистика осложнилась, а из-за повышенного спроса цены выросли на все. Однако поставки не прерывались. Например, мы изначально в проекте закладывали могилевские лифты, затем все же решили попробовать OTIS. Заключили договор, внесли аванс, а в марте его нам вернули – мы не в обиде. Обе стороны друг друга понимают. И в итоге мы стали сотрудничать с Могилевом. Они тоже используют некоторые импортные детали, но, видимо, уже привыкли жить в условиях санкций.

– Судя во всему, спрос на могилевские лифты сильно вырос. Завод сможет его удовлетворить?
– Белорусы уверяют, что смогут, договор подписан. И я вовсе не расстроен, что с OTIS не получилось. Эти лифты немного дороже из-за раскрученного бренда, хотя производство и находится в Петербурге. А могилевские подъемники проще и дешевле обслуживать. Нет проблем с запчастями, которые быстро доставляют. Например, лифты Schindler очень классные, но любая кнопка на панели стоит в евро, и ждать ее нужно неделями, впрочем, так было и раньше.
С пакетным оснащением номеров примерно та же ситуация. Мы лишились немецких кухонь. Изначально планировали монтировать кухни Nobilia, но сейчас рискованно рассчитывать на поставку крупной партии. Не факт, что ее вообще отгрузят, непонятно, что будет с ценой, и нет гарантий, что кухни не застрянут на той или этой стороне границы. В итоге мы решили использовать хорошую российскую альтернативу. Что касается бытовой техники, Whirlpool Group, куда входит Indesit и Hotpoint, работает в России, Weissgauff – функционирует, BBK – тоже. Некоторые поставщики фурнитуры заявили, что уходят, но при этом отгрузки продолжают. Правда, некоторые позиции закончились, потому что их массово скупали производители мебели, но теперь они снова появляются. Да и наши производители на месте и ждут заказов.

– Помимо лифтов, с чем еще возникли сложности? От чего-то пришлось отказаться?
– Лифты были самой серьезной проблемой. Другие материалы и оборудование подорожали, но нельзя сказать, что мы чего-то крайне важного лишились. Наш проект изначально планировался в эконом-классе, а потом мы его развивали до класса «комфорт+». Но ставку делали не на бренды подороже, а на дополнительные функции, удобства и решения от хороших, но не очень дорогих российских и китайских производителей. И пока мы не планируем от чего-то отказываться.
В более дорогих сегментах больше проблем. Например, с МДФ-плитами, которые в России практически не производят. В качестве альтернативы остается материал подешевле и классом пониже – ЛДСП. Даже крупный австрийский производитель таких плит – Egger – имеет два завода в Подмосковье. В разных регионах есть еще пять-шесть крупных производств. В компании Egger заявили, что инвестиции в Россию уменьшат, но производство не остановят. Их плиты выигрывали за счет фактуры, внешнего вида и более приятных цветов. Хотя есть отечественные производители, которые выпускают более качественные и плотные плиты, но они пока уступают в эстетическом плане.
В нашем проекте, например, была предусмотрена дорогая ЛДСП в декоре «Дуб Галифакс Олово». Это материал с фактурным покрытием и вставками из олова. Но его больше нет в наличии. Мы уже предупредили дольщиков, что придется от него отказаться. Заменим на более стандартный декор – «Дуб Канзас», технические характеристики у которого ничуть не хуже.
Зато телевизоры в номерах будут большего размера – с диагональю 43 дюйма, а не 39. Наши партнеры поменяли линейку на производстве. 
Текстиль у нас в основном туркменского и китайского производства, а шьется все в России. Узбекский хлопок тоже никуда не делся. Всякие крючки и вешалки мы напрямую закупаем в Китае. Европейская сантехника подорожала катастрофически, хотя многие позиции еще в наличии. Есть проблемы с кухонными мойками из нержавейки дорогих европейских брендов – все выгребли. Менее «брендовые» и наши российские – есть, хотя ассортимент поредел.
Зато посуда, хоть отчасти это и европейские бренды, в большинстве своем делается в Китае. И там всегда можно попросить изготовить аналог – подешевле или точно такой же.
Программное обеспечение у нас тоже заложено российское, хотя я, грешным делом, как раз рассматривал возможность переезда на инфраструктуру Microsoft, и теперь очень рад, что не успел. Тем не менее новые договоры на оборудование номеров мы заключаем по более высокой цене. Несмотря на отказ от некоторых дорогостоящих европейских товаров, общее удорожание составило 15-17%.

– Небольшим застройщикам придется тяжелее, чем крупным?
– У нас есть проектное финансирование, и издержки вместе с нами разделяет Сбербанк. С одной стороны, мы маленькие, с другой – с нами целый Сбер. Поэтому в финансовом плане мы в том же положении, что и крупные девелоперы.
Отмечу, что и Сбербанк очень лояльно отнесся к изменившейся ситуации. У нас уже реализовано около 65% номеров, и мы всегда перевыполняли план продаж. Так же планово повышали цены, что согласовано с банком, но не более. Мы понимаем, что сейчас не время для бурного роста. Продажи даже на рынке жилья сократились, а спрос на апартаменты снизился еще больше, поскольку среди наших покупателей гораздо выше доля инвесторов. Но, несмотря на замирание рынка, проектное финансирование идет по графику. 
И в банке понимают, что спрос восстановится. Готовность объекта составляет около 70%: здание под крышей, тепловой контур закрыт, идет отделка фасадов. Сроки строительства и ввода в эксплуатацию мы не сдвигаем, поскольку шли с опережением графика.

– Кстати, лимиты по проектному финансированию увеличены?
– Сейчас все в переговорах. И все заинтересованы в том, чтобы процессы не останавливались. Это очень важно.
Серьезное удорожание стройматериалов произошло еще в прошлом году. Например, металл подорожал на 40%, но тогда же исчерпал возможности для роста стоимости. Поэтому сейчас цены подросли не так значительно. Да и общестроительные работы у нас почти закончены. Больше всего подорожало техническое оборудование, в том числе бытовая техника – от 50 до 100%. Из-за роста цен на бумагу существенно подорожали обои и прочие «бумажные» материалы, но это, скорее всего, связано с хайпом, а не с реальными причинами. В целом стоимость проекта увеличилась на 15-20%. Нам повезло, что он в высокой стадии готовности, а многие материалы закуплены и уже доставлены. Кстати, цены на некоторые товары уже начали откатываться назад, когда спал ажиотаж. Пока они не вернулись к прежнему уровню, но снизились заметно.

– Какие из номеров сейчас пользуются наибольшим спросом?
– Естественно, выбирают больше студий, но их в проекте и закладывалось много – 75% от всего объема. Мы припасли и маленькие 19-метровые студии, которые вывели в продажу только в конце прошлого года. Хотя их доля в общем объеме невелика.
В последний месяц продажи снизились, но это и понятно. При этом активность на сайте уменьшилась, но не упала до нуля, народ интересуется, но пока выжидает и собирает информацию, уточняет актуальные цены для знакомых. В последнюю пару недель, кстати, началось некоторое оживление: количество звонков возросло. 
Эта пауза дала нам возможность поработать над какими-то решениями, над стратегией дальнейшего развития, собраться и осознать, что все будет нормально.

– Число инвесторов на рынке сократится? И как вы будете справляться с уходом сервисов по бронированию номеров?
– Нам и здесь повезло, поскольку объект будет строиться еще около года. Это сейчас многие уходят, но мне слабо верится, что Booking.com не вернется при первой возможности. Рынок России большой и интересный, и Booking.com занимал здесь львиную долю, хотя в некоторых других странах его серьезно теснят конкуренты.
На самом деле, отечественных сервисов бронирования много, просто они не могли конкурировать с Booking.com. А сейчас о создании новых платформ объявили РЖД, Ростуризм, Минцифры, есть они у «Яндекса» и «Тинькофф». Существуют относительно давние и крупные российские сервисы, и появляется еще уйма мелких игроков. Так что сейчас будет настоящий передел этого рынка, и на нем останутся три-четыре крупных агрегатора.
Иностранных туристов в прежнем объеме в ближайшее время действительно ожидать не стоит. Но мы изначально предполагали, что 60% номеров будут оставаться в долгосрочную аренду. Плюс есть еще бизнес-туризм, который никуда не денется. Например, небольшие иностранные компании, на которые не так сильно давят, все еще работают в России. А тем путешественникам, которые планировали посетить европейские города, придется искать что-то внутри страны. Люди все равно захотят куда-то выехать за впечатлениями. Но в переориентации с западного на южного и восточного туриста есть свои минусы. Европейцы и американцы априори более платежеспособны и ценят качественный сервис, за который готовы платить больше, да и в целом тратят больше. Так что арендные ставки в летний сезон будут ориентированы на внутренний туризм и окажутся ниже прежнего уровня.
Если рассуждать о долгосрочной аренде, в первую очередь подешевеют низкокачественные объекты размещения – «бабушкины» квартиры, которые сдавались по высоким ставкам только из-за локации. 
А качественного жилья или апартаментов с хорошей отделкой, мебелью и сервисом по-прежнему немного.

– С какими еще сложностями вы уже столкнулись?
– Самая главная – это страх в глазах, умах и сердцах людей. Все перекосы, скачки цен, дефицит и пр. – именно от страха. Надо всем успокоиться. Очень трудно сейчас тем, кто запускает новые объекты. Некоторые девелоперы, которые собирались строить апарты, думают об уходе с рынка и продаже проектов с уже полученными разрешениями на строительство или подготовленной документацией. Хотя, возможно, им стоит привлечь внешнюю управляющую компанию и fee-девелопера, которые помогут снизить риски, получить финансирование и все-таки реализовать проект.