В новостройках Ленобласти разрыв между ценами предложения и сделок вырос вдвое
В апреле 2022 года разрыв между ценами предложения и уровнем реальных сделок в новостройках Ленобласти увеличился в 2–2,5 раза. Покупатели в растерянности: торопиться или подождать?
Год назад по итогам марта разница между стоимостью «квадрата» в рекламе и по реально заключенным ДДУ составляла 6%, сейчас – 12% (см. табл. 1). В предыдущие (более спокойные) периоды разрыв между предложением и сделками составлял 3–5 тыс. рублей на кв. м. Сейчас – почти 18 тыс. рублей.
Еще заметнее разница, если сравнивать общий бюджет сделок. Например, при покупке стандартной 40-метровой квартиры в марте 2022 года ее «рекламная» стоимость составляла 6,14 млн, фактическая – 5,42 млн. Разница – 720 тыс. рублей. В марте 2021-го такая же квартирка оценивалась в 4,28 млн, в ДДУ – в 4 млн рублей; расхождение – 280 000 рублей.
При этом спрос вырос: в марте на первичном рынке Ленобласти было зарегистрировано 2963 договора долевого участия – на 559 ДДУ больше, чем в феврале.
Существенные колебания на рынке новостроек отмечались и раньше. Например, под ожидания (не случившейся) отмены льготной ипотеки в 2021 году. Но никогда прежде цены предложения не росли на 18 тыс. рублей за "квадрат" за месяц!
Девелоперы отмечают: основная причина возникшего разрыва между предложением и сделками – временной лаг. Между корректировкой рекламных предложений и заключением сделок обычно есть некоторая пауза. («Успеть купить по старым ценам» – говорят продвинутые маркетологи и особо доверчивые покупатели.) На это обстоятельство указывает, например, Иван Носов, директор по маркетингу и продажам Группы ЦДС. В марте «добирались» сделки, начатые и одобренные в феврале, подтверждают и другие девелоперы. Но не всегда это так.
«Мы повысили цены в конце февраля, – говорит заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин. – По некоторым позициям (корпусам) – на 10–15%. Без детальных расчетов – просто было непонятно, как дальше будет формироваться себестоимость. И к концу марта поняли, что это повышение едва покрывает увеличившиеся затраты...»
Эксперты Setl Group также отмечают, что в период ажиотажа из экспозиции в первую очередь "вымываются" самые бюджетные варианты, остаются более дорогие.
В полной неопределенности оказались покупатели. Как им действовать – торговаться, добиваться скидок? Ждать акций?
«Вряд ли застройщики будут снижать цены, – полагает Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства». – Снижать цены в рекламе – значит, нервировать инвесторов и простых дольщиков. Проще играть персональными скидками...» По мнению г-на Ельцова, рынок жилой недвижимости входит в зону «идеального шторма».
В новостройках, которые расположены в спальных районах Петербурга, ситуация похожая: разница между сделкой и предложением по типовой 40-метровой квартире за год выросла с 640 тыс. рублей до 1,33 млн рублей. Точные данные приводить не будем: сервис DataFlat.ru считает цену продаж по ДДУ вместе с апартаментами. Это искажает абсолютные цифры (сделки получаются в среднем подороже), но увеличение разрыва также налицо.
По мнению Максима Ельцова, рынок жилой недвижимости входит в зону «идеального шторма». А в этих условиях быстрее всего дорожает объективная информация о том, что происходит.
NSP будет наблюдать и своевременно знакомить читателей с главными тенденциями рынка.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании "Полис
Групп":
– В первой половине марта рынок недвижимости столкнулся с
ажиотажным спросом. Граждане пытались спасти свои денежные средства в условиях
экономической и политической нестабильности. За март стоимость квартир выросла
на 8–10%, в зависимости от проекта и локации. Отсюда и разница в цене сделок и
цене предложения.
Дмитрий Канунников, заместитель генерального директора ГК "Запстрой":
– В конце февраля, на фоне событий в мире, наблюдался
ажиотажный спрос на недвижимость. Многие застройщики под влиянием этого спроса
существенно подняли цены. Мы видели на рынке примеры, когда компании повышали
стоимость квадратного метра сразу на 50–100 тысяч рублей.
В марте, когда ажиотаж пошел на спад, выяснилось, что покупать по новым ценам – не так уж много желающих. Поэтому теперь таким девелоперам приходится придумывать скидки, вводить специальные условия и акции, чтобы вернуть цены в норму.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО
«БФА-Девелопмент»:
– Ключевая причина – это бурный рост цен в связи с событиями
конца февраля, приведшими к высокой активности спроса. Сделки проводятся по
ценам бронирования – это общее правило, которого, конечно, мы тоже
придерживаемся. В то же время многие застройщики резко пересмотрели свои цены
предложения, что увеличило отмечаемый аналитиками разрыв.
Вторым фактором стал увеличившийся срок проведения сделок. Многие покупатели стремились успеть завершить свои сделки на прежних условиях. В банковских офисах было много желающих, сроки растягивались.
Нельзя исключить, что на этот разрыв цен оказывает влияние и проведение акционных сделок (в том числе скидки при 100-процентной оплате и оформлении ипотеки).
Мала вероятность того, что разрывы цен – это результат какого-то торга в процессе сделок. В Петербурге в масс-маркете лишь единичные компании оставляют цену скрытой, сохраняя пространство для торга. Большинство застройщиков практикуют открытый прайс. И даже если в стрессовой для рынка ситуации компания переоценила свой продукт, предложив по избыточно высокой цене, то она имеет возможность «отыграть назад» – с помощью акций. По мере стабилизации ситуации ценовые разрывы сократятся...