НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

27 сентября, 17:05
26 апреля в 07:00

«Кризис – это способ научиться играть умнее»

Закончился шоковый март, но на плато кризис еще не вышел. Хотя уже сейчас можно делать предварительные выводы о снижении количества строительных проектов, изменении поведения покупателей, о новых вызовах для проектировщиков, поставщиков и их заказчиков. Своим видением ситуации делится управляющий партнер ГК «Глобал ЭМ» Елена Федорова.

Федорова Елена Сергеевна, заместитель генерального директора ООО «Глобал ЭМ»
Федорова
Елена Сергеевна

управляющий партнер ГК «Глобал ЭМ»

– Что происходит в сфере проектирования? 
– Для проектных компаний, соразмерных нашей и крупнее, ситуация на рынке тяжелая, но не катастрофичная. Полагаю, очень непросто придется небольшим проектным организациям, потому что у них меньше ресурсов и заказов. К сожалению, такие фирмы рынок может в очередной раз поглотить. Оставшимся игрокам нужно принять новую конъюнктуру и правила и измениться под них. Компании, прошедшие не один кризис, могут проделать это вполне безболезненно. 

– Много ли проектов пришлось остановить? 
– Проекты, над которыми мы трудились в феврале-марте, не остановлены. Это касается и проектирования, и авторского надзора за стройками. На паузу поставлены проекты, которые находились на начальной стадии разработки, то есть на уровне концепции или приобретения участка. Причем речь тут идет о крупных застройщиках, в портфеле которых имеются от пяти до нескольких десятков проектов одновременно. Компании, которые не работают на массовом рынке и ведут один-два проекта, замораживать их не планируют. Такие девелоперы просто внимательнее следят за тем, как меняются условия банковского финансирования. 
Исходя из некоторого снижения объемов проектирования напрашивается вывод о предстоящем сокращении ввода. Хотя точные цифры сейчас называть рано. Судя по отзывам наших заказчиков, у кого-то продажи временно встали, у кого-то даже не просели. В любом случае мы работаем в мегаполисе, где стройка не остановится. Это 100%. 

– С какими сложностями столкнулась компания? 
– Основная проблема в том, что пока еще нет полного понимания ситуации и прогноза ее развития хотя бы на ближайшие полгода. В конце 2021 года наш портфель был полностью сформирован до конца 2022-го. Мы даже отказывались от некоторых новых проектов – из-за полной загрузки ресурсов компании. 
Сейчас около 30% из этих перспективных проектов уже отсеялись. Это не окончательная цифра, поскольку проектное дело имеет довольно большую инерцию. Реальность нас еще догонит, и цифры изменятся. Причем это может произойти как в худшую, так и в лучшую сторону. Хотя оптимистичный вариант менее реален. Скорее всего, проектов, замороженных на начальной стадии, станет больше. И конечно, на фоне схлопывания рынка искать новые заказы, чтобы пополнить ими похудевший портфель, будет проблематичнее. Однако это и есть здоровая конкуренция, потому что условия игры для всех одинаковые. 

– Как вы оцениваете меры государственной поддержки строительной отрасли, принятые в марте? 
– Пока я глубоко не анализировала меры, которые правительство уже озвучило и реализует. К сожалению, сокращение налоговых проверок и смягчение требований к нормативной документации – это не очень существенная помощь для проектных организаций. 
Действительно важной мерой поддержки является уменьшение бюрократических препон, связанных с процедурами согласования. Это напрямую влияет на срок реализации проектов, а значит, на их окупаемость. Возьмем, например, проект комплексного освоения территории, где в части ее планирования значительно сокращены регламентные сроки, а некоторые процедуры вообще упразднены. В результате эта фаза инвестиционного проекта вместо года уложится в восемь месяцев. Жаль, что катализатором таких изменений послужил кризис, хотя рынок ждал их давно. 
Что касается дотационной составляющей мер поддержки, не соглашусь с коллегами, которые считают, что распределение денежной массы должно происходить по конкретным проектам. Темпы развития этого кризиса не дают возможность правительству проанализировать необходимость точечных дотаций. Ситуацию сложно прогнозировать, поэтому лучше каждому постараться самому к ней приспособиться. Если без точечной поддержки просядет, например, рынок элитного жилья, значит, ему нужно будет подстроиться к снизившемуся спросу. Это нормальная рыночная история. 
Думаю, большинство застройщиков интересует не столько получение госдотаций, сколько дальнейшее снижение ключевой ставки и процентов по ипотечным кредитам. Это единственный механизм, который движет всей строительной индустрией. 

– Как кризис изменит предпочтения конечных потребителей? И как это повлияет на продукт? 
– Последние 20 лет главным критерием при выборе недвижимости у наших потребителей остается стоимость – несмотря на всяческие новшества, которые предлагает рынок. В кризис люди не станут богаче. Если у покупателя квартиры была некая сумма, она, увы, не изменилась от того, что вокруг все подорожало. Поэтому застройщикам предстоит делать более бюджетный продукт. Вернемся ли мы при этом к массовой застройке? Она по факту и так типовая и массовая. Уникальных проектов крайне мало, даже если в маркетинговых буклетах пишут обратное. 
Что касается коммерческой недвижимости, есть два варианта. Либо этот сектор просядет в ближайшей перспективе, либо спрос немного увеличится на фоне создания новых производств. Но запросов на их проектирование мы пока не получаем. Думаю, причина в том, что рынок еще находится в зоне турбулентности. Ведь пока никто не понимает, как ситуация будет развиваться. 
Что касается жилого сектора, мы уже начали перерабатывать проекты, чтобы удешевить разные решения. Стараемся переосмыслить их не с точки зрения качества, а видоизменяя сам продукт. Это позволяет сохранить себестоимость квадратного метра на докризисном уровне или увеличить ее незначительно. Кстати, не будем забывать, что себестоимость подросла еще до текущих событий. К тому же приходится импортозамещать материалы и инженерное оборудование, которые сегодня недоступны.  
Проблема состоит не столько в переработке проектной документации, сколько в наличии необходимого оборудования. В начале марта, например, в городе ощущалась нехватка противопожарных систем. Компании, осуществляющие монтаж, не могли найти элементарных пожарных датчиков, чтобы спокойно составить сметы и выйти на тендеры. Полагаю, что вопрос с оборудованием решится в ближайшие пару месяцев. Нужно дождаться новых каналов поставок. Поэтому, к сожалению, даже переработанная и вовремя выпущенная документация сейчас не является залогом того, что проект будет реализован вовремя, а сроки его окупаемости не вырастут. Даже при отсутствии штрафов по ипотечным кредитам. 

– Идут разговоры о переходе к добровольному применению нормативов. Насколько это снизит качество проектов на фоне необходимости их удешевления? 
– Такая практика уже есть. Существуют нормативы добровольного применения. Однако проектный сектор строительной отрасли никогда не будет работать без правил.  
Не понимаю, почему некоторые коллеги полагают, будто добровольное применение нормативов обязательно приведет к анархии. Вероятно, проверяющие органы создадут механизм регулирования, который добровольное сделает должным. В противном случае, нам предстоит вернуться во времена самостроя. Вряд ли кто-то это допустит. Мы слишком долго отлаживали действующую систему регулирования, чтобы в одночасье от нее отказаться. 

– Как быстро мы сможем импортозаместиться на стройке? 
– Понятно, что это не ближайшая перспектива. Запустить и реализовать промышленные проекты по выпуску оборудования быстро не выйдет. Кроме того, застройщики довольно долго присматриваются к новым материалам и технологиям. Никому не хочется нести в дальнейшем гарантийные риски.
Надо отметить, что еще в период первых санкций 2014 года на территории страны появилось довольно много сборочных производств, например, вентиляционного оборудования. По сути, все вентустановки уже собирают в России, вопрос теперь лишь в зарубежных комплектующих. 
Я верю, что потенциал нашей экономики велик. Просто до сей поры не было достаточной поддержки государства и здорового конкурентного азарта. Дешевле было купить, чем создавать свое. Но ведь и Китай в свое время переломил себя, чтобы получить бум промышленности. Если будет поставлена такая задача и оказана поддержка на государственном уровне, я уверена, что мы способны быстро развить собственные производства. Вспомните, хотя бы Советский Союз, который практически все производил сам. 

– Какой из недавних кризисов: санкции после событий 2014 года, пандемия или текущая ситуация  стал наиболее существенным для вашей компании? 
– Сегодняшнюю ситуацию оценивать рано. Вероятно, все мы выйдем на плато осенью, когда, надеюсь, закончится игра ва-банк на политическом уровне.  
В любой из кризисов мы учились играть умнее, активно расширялись, искали толковых специалистов, которые появляются на рынке труда во времена экономических неурядиц. Из-за заморозки некоторых проектов появилось время, чтобы поработать над оптимизацией бизнес-процессов, повышением квалификации специалистов, видоизменением ноу-хау под потребности рынка. Мы любим свое дело, продолжаем работать и наблюдать. Надеемся, наш опыт поможет заказчикам создавать продукты, соответствующие актуальному спросу.