Ян Бобрышев: «Чем дольше дом ничей – тем меньше у него шансов»

Мы занимаемся восстановлением исторических зданий и работаем в условиях неравной конкуренции. Государственные деньги – общие, они складываются из общих налогов. И из этих общих денег государство предоставляет льготы определенным отраслям и сегментам рынка. Например, есть льготная ипотека для новостроек. На нас льготы не распространяются. А девелоперы, работающие с новостройками, получают дополнительный спрос. Мне кажется, было бы справедливо если бы льготная ипотека распространялась и на вторичное жилье.

Главные риски заключаются в сокращении спроса. Но вряд ли это продлится долго. В предыдущие кризисы спад продаж не затягивался долее полугода. Затем через какие-то механизмы – через снижение кредитных ставок, введение льгот – государство начинает как-то запускать стройку, стимулировать спрос. Прежде всего – через ипотеку. 

В наших проектах ипотека играет не главную, но важную роль, через общее стимулирование рынка. Пока льготной ипотеки нет, жилье после реконструкции продается труднее, чем новостройки.

Возникает вопрос: заинтересовано ли государство в приведении в порядок аварийного и ветхого жилого фонда? Вопрос риторический…

Сейчас у нас в работе шесть жилых домов на Тележной улице и дом на Полтавской. В реконструкции много скрытых сюрпризов. Например, многие ли знают, что в старых домах толщина стен от этажа к этажу уменьшалась? (Нагрузка меньше – что ж кирпич зря расходовать?) В бизнесе,  связанном с реконструкцией, много таких нюансов, со стороны не заметных. Сторонние наблюдатели, глядя на нас, думают, что это легко. Это как в цирке наблюдать за жонглером: подбрасывает и ловит, подбрасывает и ловит – что уж тут такого сложного? Не поймешь, пока не попробуешь. Те, кто попробовал реализовать проекты восстановления исторических зданий, обращаются с предложением о сотрудничестве.

Аналитики полагают, что в период турбулентности короткие (по срокам реализации) и менее затратные проекты менее рискованны. Я хотел бы уточнить: у кого-то щи жидкие, у кого-то жемчуг мелок. Проект должен быть для компании по силам и соответствовать ее компетенциям. Для нас оптимальный формат – не менее 5000 кв. м и не более 10 000 кв. м.

Новые риски возникают в связи с тем, что большая часть наших клиентов – частные инвесторы. А у них после введения санкций появилось много новых страхов и новых возможностей. Проектам реконструкции сложно конкурировать с депозитом в госбанке под 20% годовых. 

Но Центробанк уже понизил ключевую ставку, у многих инвесторов, вложивших средства на три месяца, в июне депозиты заканчиваются. Так что мы ожидаем позитивных изменений – прежде всего, возвращения интереса к недвижимости. Психологически важный момент – как только ставка по депозитам станет ниже доходности апартаментов. Сейчас доходность апартаментов, как правило, – от 5 до 10%. Пока меньше, чем депозит. Но, кроме текущей прибыльности объекта, есть еще рост капитализации. Я абсолютно уверен, что в долгосрочной перспективе – несколько лет – цена недвижимости, расположенной в историческом центре, будет расти. Конечно, прямая экстраполяция чревата ошибками, а доходность в прошлом, как пишут, не гарантирует доходности в будущем.  Но есть и объективные факторы. Земли в центре больше не становится, правила ужесточаются. Те «антикризисные» послабления, о которых было заявлено в феврале–марте, либо относятся к новому строительству, либо носят декларативный характер.

Если чиновники действительно упростят работу с историческими зданиями, вплоть до сноса «не признанных ценными», для нас это будет означать лишь ужесточение конкуренции. Потому что мы-то привыкли именно восстанавливать. Если даже восстанавливать нечего, потому что кирпич в труху превратился, – воссоздавать в прежнем объеме. Такая наша позиция, можно к ней по-разному относиться.

Несмотря на сложную ситуацию, мы не отказываемся от планов на перспективу. Собираемся участвовать в торгах по зданию в Большом Казачьем переулке. Присматриваемся к объекту на ул. Тюшина, дом 9–7. Но там мешает неопределенность статуса. Сейчас этот дом относится к выявленным объектам. То ли его признают региональным памятником, то ли историческим зданием. Был такой период, когда градозащитники опасались, что все постройки в центре снесут. И старались включить в список наследия как можно больше объектов. В результате здания по 20 лет находятся в таком неопределенном статусе. По действующим правилам исторические здания тоже достаточно хорошо защищены. Другое дело, что список предметов охраны далеко не всегда совпадает с реальностью. Исторический паркет – под охраной, а его давно бездомные сожгли. И в соседней комнате туалет устроили. 

Я не преувеличиваю: мы вместе с сотрудниками КГИОП выезжали на осмотр…

Для сохранности центра важны не только жесткие правила, но и фактор времени. Чем дольше дом ничей – тем меньше у него шансов. Неопределенность статуса – это значит, надо прибавить полгода-год к срокам реализации проекта, и без того не слишком маржинального.

Мы стараемся реализовать свои проекты максимум в течение года. Если с благоустройством, с другими работами, которые положено выполнять только в теплый сезон, – полтора года. Тогда в этом есть экономический смысл.

Просто у инвестора в проекте есть такая графа – «упущенная выгода», у города такой графы нет. Поэтому с городскими объектами годами ничего не происходит, они просто разрушаются под охраной.

Усилия, которые прилагает администрация для сохранения и восстановления центра, заметны. Но все же основные средства тратятся именно на внешний облик, на фасады. Была даже такая программа – «Фасады Петербурга». Но стоит пройти несколько шагов от «красной линии» вглубь двора, и увидишь совсем другую картину.

Лучшее, что может сделать город, – выставить все аварийные дома на торги. По понятным правилам, с прозрачными ограничениями. Инвесторы найдутся, и не надо заранее пугаться, что все купят и все снесут. И только теми объектами, которые никто не купил, стоит заниматься за счет бюджета.