Анна Пронина: «Коммунальные квартиры нужно привести к единой правовой модели»

Коммунальная квартира остается одним из самых неоднозначных объектов недвижимости. И хотя жилищная политика в регионах, в том числе в Петербурге, направлена на его устранение, полностью решить «коммунальный вопрос» в обозримом будущем не удастся.

Еще в 1998 году Конституционный суд РФ указал на недопустимость законодательного установления различий в объеме предоставляемых прав между гражданами, проживающими в коммунальных квартирах, и жильцами отдельных квартир (Постановление № 25-П от 03.11.1998).

И хотя документ касался вопросов приватизации жилищного фонда, позиция КС РФ, на наш взгляд, подразумевала необходимость уравнять в правах жильцов коммуналок и отдельных квартир, поскольку, по мнению КС РФ, эти объекты недвижимости имеют общий правовой режим. Однако до настоящего времени этого сделано не было, а сами коммунальные квартиры в связи с разнообразием регионального законодательства приобрели разные формы, что сделало их еще более сложным явлением.

Сегодня термин «коммунальная квартира» подразумевает многокомнатную квартиру, в которой проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и ведущие раздельное хозяйство.

С точки зрения права можно выделить несколько наиболее распространенных моделей коммунальных квартир, каждая имеет свои особенности и проблемы.

Классический вариант коммуналки – квартира, находящаяся в собственности государства. Жилые помещения в ней предоставлены по договорам социального найма нескольким гражданам, которые не являются членами одной семьи. Такая модель возникла в советский период и сохранялась до принятия в 1991 году закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ и упомянутого выше Постановления КС РФ, которым запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах был признан противоречащим Конституции.

Основная проблема, с которой сталкивались жители коммуналок до вынесения указанного постановления, – невозможность приватизировать жилое помещение без согласия соседей. Подразумевалось, что квартиру можно было приватизировать только целиком. По мнению КС РФ, это ставило в неравное положение жителей коммуналок и отдельных квартир. Если соседи не хотели приватизировать занимаемые ими комнаты, это лишало такого права других нанимателей.

После внесения соответствующих изменений в закон о приватизации граждане, проживающие в коммуналках, получили право приватизировать занимаемые ими жилые помещения независимо от воли соседей. 

Развилка

 Результатом приватизации стала смена статуса проживающих в коммуналке граждан: многие наниматели стали собственниками недвижимости.

Но поскольку порядок передачи жилых помещений в собственность граждан не был единым и устанавливался регионами самостоятельно, образовалось два вида коммунальных квартир.

В первом случае коммунальная квартира представляет собой совокупность отдельных объектов недвижимости – жилых помещений (комнат) и мест общего пользования. Гражданам, проживающим в такой квартире, принадлежат на праве  собственности именно комнаты как самостоятельные объекты права с отдельными кадастровыми номерами, а в отношении мест общего пользования установлен режим общей долевой собственности. Именно этот тип коммунальной квартиры образовался в результате приватизации в большинстве регионов России, в том числе в Москве. (В Петербурге ситуация иная, об этом ниже.)

Согласно московскому законодательству объектами приватизации в случае с коммунальной квартирой выступает жилое помещение (комната или несколько комнат) и доля в праве общей собственности на общее имущество. А приватизация жилых помещений в коммуналках осуществляется путем передачи в собственность граждан комнат, занимаемых ими на условиях социального найма.

Более того, такой тип коммуналок сегодня фактически закреплен в федеральном законодательстве.

Указанный вывод можно сделать из следующего. В части 1 статьи 41 ЖК РФ указано, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты. Тем самым законодатель разделяет права собственности на комнату и право общей долевой собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.

Также из положений закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» можно сделать вывод, что жилое помещение в коммунальной квартире может быть поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости (ч. 4 ст. 8 закона № 218-ФЗ).

Стоит иметь в виду, что это касается не любой комнаты в коммуналке. Как отмечают Росреестр и Минэкономразвития, такое жилое помещение может быть учтено как отдельный объект недвижимости в случае, если комната отвечает критериям обособленности и изолированности, то есть доступ в нее третьих лиц невозможен и осуществляется через места общего пользования (Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2013 № Д23и-6062, Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/00072-ГЕ/14).

Что касается смежных комнат, то они, по мнению Верховного суда РФ, могут быть учтены как одно жилое помещение (п. 6 «Обзора судебной практики…», утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016).

Эту модель можно считать полностью производной от первоначальной, так как в процессе приватизации гражданам передавались именно те объекты, которые были им предоставлены ранее внаем – комнаты в коммунальной квартире, что аналогично процедуре приватизации отдельной квартиры.

Казалось бы, это должно означать уравнение в правах собственников комнат в коммуналках с собственниками отдельных квартир. Однако сегодня об этом все еще говорить не приходится.

 Ограничения

 Согласно требованиям жилищного законодательства при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Соответственно, ее продажа третьему лицу возможна только после письменного извещения остальных собственников о намерении продать комнату и получения от них отказов от покупки. А при невозможности получения таких отказов придется выждать месяц с момента направления извещения о продаже комнаты, по истечении которого комнату можно будет продать, не предоставляя в регистрирующий орган соответствующие отказы. И даже несмотря на наличие законодательно закрепленного механизма продажи комнаты в коммунальной квартире, эта проблема нередко становится причиной судебных разбирательств между соседями.

И хотя иных ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире на распоряжение своим имуществом жилищное законодательство не содержит, собственники комнат сталкиваются и с другими проблемами, например, невозможностью сдать комнату в аренду третьим лицам без согласия остальных собственников.

Признавая такую передачу комнат в аренду неправомерной, суды исходят из того, что судьбе жилого помещения в коммунальной квартире следует имущество, находящееся в общей долевой собственности, а порядок пользования им устанавливается по соглашению сторон. Также при разрешении споров суды ссылаются на положения о поднаеме комнат в коммунальной квартире, который возможен только с согласия всех нанимателей и членов их семей.

Позиция судов по данному вопросу неоднозначна. На практике встречаются случаи, когда суды встают на сторону арендодателя. И обосновывают свою позицию тем, что жилое помещение находится в собственности гражданина, а собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. При этом, как в таких случаях указывают суды, факт сдачи жилого помещения в аренду не чинит препятствий иным собственникам по пользованию ими общим имуществом коммунальной квартиры.

Таким образом, на сегодняшний день собственники жилых помещений в коммунальной квартире ограничены в реализации своего права собственности, несмотря на позицию Конституционного суда РФ.

Изменения

В конце прошлого года был принят Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который вступит в силу с 1 сентября 2022 года. Эти коррективы влекут изменения и для собственников комнат в коммуналках.

В ГК РФ появляется новая статья 287.5, которая устанавливает правовой режим общего имущества собственников помещений в здании. Эти правила, как указано в данной норме, будут применяться и к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире. На наш взгляд, это означает попытку законодателя приравнять места общего пользования в коммуналках к общему имуществу многоквартирного дома, а собственников жилых помещений в коммунальных квартирах – к собственникам квартир.

Однако с учетом ограничений, установленных жилищным законодательством, для этого потребуются более существенные изменения, которые бы окончательно приравняли комнаты в коммуналках к отдельным квартирам.

Петербургский вариант 

Рассмотренная модель коммунальной квартиры не является единственной. В результате приватизации образовался еще один тип современной коммуналки: многокомнатная квартира находится в общей долевой собственности граждан, не являющихся членами одной семьи, а размер долей устанавливается в соответствии с площадью занимаемых ими комнат. Такая модель принята в Петербурге. Согласно региональным нормативным правовым актам, регулирующим процесс приватизации, коммунальные квартиры подлежали передаче в общую долевую собственность граждан, и заключался договор передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан (Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 №539-р «О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге», приказ Комитета по жилищной политике администрации СПб от 13.11.1998 № 37 «Об оформлении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах»).

Таким образом, коммунальная квартира по данной модели представляет собой не совокупность объектов недвижимости (жилых помещений и мест общего пользования), а единую квартиру, за собственниками которой зарегистрирована общая долевая собственность на нее.

Такая коммунальная квартира формально ничем не отличается от любой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, а ограничения прав собственников коммуналок второго типа идентичны ограничениям, свойственным для режима общей долевой собственности.

Прежде всего это невозможность совершения любых возмездных сделок в отношении имущества, находящегося в долевой собственности без согласия всех ее участников, а при продаже доли в такой квартире – без соблюдения правила о преимущественном праве покупки доли, установленном статьей 250 ГК РФ.

Более того, владение и пользование долей в коммуналке также должно осуществляться по соглашению между всеми собственниками на основании ст. 247 ГК РФ.

Например, граждане, вселившиеся в такую квартиру с согласия собственника комнаты, не могут встать на регистрационный учет по месту жительства при отсутствии согласия остальных участников общей долевой собственности.

В марте этого года в Конституционный суд РФ поступила жалоба гражданина Петербурга, которому было отказано в постановке на регистрационный учет в комнате в коммунальной квартире, куда он вселился с согласия собственницы доли в этой квартире. Причиной отказа стало отсутствие согласий от всех собственников. Гражданин жаловался на то, что ст. 247 ГК РФ противоречит Конституции.

Отказывая в принятии жалобы, Конституционный суд указал, что права заявителя данная норма не нарушает, а участник долевой собственности в случае отсутствия согласия других участников на вселение третьих лиц может обратиться с соответствующими требованиями в суд.

Следовательно, при отсутствии согласия между собственниками коммуналки, находящейся долевой собственности, все вопросы, связанные с владением и пользованием таким имуществом, должны разрешаться в судебном порядке.

 Доля в натуре

 К сожалению, вторую модель коммуналки не затронут предстоящие изменения в Гражданском кодексе, о которых говорилось ранее. Они применимы только в случае разграничения прав собственности на жилые помещения и места общего пользования.

Однако по сложившейся сегодня практике «перерегистрировать» право собственности на долю в коммуналке и преобразовать его в право собственности на комнату практически невозможно.

Суды в данном вопросе исходят из того, что для такого преобразования необходимо осуществить выдел жилого помещения в натуре. А для этого необходимо, например, обустройство отдельного входа, что в большинстве случаев технически невозможно.

Более того, в своих решениях суды указывают на то, что для регистрации права собственности отдельно на жилое помещение в квартире требуется выдел доли в натуре и из общего имущества, что недопустимо в соответствии с положениями Жилищного кодекса.

Следовательно, если за изменениями в ГК РФ последуют и изменения, связанные с упрощением для собственников коммуналок порядка реализации их прав, это потребует создание механизма приведения коммунальных квартир к общему для всех регионов типу. Иначе невозможно будет уравнять в правах самих собственников коммуналок.

 К общему знаменателю

 Какого-то простого решения этой проблемы сегодня не существует, законодателю предстоит учесть много нюансов для приведения коммуналок к единой правовой модели.

Одним из таких шагов может стать утверждение новых правил приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, аналогичных тем, что действуют в Московском регионе. Приватизация жилья в стране объявлена бессрочной, многие коммунальные квартиры все еще находятся в госсобственности, и наниматели жилых помещений в них еще не воспользовались правом на приватизацию.

Для тех же граждан, которые стали собственниками долей в коммунальных квартирах, поучаствовав в приватизации по старым правилам, на наш взгляд, возможно установление за собственниками приватизированных долей в коммуналках права обратиться в Росреестр с заявлением об одновременном прекращении права собственности на долю и регистрации права собственности на жилое помещение, с установлением права общей долевой собственности на общее имущество без выдела доли в натуре. Однако одним из условий такой «перерегистрации» станет согласие всех собственников, что может сделать такой путь затруднительным.

Безусловно, в данном вопросе есть и иные тонкости, которые потребуется разрешить законодателю, и вероятнее всего, названными нами мерами ограничиться не удастся. Однако их принятие станет необходимым в случае, если собственники жилых помещений в коммунальных квартирах будут приравнены в правах к собственникам отдельных квартир.

В противном случае жители петербургских коммуналок останутся за рамками правового поля.