НАШ ЦИТАТНИК: «В День строителя уместнее говорить не о зданиях как таковых, а о тех людях, которые их создают. И дай Бог, чтобы мы и дальше могли созидать, придумывать и воплощать свои идеи, делиться творчеством и передовыми мыслями...» Борис Мошенский

14 августа, 07:35
11 июля в 08:00

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга остается стабильным

Несмотря на все пертурбации, рынок коммерческой недвижимости Петербурга по-прежнему достаточно стабилен. Катастрофического роста вакансий и падения ставок аренды не произошло, спрос имеется – и на офисы, и на склады, и на торговые площади. Коммерсанты вышли на новый виток оптимизации, пересмотра планов по логистике и развитию бизнеса.

«Невская Ратуша».  Фото: hals-development.ru
«Невская Ратуша». Фото: hals-development.ru

«Айтишники» покидают офисы 

Спрос на офисном рынке меняется. Так, в структуре сделок аренды доля компаний, работающих в сфере IT-технологий, сократилась за полгода до 23%. Они сняли всего 8,5 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank St. Petersburg. Год назад доля подобных сделок составляла 42% – 18 тыс. кв. м. Часть иностранных IT-подразделений приостановила работу в России, освободив за январь–июнь свыше 75 тыс. кв. м офисов в городе. В частности, из Петербурга ушла чешская IT-корпорация JetBrains.

На рынок вышли свободные офисные блоки площадью 6-10 тыс. кв. м. Особенно заметный рост вакансий произошел в Московском районе. Там за полгода объем свободного предложения увеличился на 10%, а доля вакантных площадей достигла 11,5%.

Доля компаний нефтегазового сектора, напротив, увеличилась в структуре арендных сделок до 36% (против 15% год назад). Суммарный объем арендованных ими площадей в БЦ составил более 13 тыс. кв. м. Тем не менее, по оценкам экспертов, в ближайшей перспективе нефтегазовые предприятия и российские «айтишники» вряд ли смогут полностью занять освободившиеся офисы иностранных компаний.

По оценкам Bright Rich | CORFAC International, текущий объем вакансии на офисном рынке Петербурга составляет 421,8 тыс. кв. м – 9,2% от общего объема. При этом уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса А оценивается в 8,3%, в классе В+ – 11,9%; классе В – 7,7%.

Объем скрытой вакансии (тех офисов, что планируются к освобождению) составляет 85 тыс. кв. м. С учетом этих площадей общий объем вакантного предложения достиг около 196 тыс. кв. м.

На конец полугодия в БЦ класса А средневзвешенная ставка аренды составила 2022 руб./кв. м в месяц, в классе В+ – 1446 руб./кв. м, в классе В – 1216 руб./кв. м (с учетом НДС и коммунальных услуг).

По итогам первого полугодия 2022 года в Петербурге работают 84 коворкинга в формате офисных центров и бизнес-инкубаторов. Большая часть таких объектов обустроена в центральных районах города – 51% от валового объема предложения, отмечают в компании Maris. При этом доля Центрального района составляет 29%, на втором месте – Петроградка. 

По оценкам консультантов, за второй квартал 2022 года рынок гибких офисных пространств Петербурга пополнился восемью объектами. Их суммарная вместимость – свыше 730 рабочих мест. Из наиболее крупных запусков стоит отметить коворкинги Ratusha Page (151 рабочее место) и коворкинг SMART в Выборгском районе (более 120 мест).

Тарифы на краткосрочную аренду мест за последние три месяца подросли, долгосрочные фактически сохранились на прежнем уровне. Так, ставка аренды фиксированного рабочего места в июне варьировалась от 5,3 тыс. до 30,2 тыс. рублей в месяц. «Плавающее» место стоило от 3,9 тыс. до 26 тыс. рублей. Дневной тариф – от 500 до 1,6 тыс. рублей в день. 

Смена торговых вывесок 

 Покупательская активность в торговых центрах пока не может восстановиться. Показатель посещаемости Mall Index в петербургских ТЦ за минувшие месяцы оказался на 11-14% ниже цифр за аналогичный период 2021 года (данные Focus Technologies). То же самое можно сказать о снижении спроса на аренду площадей. Большинство торговых сетей отложили планы по развитию, по крайней мере, до сентября. В городе работают свыше 120 качественных торговых центров, к вводу в этом году не запланировано ни одного крупного объекта.

По оценкам Nikoliers, за первое полугодие количество новых открытий в ТЦ снизилось на треть. Средняя доля вакантных площадей составила 6,6%, увеличившись за шесть месяцев на 1,2 п.п. Среди ожидаемых трендов – увеличение присутствия российских марок в торговых галереях (так, в ТК «Невский Центр», например, открылся универмаг российских дизайнеров SLAVA), а также появление новых брендов из Турции, Ирана, Индии и Китая. 

Доля временно закрытых магазинов варьируется от 5 до 30% от общей арендопригодной площади ТЦ, при этом часть иностранных ритейлеров уже продали свои российские подразделения, а их магазины возобновили работу под новыми вывесками (среди таковых – LPP, OBI, L’Occitane).

По оценкам Knight Frank St. Petersburg, в петербургских торговых центрах остаются закрытыми магазины 46 международных брендов. Суммарно они занимают около 211 тыс. кв. м. Речь об IKEA, H&M, Jo Malone, Mothercare, Adidas, Samsonite, Puma, Helly Hansen, Women'secret, MAC и др. В основном это fashion-операторы и ритейлеры товаров для дома. Среди тех, кто работает по-прежнему, – все итальянские бренды. 

Большая часть арендаторов, приостановивших работу, имеют долгосрочные договоры аренды с жесткими условиями расторжения, поэтому они сохраняют за собой торговые помещения и продолжают оплачивать аренду, за исключением процента от товарооборота (впрочем, тут есть свои нюансы). Как отмечают консультанты Knight Frank, вакантность растет во всех торговых центрах, кроме районных. Наибольший объем свободных площадей отмечен в аутлетах (12,3%). Прогноз по увеличению доли пустующих площадей до конца года – до 10%, если бренды решат уйти. 

При этом возобновился спрос на помещения со стороны фуд-холлов, фитнес-центров, детских развлекательных и образовательных центров. Диапазон запрашиваемых ставок в ТЦ для новых арендаторов не претерпел изменений.

Стрит-ритейл держится 

 Уровень вакансии в стрит-ритейле сейчас в среднем выше, чем на рынке торговых центров. Однако рост активности потенциальных арендаторов внушает некоторый оптимизм. По оценкам консультантов, доля пустых помещений в основных торговых коридорах Петербурга варьируется в диапазоне 8,9–10,4%. В июне в листингах предложения экспонировалось около двух тысяч торговых объектов (в целом по городу). 

По оценкам Nikoliers, за полгода стало заметно меньше пустующих торговых встроек на основной части Невского проспекта. Их доля сократилась на 2,1 п.п., до 11,4%. При этом на Старо-Невском этот показатель, напротив, увеличился – до 13,1%. В целом же на главной магистрали открытий оказалось существенно больше, чем закрытий (традиционно лидирует по активности общепит).

Доля вакансий на Большом проспекте Петроградской стороны сохранилась на уровне 6,5%. Подросло предложение на Большой Конюшенной улице (до 11%) и на Рубинштейна (до 3,6%).

На конец июня временно закрытыми в центре города остаются 17 помещений, десять из которых занимают представители fashion-сегмента. Из международных брендов, арендующих площади на центральных улицах, пока только сеть Starbucks заявила об окончательном уходе с российского рынка.

Как подсчитали в Knight Frank St. Petersburg, стоимость аренды в главном торговом коридоре города уменьшились на 9%. На основной части Невского диапазон ставок аренды варьируется от 5,7 тыс. до 10 тыс. рублей за кв. м в месяц, на Старо-Невском – от 2,6 тыс. до 7 тыс. рублей за «квадрат». «Доковидный» максимум для наиболее ликвидных точек проспекта – 17 тыс. рублей.

В то же время эксперты фиксируют снижение объемов реализации коммерческих объектов в новостройках – более чем на четверть по сравнению с прошлым годом. В среднем застройщики ежемесячно продают по 50–75 коммерческих помещений, а за последние месяцы реализуют не более 45.

Склады на заказ 

 Как отмечаются в Knight Frank, за полгода в городе было введено два качественных складских объекта – всего около 23,5 тыс. кв. м. Доля свободных площадей в складах классов A и B не превышает 1,1% (45 тыс. «квадратов»). Правда, до конца года показатель может подрасти до 5-6%. При этом объем сделок, заключенных с января по июнь, оказался весьма внушительным – около 194 тыс. кв. м. 

В основном контракты заключали логистические и транспортные компании, выполняющие заказы в сфере онлайн-торговли. 

До конца декабря заявлен ввод еще около 267 тыс. кв. м, из которых лишь 23% – спекулятивные объекты (данные Knight Frank). Запрашиваемая цена продажи сухого склада класса A по схеме built-to-suit составляет в среднем 65 тыс. руб./кв. м (без учета НДС).

По оценкам Nikoliers, доля строящихся складов, предназначенных для аренды на открытом рынке, составляет не более 20% – 186 тыс. кв. м. Остальная часть (а это 696 тыс. кв. м) возводится в формате built-to-suit для e-commerce, торговых и дистрибуционных компаний.

В числе крупнейших из заявленных проектов – складские комплексы Ozon. Один из них появится в Буграх и займет площадь около 135 тыс. кв. м, другой – в «PNK Парк Шушары № 3» (около 60 тыс. кв. м). Кроме того, в Шушарах строятся распределительный центр Wildberries (около 100 тыс. кв. м) и складской терминал для «Сберлогистики» в «Армада Парк» (тоже «стотысячник»).

Консультанты полагают, что в нынешних обстоятельствах онлайн-ритейлеры и торговые компании не займут целиком построенные объекты и начнут сдавать их в субаренду. Предложение на рынке субаренды уже сейчас составляет около 110 тыс. кв. м, а до конца года объем «скрытой вакансии» может увеличиться до 150 тыс. «квадратов». При этом суммарный объем доступного предложения в сегменте качественных складских площадей достигнет 200 тыс. кв. м (около 5% от общего объема складов). 

Ставки аренды при этом не снижаются: в классе А они достигают 6,35 тыс. руб./кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС), в классе В – 5,86 тыс. рублей. 

Большой передел 

 По итогам первого полугодия 2022 года, как подсчитали в CORE.XP, общий объем инвестиций в недвижимость России составил 143 млрд рублей, снизившись на 23% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Основной финансовый результат обеспечил первый квартал. Контракты были подписаны на рекордную с 2016 года сумму в 102 млрд рублей.

По оценкам Nikoliers, за первые шесть месяцев 2022 года застройщики Петербурга суммарно инвестировали $236 млн в покупку земельных участков, а общий объем инвестиций в городскую недвижимость составил порядка $570 млн. По сравнению с тем же периодом 2021 года показатель сократился в 2,5 раза – за счет уменьшения вложений в землю. При этом доля транзакций с существующими активами составила 59%, или $334 млн, что сопоставимо с показателем за весь 2021 год. По покупкам лидирует офисный сегмент. 

Консультанты Knight Frank Russia подсчитали петербургские инвестиции в российской валюте. По их оценкам, с начала года объем вложений в коммерческую недвижимость города составил более 26 млрд рублей. В офисы инвестировано 14,25 млрд руб. Объем вложений в гостиничный сегмент вырос вдвое – до 1,75 млрд рублей.

Существенную часть нынешних сделок, которые нельзя назвать чисто инвестиционными, составляет продажа бизнеса компаний, решивших уйти с российского рынка. Среди таких примеров – продажа пивоваренной компании Carlsberg, производителя сыров Valio, производителя кофе Paulig, McDonald's и др. В некоторых случаях такие сделки представляют собой передачу активов в доверительное управление. 

Наиболее крупные сделки на петербургском рынке коммерческой недвижимости, заключенные в первом полугодии 2022 года 

Компания «Газпром нефть» арендовала бизнес-центр и два строящихся корпуса в деловом квартале «Невская Ратуша» в Центральном районе Петербурга. Общая площадь арендованной недвижимости – не менее 80 тыс. «квадратов».

Торговая сеть «Магнит» взяла в аренду бизнес-центр класса В+, на Обводном канале, 118 в Адмиралтейском районе Петербурга. Общая площадь нового офиса составляет около 5,5 тыс. кв. м, что в полтора раза больше прежней конторы ритейлера на улице Юрия Гагарина.

Британская GHP Group продала два бизнес-центра класса А: Trinity Place общей площадью около 39,5 тыс. кв. м, расположенный на наб. Адмирала Лазарева, а также Electro рядом с метро «Электросила» (19,41 тыс. кв. м). Оба БЦ арендованы структурами Газпрома. По экспертным оценкам, за них могли заплатить не менее 7,5 млрд рублей. Новые владельцы – четыре петербургских предпринимателя.

Финские супермаркеты Prisma приобрел продуктовый розничный холдинг X5 Group. В общей сложности куплено 15 магазинов вместе с кулинарным цехом. Практически все торговые объекты перейдут под управление сети «Перекресток» и пока пройдут минимальный ребрендинг. Эксперты оценивали бизнес финской торговой сети не менее чем 1,2 млрд рублей. 

Финская компания S-Group (владела также и Prisma) продала три петербургских отеля Sokos двум частным российским инвесторам – предпринимателям в сфере информационных технологий. Гостиницам предстоит пройти ребрендинг. Стоимость гостиничной сети оценивалась в 2,5 млрд рублей.

Сеть строительных магазинов «Петрович» купила в мае бизнес-центр «Нобель» на Пироговской набережной в Петербурге. Стоимость актива, принадлежавшего Becar Asset Management, оценивалась в 540 млн рублей. Площадь БЦ составляет 5,5 тыс. кв. м. ТД «Петрович» отметился и другой крупной сделкой. Сеть арендовала склад площадью свыше 6 тыс. кв. м в складском комплексе «Армада Парк Север» класса А рядом с Выборгским шоссе и КАД на севере Петербурга. 

Российская IT-компания «Первый бит» приобрела бизнес-центр «Президент» общей площадью около 6 тыс. кв. м на Ушаковской набережной. Цена сделки могла составить, как и в случае с БЦ «Нобель», около 540 млн рублей.

Автомобильная группа «Рольф» выкупила бывший гипермаркет оптоклуба «Ряды» на Пулковском шоссе. Сделка оценивается в 700−750 млн рублей. Общая площадь объекта составляет свыше 16 тыс. кв. м, из них торговая зона занимает 11, 35 тыс. кв. м.

Транспортно-логистическая компания Dialog Terminal заняла около 6 тыс. кв. м в складском комплексе «Шушары» класса А. Склад расположен на юге города рядом с трассой М10 недалеко от КАД. 

1 из 4
Оптоклуб «Ряды». Фото: ryady.ru
Динамика доли свободных площадей
Источник: Knight Frank Research

Мнения экспертов 

«С конца мая мы видим возобновление активности многих компаний: инвесторы рассматривают покупку объектов недвижимости, а девелоперы присматриваются к пополнению земельных банков. В условиях стабилизации экономической ситуации и снижения ключевой ставки ЦБ (и соответственно, уменьшения кредитных ставок для бизнеса и ипотечных для покупателей жилья) приобретение новых активов и запуск новых проектов вновь становятся интересными для инвесторов и девелоперов»

генеральный директор Nikoliers
Косарев Андрей Александрович

« В настоящее время мы наблюдаем скорее ротацию капитала, чем инвестиции. Если говорить о сделках в масштабах всего петербургского рынка недвижимости, то многие глобальные игроки готовы вести переговоры о продаже активов. Однако большого количества реальных сделок или притока новых инвестиций в рынок мы не наблюдаем. Российские покупатели приобретают объекты с дисконтом 10–15%. У инвесторов, которые завершают в России свою деятельность, сделки в основном проводятся с активами, которые уже имеют достаточно долгий период экспозиции»

Сергей Дуванов
руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St. Petersburg
Сергей Дуванов

«По состоянию на начало июля ситуация выглядит довольно стабильно, что, признаться, удивляет. Да, многие компании полностью приостановили развитие или переезды в новые офисы. Однако на рынке остаются и те, кто переезжает по разным причинам. Хотя, конечно, сообщения о новых освободившихся помещениях мы получаем гораздо чаще, чем раньше. Появляются пустующие офисы и в объектах, в которых несколько лет подряд вакансия отсутствовала в принципе. При этом ставки аренды пока не падают»

директор департамента офисной недвижимости компании Maris

«Мы ожидаем, что большая часть освобождающихся сейчас офисов будет реализована до конца года, однако некоторые помещения пополнят «открытую» вакансию и начнут экспозицию на рынке. Это обусловлено тем, что основная масса офисных блоков, которые освобождают уходящие IT-компании, весьма специфична. Что касается промышленно-складского сегмента, здесь скрытая вакансия идет скорее на пользу рынку, особенно в производственном секторе, поскольку там качественных объектов для аренды не было очень давно»

партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate

«С конца февраля спрос на коворкинги снижался, однако сейчас показатели растут, увеличилось число просмотров и сделок. Цены остаются прежними. В целом, на рынке достаточно предложений, чтобы выбрать гибкое офисное пространство, подходящее под запросы конкретного арендатора. Большой популярностью традиционно пользуется Петроградская сторона. Несмотря на спад деловой активности, очередь среди интересантов все равно остается, например, на видовые кабинеты с балконом»

Наталья Никитина
руководитель направления офисной недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (входит в ГК «БестЪ»)
Наталья Никитина