Александр Кравцов: «Нам одинаково интересны и жилые проекты, и апарт-отели»

– Вы сравнительно недавно вышли в самостоятельное девелоперское плавание с пилотным проектом апарт-отеля VIDI. Что сподвигло вас создать конкурирующую фирму отцу – уже известному девелоперу? 
– Не сказал бы, что мы конкуренты. Собственный бизнес есть собственный бизнес.  Наемный сотрудник даже в компании родного отца – все равно наемный. Ты не принимаешь стратегических решений, нет ощущения ответственности, ты на другой стороне. Просто выполняешь свою работу, добиваешься результатов. А тут – ты сам хозяин дела, смотришь на компанию более глобально, оцениваешь развитие, перспективу; появляются новые связи и знакомства. Конечно, это интереснее.  

– То есть это амбиции в хорошем смысле? 
– Да. Для меня это был риск, я входил в первый проект без финансовой поддержки. Эмоционально это сильный поступок для меня как для личности. Я созрел для такого решения, так как уже 10 лет работаю в ГК «Еврострой». 
Я всегда был и буду со своей семьей, очень уважаю отца, он мне многое дал в плане школы жизни, отношения к людям… 
Не было амбиций стать большим директором и получать большую зарплату, а хотелось достигать чего-то самому. Когда достигал, брал еще кусочек ответственности: исполнительный директор генподряда, потом – управляющий директор в «Еврострое», потом отдали продажи с рекламой. И когда ты освоил все эти направления, понимаешь, что готов к самостоятельному плаванию. Оставалось найти стартовый капитал и проект. Мне повезло с партнером, который финансово и морально поддержал на старте. 

– Часто обращаетесь за советами к отцу? 
– Пока не часто. Отношения у нас прекрасные, мы собираемся в семейном кругу, но о работе говорим мало. Хочу сам себя проявить, тем более у меня есть партнер, с которым и советуюсь больше, чем с отцом, у нас совместный бизнес, и риски делим тоже пополам. 

– Вы руководите и генподрядной компанией «Еврострой-Развитие», которая строит элитные дома вашей семьи. Работаете ли с объектами сторонних заказчиков?  
– Нет, только свои и ГК «Еврострой», нам комфортно вместе, мы сработались как единый организм. Появляются новые проекты, поэтому работы достаточно, может, даже будем немного расширяться. Много сил уходит на создание продукта, поэтому не хочется распылять их на сторонний генподряд. Не вижу интереса и глобального заработка там.  

– По итогам первого полугодия спрос на апартаменты в Петербурге упал на 40%. Как это отразилось на продажах в вашем первом апарт-отеле VIDI? Корректировали ли цены, может, акции предлагаете, ипотеку субсидируете? 
–  Мы начали продажи юнитов в феврале. И как любой новый проект в хорошей локации, он пользуется отложенным спросом, многие ждали его с прошлого года. Мы тогда еще собирали заявки и предварительные брони. В феврале, марте и апреле мы перевыполняли планы по продажам. Просадка была в мае. Наверное, она связана и с отпусками, и с общим падением активности на рынке недвижимости. В июне спрос понемногу начал восстанавливаться, но до плановых цифр не дошел. Все не так радужно, как хотелось бы, но интерес растет. К осени выйдем на плановые показатели, может, и превысим их.  
Летом цены не корректировали, но планируем индексировать их осенью. Предлагаем удобную рассрочку: 50х50 на год либо 30х70 на полгода. Ипотечные сделки единичны, хотя у нас есть несколько программ с субсидированной ипотекой.
Застройщику невыгодно субсидировать ипотеку хотя бы потому, что растет себестоимость и работ, и стройматериалов. Например, бюджет проектируемого инвест-отеля за год увеличился в 1,5 раза (если брать цикл строительства в 2,5-3 года). 

– Сколько апартаментов вы успели продать? 
– Около 20%. 

– Что из импортных материалов и оборудования еще есть в России, чего уже нет? Как решаете вопросы замещения? 
– Все поставщики и производители импорта говорят: обращайтесь заранее, мы привезем. Даже лифты Otis. Мы сейчас ведем переговоры, нам не отказывают. Вопрос в сроках. Если раньше надо было заказывать что-то за три месяца, сегодня – минимум за полгода; и многие требуют предоплаты. Постепенно налаживаются цепочки поставок через Китай. Правда, уже по другим ценам, логистика стала дороже. Сейчас курс валют у нас адекватный, может, он как-то компенсирует удорожание логистики. Мы пока не закупаем импортные позиции, наверное, основные крупные заказы будут к концу года, а там, возможно, и ситуация изменится.  

– На сайте проекта VIDI есть калькулятор доходности. Судя по нему, при покупке юнита за 7 млн рублей ежемесячный доход собственника составит 57 167 рублей (или 9,8% годовых). Понятно, что расчеты ориентировочные, да еще до вычета всех затрат. Какую сумму на руки может получить владелец юнита? 
– Зависит от периода. Если брать средний показатель за год, мы ориентируемся примерно на эти цифры. У нас хорошая локация и для туристов, и для бизнесменов: рядом – «Невская Ратуша», где сидит часть комитетов Смольного, центральные офисы всех крупных банков и др. Поэтому мы исходим из потенциала локации при прогнозировании средних цифр по году.  
Кроме того, будет и гарантированный доход. Пока программа не утверждена, мы ее обсуждаем с УК «МТЛ». И со дня на день предложим клиентам. По цифрам получается 40-45 тыс. рублей в месяц. Есть клиенты, которые боятся рисковать, для них лучше получать меньше, но гарантированно.  

– Сколько будет брать УК? 
– 15%. 

– Кто будет управлять апарт-отелем VIDI? 
– УК «МТЛ-VIDI», созданная (так же как и с ГК «Еврострой») совместно с ГК «БестЪ» на паритетных началах. 

– МТЛ участвовала в проектировании, разработке квартирографии, инфраструктуры? 
– По квартирографии у нас есть свои специалисты с большим опытом, но МТЛ давала рекомендации по планировкам технических помещений, зон обслуживания. И сейчас она активно нам помогает в продвижении продукта и позиционировании. Все цифры считаем вместе, согласовываем программы доходности, в том числе и гарантированной. 

– В каком состоянии проект ЖК на Заставской улице, 30? Известно ли, какой «социалкой» его «нагрузят»? Когда собираетесь выводить его на рынок? 
– Мы пока прошли только рабочую группу – первый этап Градостроительной комиссии, когда согласовывается вся «социалка». Разработка АГПТ и согласования с районной администрацией заняли около года, такой длинный и тернистый путь. Но это не все. Теперь ждем заседания Градостроительной комиссии, после этого в течение месяца-двух можно выводить объект на рынок. Мы должны передать городу порядка 600 кв. м под кабинет врача общей практики.  

– Какого уровня будет комплекс – бизнес-класс или выше? 
– Бизнес плюс. Затраты серьезные, а объект небольшой – менее 5 тыс. кв. м продаваемой площади, поэтому не имеет смысла делать комфорт-класс. И район хороший для добротного продукта. Кстати, социальная нагрузка изначально рассчитывалась из 10 тыс. кв. м продаваемой площади, но за это время поменялось законодательство, в результате площадь проекта уменьшилась почти вдвое, а размер обязательств остался прежним.

– Может получиться так, что вы начнете строить в центре элитный объект? 
– Вполне. Но мы не будем конкурировать с «Евростроем», потому что все объекты разные, и подходы тоже. Когда строился наш ЖК «Привилегия», рядом начали возводить ЖК «Крестовский de luxe». В них было много схожего: класс объектов, локация, похожие концепции и даже архитектор один – Евгений Подгорнов. Но все равно это были разные продукты. И цены, и стадия строительства немного разнились, и клиенты были абсолютно разные. Не конкурировали между собой и проекты Esper Club и «Привилегия» – по той же причине. Поэтому если даже мы выведем в центре премиальный объект, он не будет конкурировать, например, с клубным домом «Три грации», который реализует ГК «Еврострой». 

– В Московском районе вы заявили второй апарт-отель сети VIDI. Где он появится, сколько там номеров будет? 
– Сейчас разрабатываем концепцию, там будет чуть более 300 апартаментов. Участок находится недалеко от Московского проспекта. Концепцию анонсируем в этом году, продажи, скорее всего, начнутся в следующем. 

– На чем собираетесь сосредоточить усилия в будущем: на жилье или апартаментах?  
– Наверное, поровну, все зависит от участка, его характеристик, окружения. В городе нет уже свободных пятен, ни за какие деньги. Все проекты сложные и по градостроительной, и по технической части, а сегодня еще и продавать непросто, так как спрос упал на жилье и апартаменты.  
Плюс апартаментов в том, что там лоты мелкие, а также полная отделка и меблировка, то есть готовый продукт. Его интересно и создавать, и управлять впоследствии. В жилом сегменте мы ориентируемся на объекты от бизнес-класса и выше. С крупными проектами в спальных районах хорошо справляются многие другие застройщики. Мы же – как бутик – небольшая компания, которая все свои знания, энергию и профессионализм направляет в камерные проекты, делая их качественнее, дороже и интереснее для клиента. 

– Вы уже очертили географические границы вашего интереса в Петербурге, Ленобласти, России? 
– Пока сосредоточились на центральных районах Петербурга. В Ленобласти у партнера есть два участка (9 и 16 га), концепции которых мы разрабатываем сейчас. Там может быть реализован коттеджный поселок бизнес-класса либо малоэтажный рекреационный апарт-отель. 
Изучаем возможность выхода в Москву. Но сначала хотим твердо встать на ноги в родном регионе и обрести финансовую подушку. Москва – большой и сложный город как с точки зрения капиталовложений, так и ресурсов, включая административные. И конкуренция там выше, и плата за риск. Но это наша долгосрочная перспектива. 

– Где находятся участки в Ленобласти и когда собираетесь выводить проекты на рынок? 
– В Выборгском и Всеволожском районах. В течение нескольких месяцев определимся с концепцией и, возможно, до конца года уже приступим к их реализации.  

– Есть ли интересы/хобби или бизнес в других сферах, помимо недвижимости? 
– Честно говоря, занятие недвижимостью занимает все мое свободное и несвободное время. Успеваю только помогать советами супруге, которая занялась стартапом в fashion-индустрии. У нее как раз профильное образование и небольшой опыт. Она решила попробовать себя в этой сфере на фоне ухода с нашего рынка западных одежных брендов.  
Времени не хватает, у нас много проектов на рассмотрении, агенты приносят новые варианты. Все это надо изучать, вникать в детали. Я этим живу много лет, и мне это нравится. По сути, это моя жизнь. Не думаю, что в ближайший год займусь чем-то кардинально другим.  

Материал подготовлен в рамках специального проекта NSP.RU - "ДОСТИЖЕНИЯ ГОДА", приуроченного к профессиональному празднику День строителя.

.