НАШ ЦИТАТНИК: «Мы не прогнозируем спад в строительстве, но для прямого сравнения рынка с докризисным мало стабильных критериев. Рынок меняется. Однако сознательное торможение проектов противоречит логике наполнения эскроу-счетов...» Сергей Софронов

4 октября, 21:07
10 августа в 12:00

Виталий Никифоровский: «Демонтажники без работы никогда не останутся»

Компания Springald много лет занимается демонтажом, работая с самыми разными заказчиками (от жилищных девелоперов до промышленных предприятий) и с весьма специфичными площадками (от исторических кварталов до обширных промзон). Это позволяет увидеть с позиции «активного наблюдателя» сферу девелопмента в целом и инвестиционные процессы, происходящие в городе. С вице-президентом ГК Springald Виталием Никифоровским мы беседуем о петербургском законе о комплексном развитии территорий, о редевеломпенте «серого пояса» и о крупных производственных заказчиках.

Виталий Никифоровский вице-президент ГК Springald
Никифоровский
Виталий Анатольевич

вице-президент ГК Springald

— Сейчас активно обсуждают петербургский закон о комплексном развитии территорий. Поможет он в редевелопменте? 
— Я, когда его читал, очень смеялся. Получилось, что гора родила мышь. Мы очень надеялись на этот закон, но подозревали, что может родиться какой-то кадавр, а получилось еще хуже, чем предполагали. Основной посыл документа должен заключаться именно в комплексном освоении. А получилось, что жители каждого дома, который попал в программу, могут проголосовать за исключение из нее. Прогнозирую, что таких исключений будет до 90%. Даже если половина домов в программу не войдет, весь смысл закона теряется. Как развивать территорию, если между двумя зданиями, предназначенными под снос, останется еще одно, жители которого проголосуют «против»? Опять «точки» строить? А как сети перекладывать? На наш взгляд, предметом регулирования должны быть кварталы, а не дома. 
Понятно и возмущение горожан. Им не гарантируют тот же район проживания. Тем более уже был прецедент, когда город принудительно расселил квартал на улице Шкапина, а люди переехали в Металлострой и Колпино.  
В Москве гражданам предлагают выбор: остаться в своем районе (для чего строят стартовый дом), обменять квартиру на жилье в другом районе или получить компенсацию. Мы знаем, что в некоторых локациях до половины людей уезжают в другие районы. 
Мы ждали от этого закона квартального подхода и введения принудительного выкупа. А получилось все в лучших традициях российских анекдотов. 

— Федеральный закон все это разрешает? 
— С федеральным законом все прекрасно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении также урбанисты и маститые архитекторы. А некоторые общественные объединения просто в восторге. Теперь на этом хайпе можно кормиться до конца дней. Пока документ абсолютно нерабочий. Реновацией можно заниматься только поквартально, а не точечно. За примерами далеко ходить не надо – в Москве так. 

— Но там огромные деньги из бюджета выделяют. 
— Да, но можно обойтись и меньшими суммами. Вложить деньги в разработку документации и продавать уже готовые кварталы, где все планы утверждены и согласия от жителей получены. Это не столь колоссальные затраты для города, и инвесторы быстрее найдутся. 

— Может, с редевелопментом «серого пояса» закон поможет? 
— Специфика в том, что на одной площадке может быть несколько сотен собственников. Например, как в Апраксином дворе или на «Красном треугольнике». Если в законе прописать механизм принудительного выкупа имущества крупным собственником, это может помочь. Но пока в законе об этом ни слова. 

— В городе вновь бурно обсуждают охрану исторических зданий и памятников, хотят создать перечень ценных и не очень объектов. 
— Идея очень правильная. 820-й закон – это реакция на отсутствие охранного законодательства. У нас есть памятники и выявленные объекты культурного наследия. Однако причислить к ним все здания в историческом центре невозможно. Поэтому создали 820-й закон и определили зоны, где нельзя беспредельничать. Сейчас город вполне оправданно решил, что закон предъявляет избыточные требования. Составить паспорта на все здания – не так уж долго и дорого. Не нужна глубокая экспертиза каждой постройки. Требуются критерии для определения ее необходимости. Нужен прозрачный механизм определения того, что в здании ценное, а что нет. Все на Европу любят ссылаться, но там только фасады охраняются, а внутри все перестроено. Невозможно старые здания под новые требования переоборудовать. 
 
— Для промышленных зданий нужны свои правила? 
— Да. 95% зданий в промышленном поясе построены после Великой Отечественной войны, во время которой тогдашние окраины Ленинграда очень сильно пострадали. В основном – это новодел: утилитарные «коробочки», сделанные под конкретную технологию производства. И найти им современное применение сложно. Например, на территории завода «Светлана» на проспекте Энгельса несколько зданий сдавались под крупные магазины, но даже им не нужны такие огромные площади. Они пользовались ими из-за дешевой аренды. Если бы эти постройки можно было приспособить под по-настоящему доходную функцию, никто бы их сносить не стал. Однако машиностроительные цеха даже под новое производство не задействуешь, поскольку технологии изменились. Кроме того, некоторые здания без очень дорогостоящей очистки использовать вообще нельзя. А порой их можно только снести и утилизировать. 
Опять же все на Европу кивают. Но там приспосабливают к современному использованию в основном цейхгаузы в портах и прибрежных зонах. Это огромные пустые пространства, которые легко можно нарезать на разные функциональные блоки. 

— Найдутся ли инвестиции для масштабного редевеломпента и реновации? 
— Вот с этим в городе большие проблемы. Последний пример – проект в Горской. В 2021 году на Петербургском международном экономическом форуме подписано соглашение с инвестором, который готов был привлечь в эту территорию более 100 млрд рублей. Он провел архитектурный конкурс, привлек ведущих урбанистов и архитекторов страны и мира, разработал проект, провел колоссальную работу. И спустя год территорию отдают другой компании. Зачем тогда вообще проводить ПМЭФ и подписывать какие-то соглашения, если они ничего не стоят. Продолжается практика избиения инвесторов, закидывания их камнями и палками. Поэтому они и ощущают себя в Петербурге очень неуютно.
Особенно если речь о настоящих проектах комплексного освоения территорий, а не об эрзацах, которые за них порой выдают. Это же вопрос не года-двух и даже не пяти. Чтобы качественно подготовить территорию в несколько десятков гектаров, как, например, в Горской, нужно много времени: расчистить весь хлам, который копился там десятилетиями, инженерные сети подвести…
Возмущает сам принцип отношения к инвесторам. Мол, приходите, мы вам что-нибудь пообещаем, а когда вы вложите несколько сотен миллионов рублей, скажем «спасибо, все свободны». Вновь повторяется история с Конюшенным ведомством. Или с кварталом на углу набережной Мойки и улицы Глинки, инвестор которого построил для переселения военных новый образовательный комплекс в Петергофе. Его поблагодарили, а здания вернули в собственность города и проект отменили. Забег по граблям продолжается. 

— Когда инвесторам это надоест и они перестанут вкладывать в город? 
— Так уже почти перестали. У нас активно развивается промышленный пояс, да и то в основном в направлении Усть-Луги. А в самом городе серьезных проектов комплексного освоения территорий я не припомню. Исключение, пожалуй, ГК «ПИК», которая строит жилой квартал на Лиговском проспекте, на месте бывшей станции Витебская-Товарная. Мы для них подготовили территорию в свое время. 
Есть несколько потенциально интересных адресов, есть инвесторы, готовые в них деньги вкладывать. Но когда они реально прикидывают, с чем им придется столкнуться, то не решаются. Яркий пример для сомневающихся – Сытнинская улица, 9-11. Инвестор купил здания у города, на торгах Фонда имущества, а участок потом переводят в рекреационную зону. Пока шли суды, у компании кончились свои и кредитные деньги, и она обанкротилась. 

— Получается, нас ждет весьма выборочный девелопмент? 
— Этот рынок трансформируется и укрупняется. К нам пришел ПИК – самый масштабный девелопер в стране. А, например, «Группа ЛСР» закрепляется в Москве. Setl Group тоже много где работает. Практически не осталось небольших инвесторов, которые реализуют один-два проекта. Они как вид исчезают. Или только готовят территорию, чтобы подороже перепродать ее крупному девелоперу. 
В центральных локациях города тоже свой пул постоянных игроков. Но они реализуют точечные, локальные проекты, покупая в основном готовые площадки, в том числе которые мы расчищаем. А крупных строек нет. Конечно, «элитка» всегда будет востребована, но число подходящих мест ограничено. 
Кроме того, активно развивается загородный рынок. Можно ведь купить стометровую квартиру на Петроградке по 500 тыс. рублей за кв. м. А можно построить качественный дом, со всеми удобствами и под свои потребности. Это обойдется около 250 тыс. рублей за 1 кв. м, а вместе со стоимостью земли составит те же 50 млн рублей. По моим наблюдениям, все больше людей перебираются из центра в пригороды.  

— Как меняется портфель ваших контрактов в последнее время? 
— «Серый пояс» до 2050 года никуда не денется, и локальные проекты редевелопмента останутся. Здесь у нас много заказчиков. Больших проектов поблизости от исторического центра, конечно, стало меньше. Однако активность смещается в «серый пояс» уже за Обводным каналом, например, к Софийской улице. Предприятия потихоньку уезжают, а их участки будут застраиваться. Здесь есть большое преимущество – оставшиеся от бывших производств инженерные сети, рассчитанные на большую мощность. Переложить их все равно дешевле, чем подтянуть новые к далеким окраинам. 
Больше заказов приходит от промышленников. Недавно, например, мы завершили расчистку территории под строительство завода «Метанол» – 63 га в Кингисеппе. Работали в Тульской области. Там около 100 га освобождены от старых построек для нового производства в химическом кластере.  
Для демонтажников работа будет всегда. 

— Есть какие-то проблемы с техникой, запчастями, оборудованием? 
— Есть высококачественное гидравлическое оборудование, которое сложно заместить. Но специфика рынка в том, что китайские комплектующие для него используются уже довольно давно, и проблем с этим нет.  
В Китае появились и свои марки тяжелых механизмов, например, экскаваторов. Правда, на них ставят японские двигатели, американскую гидравлику и т. д. Техника подорожала вдвое, но китайцы держат ценник примерно на 10% ниже, чем у западных производителей, и начинают наводнять наш рынок техникой, запчастями, сервисом. По некоторым позициям их механизмы ничем не уступают европейским. Так что сложности есть, но не такие серьезные, как у застройщиков, которые лишились привычных лифтов и вентиляционных систем.