НАШ ЦИТАТНИК: «Мы не прогнозируем спад в строительстве, но для прямого сравнения рынка с докризисным мало стабильных критериев. Рынок меняется. Однако сознательное торможение проектов противоречит логике наполнения эскроу-счетов...» Сергей Софронов

6 октября, 08:31
22 августа в 15:19

Иван Васюков: «Суд может приостановить реновацию конкретного дома»

Реновация в Москве идет уже несколько лет, и за это время накопилась обширная судебная практика. Судебные споры, возникающие в ходе столичной реновации, для читателей NSP проанализировал Иван Васюков, адвокат, который специализируется на спорах в сфере недвижимости.

Фото: https://www.mos.ru
Васюков Иван
Васюков Иван
адвокат, управляющий партнер
Artilex

Номинально идея реновации в Москве заключалась в том, чтобы снести ветхое типовое советское жилье и построить на его месте город-сад. У программы два базовых принципа. Первый: реновация возможна при согласии большинства собственников (две трети должны высказаться «за» включение дома в программу). Второй: собственники получают равное по площади жилье или денежную компенсацию, равную рыночной стоимости жилья на момент включения дома в программу.

 Собрание собственников

В Москве были по-настоящему ветхие дома, которые дорого ремонтировать, и жители мечтали о том, чтобы их включили в программу реновации. Однако здания не включали в нее годами. Как жители решали эту проблему? Они обжаловали через суд бездействие правительства Москвы по невключению их дома в предварительный список программы реновации. Такие суды были успешными, жители добивались включения в программу реновации (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2019 по делуN 33а-7198/2019). 

Были и другие дома, собственники жилья в которых, наоборот, не хотели попадать в программу реновации, но тем не менее в нее попадали. А дальше обнаруживался протокол общих собраний собственников с одобрением реновации. Протоколы оспаривались в судах. Граждане выигрывают 30-40% таких споров.  Срок рассмотрения таких дел в суде в среднем - год. При этом на время  разбирательства суд может принять решение о приостановке программы реновации для конкретного дома - в качестве меры пресечения противоправных действий. Это право суда, но совсем не обязанность.

 Метры или рубли

Основная тема споров из-за программы реновации - предоставление жилья, равнозначного по стоимости или «квадратуре».  Иногда качество домов, построенных для переселения, было очень низким. Собственники переезжать в него не соглашаются и город заявляет к ним иски о лишении права собственности и выселении. Суды в ряде случаев вставали на защиту собственников и отказывали в исках (пример: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.07.2021 по делу N 88-15921/2021). При этом люди, выбирая альтернативное жилье, не могли объективно оценить его качество до момента включения в программу реновации. Так как в ситуации, когда человек делает выбор между деньгами или квадратными метрами, это жилье еще только строится.

Кто-то из участников программы реновации выбирал денежную компенсацию. Тут ситуация разная для жилых и коммерческих помещений. В обоих случаях собственникам выплачивают компенсацию исходя из рыночной стоимости их объекта на момент оценки. В случае, когда изымается коммерческое помещение, его собственнику также компенсируют убытки  - доходы, которые он не получит в связи с изъятием коммерческого объекта.

Правительство Москвы делает предложение собственнику, направляя ему проект договора купли-продажи, основываясь на данных своей оценки рыночной стоимости изымаемого помещения. При этом чиновники стараются сэкономить бюджетные деньги и назначают сумму поскромнее, что создает почву для спора о размере выплаты.

Суть судебного спора об изъятии недвижимости сводится к битве экспертов-оценщиков. У города свои эксперты и у них заниженная оценка рыночной стоимости. Собственник обратился к другому эксперту. Тот оценил объект кратно дороже. Суды в таких спорах выбирают свой путь – назначают экспертизу рыночной стоимости изымаемого объекта третьему эксперту.

Суды кладут в основу решений о взыскании компенсации с города именно заключения экспертов, назначенных самими судами. Итоги такой оценки во многом зависят от собственника, например, предоставил ли он в материалы дела доказательства произведения ремонта в квартире (многие собственники не удосуживаются сохранять договоры, чеки, квитанции).

 Отмечу, когда город недоволен судебным решением, то оспорить его в апелляционной и кассационной инстанции по мотивам ущербности заключения (некорректно выбраны объекты – аналоги, не учтены технические характеристики объектов – аналогов) у него не получается (см. Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.04.2022 по делу N88-9588/2022). Это правило работает зеркально.

Рыночная стоимость недвижимости – субстанция волатильная. Принимая решение судиться с городом или нет, вы должны понимать, на каком рынке находитесь. Если цены идут вверх, то, безусловно, имеет смысл затеять тяжбу, поскольку от момента оценки объекта городом до экспертизы, выполненной по решению суда, может пройти 6-12 месяцев. За это время цена увеличится и вы выиграете в деньгах.

Выплаты происходят в Москве довольно быстро - в среднем в течение 5 дней после вступления в силу решения суда.

 Деньги за коммерческие помещения

Часто на первых этажах панельных советских домов есть коммерческие объекты. Если принято решение о сносе, за них полагается компенсация. Как и с квартирами - оценивается рыночная стоимость помещения сравнительным методом, т.е. подбираются аналоги, изучается предложение, а также анализируются убытки бизнесменов. По закону, в сумму убытков нужно включать упущенную выгоду, то есть деньги, которые предприниматель не получит из-за изъятия коммерческого помещения.

В московской практике суды ограничиваются ритуальными суммами (сотни тысяч рублей), причем часто сами предприниматели дают для этого основания – например, не могут предъявить в суд первичные документы бухгалтерского учета из-за того, что лишь в редких случаях он ведется нормально. На этом основании собственники коммерческих помещений в Москве теряли очень большие деньги. Поэтому владельцам надо помнить: ведение бухгалтерии и управленческого учета позволит рассчитывать на справедливую компенсацию.