Продажи апартаментов в Петербурге рухнули до нуля

Первые три месяца 2022 года рынок был еще бодр, но затем ситуация стала ухудшаться. Сегодня можно констатировать, что продажи апартаментов (да и квартир тоже) просто встали, в некоторых проектах они упали в разы, рассказал генеральный директор УК VALO Service Константин Сторожев на деловом завтраке, организованном конкурсом «Доверие потребителя». Кстати, сегмент апартаментов в конкурс включили впервые.

Что любопытно: основные показатели (загрузка, доходность и пр.) в действующих апарт-отелях превышают прежние цифры и воодушевляют как управляющих, так и инвесторов-владельцев юнитов. Однако с продажами большие сложности. 

«Средняя цена апартамента все время росла, в этом году она стабилизировалась. Никто уже не балуется с ценами, все балуются скидками. Соответственно, предложение по инерции еще растет, а спрос падает, – говорит г-н Сторожев. – Мы планировали продавать по 40 апартаментов в месяц, за июль реализовали только 17».

В VALO Service проанализировали статистику продаж в апарт-отелях Петербурга с начала года на основе данных Росреестра и получили такую грустную картину.

На этом фоне белой вороной смотрится комплекс апартаментов «Bereg. Курортный» (от компании Element Development), где за восемь месяцев реализовано 227 юнитов. Правда, это не сервисный апарт-отель, а псевдожилье, которое относится больше к рекреационным (загородным) проектам.

Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер (совместно с инвестором строит апарт-отель «Начало») подтверждает приведенную г-ном Сторожевым грустную статистику. «Мы планировали продавать по 25–30 апартов в месяц, и этот план исполнялся до февраля, в марте–апреле мы падаем до 5–8 номеров, а в июле – до 1», – констатирует Марк Лернер.

Другие коллеги не были так откровенны, хотя и соглашались с падением продаж. Но дальше мнения несколько разошлись. Так, Константин Сторожев считает, что мы откатились примерно к 2017 году, когда нужно было продавать идею инвесторам. Сегодня им не нужны сложные продукты, поэтому придется заново формировать концепции, которые будут побеждать рынок; формировать другой продукт. И кто сможет это сделать, у того будут продажи. Остальные, кто будет работать в прежнем стандарте, начнут «сыпаться» в цене, считает он.

В «Петрополе» же полагают, что негативные для формата факторы (высокая ключевая ставка, жара, пора отпусков) уже позади, и в августе началось оживление. «Как раз мы запустили субсидированную ипотеку под 0,01% годовых на срок до 30 лет. В августе уже 13 сделок, правда, спрос только на самые маленькие студии (3,9–4 млн). Сейчас начался деловой сезон. Вчера было кратное увеличение заявок и звонков, на сентябрь планируем продать 18 юнитов с увеличением до 25», – говорит г-н Лернер. По его мнению, дала свои плоды и информационная открытость застройщика на различных площадках, в том числе в телеграм-канале проекта. Росту спроса может способствовать и степень готовности апарт-отеля «Начало», который должны сдать в эксплуатацию в конце года.

Кстати, чтобы стимулировать спрос, застройщики апарт-отелей стали тоже (как и на квартирном рынке) субсидировать ставки по ипотеке. Начальник управления филиала «Росбанк Дом» (Росбанка) Ирина Илясова рассказала, что на днях подписан договор с застройщиком апарт-отеля «IN2IT», который субсидирует ставку, покупателям юнитов теперь доступна ипотека под 0,01% годовых. По ее словам, базовая ставка на покупку апартаментов (и в новостройках, и в готовых проектах) сегодня вполне комфортная – 10,2%, срок – до 30 лет.

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева отметила, что за последние несколько лет гости и инвесторы апарт-отелей сильно помолодели. «Свою УК мы создали еще в 2012 году, когда заработал первый апарт-отель Vertical на Московском пр. Но несколько лет назад произошли кардинальные перемены на рынке. Мы столкнулись с тем, что нет взаимопонимания между помолодевшими нашими гостями, инвесторами и нашей старой командой. УК не понимает ценностей запроса постояльцев и инвесторов. Пришлось формировать новую молодую команду, которая говорит на одном языке с нашими клиентами», – делится г-жа Соболева.

Руководитель продаж в регионе СПб компании GloraX Дмитрий Чебыкин показал любопытную таблицу данных в крупнейших европейских мегаполисах за пиковый 2019 год. Они собраны из открытых источников муниципалитетов городов и сверены с отчетами компаний «Делойт» и «Коллиерс».

Судя по ней, самой перспективной ситуация выглядит в Москве, где среднегодовая загрузка была 96% (номерной фонд гостиниц – 71 тыс.). Петербург по этому показателю (62% и 46 тыс. номеров) находился на уровне Парижа (64% и 85 тыс. номеров), невзирая на известную сезонность. 

«Средняя доходность инвестора апарт-отеля при такой загрузке будет от 6 до 8%. В ближайшие три года на рынок Петербурга должны попасть еще 10–12 тыс. апартаментов, в итоге получится порядка 60 тыс. номеров. Заполняемость будет в среднем 50%. Доходность инвесторов, которые войдут в апартаменты в ближайшие три года (если брать только "краткосрок"), может снизиться до 4–5%. Из этого следует, что апартаментов меньше строить не будут, однако тренд на средне- и долгосрочную аренду будет усиливаться. Внешних туристов будет не хватать, и апартаментам придется ориентироваться на внутренний рынок. В ближайшие 3–5 лет, с учетом роста апарт-отелей, мы будем наблюдать ренессанс доходных домов», – прогнозирует г-н Чебыкин.

«Несмотря на все произошедшее, мы с оптимизмом смотрим в будущее, уже готовим новые проекты, смотрим участки под новые проекты, в том числе и под апартаменты», – делится Марк Лернер.

«Для тех, кто построился, ситуация неплохая, а кто готовится или запускает проект – будет очень высококонкурентная среда и выживут сильнейшие, которые, наверное, и победят в конкурсе «Доверие потребителя», – полагает Константин Сторожев.