Новые льготы по ипотеке не в силах вернуть заемщиков на рынок
За лето в сфере ипотеки случилось много перемен. Снизились ставки; возобновилась программа «сельской ипотеки»; заработали льготы для IT-специалистов; расширились возможности для кредитования ИЖС и таунхаусов; увеличился лимит займов по новостройкам. Однако граждане не спешат занимать.
Финансирование «сельской ипотеки» увеличено до 3,5 млрд рублей; программу сделали бессрочной. Правительство рассчитывает на дополнительные 8–10 млн кв. м жилья в год. Однако в Ленобласти на середину августа было одобрено более 500 заявок, а реально выдано около полусотни кредитов – мало подходящих объектов. По ипотеке для айтишников в регионе оформлены десятки (даже не сотни) займов. Кредитование строительства частного дома своими силами – та же история: интерес большой, сделок мало.
В июле российские банки выдали на 40% больше ипотечных кредитов, чем в июне.
Петербург по объему займов вошел в призовую тройку: горожане в июле взяли в банках 20,3 млрд рублей. Поменьше, чем в Москве (54,9 млрд) и Московской области (29,9 млрд), но побольше, чем в Тюменской области (15 млрд) и Краснодарском крае (14,1 млрд рублей).
Рост на 40% не должен обманывать – это сказывается эффект «низкой базы», частичная компенсация провала, случившегося в апреле–мае, когда количество ипотечных займов сократилось в 3-4 раза (см. табл. 5). По оценкам аналитиков, по итогам года будет выдано на 30-40% меньше ипотечных кредитов, чем в 2021 году.
Средний срок кредитования в Петербурге вырос до 22,9 года, средняя ставка сейчас составляет 6,67%. По кредитам на новостройки – 3,45%. (В начале года – 5,59%.) Таких благоприятных условий для заимствования средств не было никогда. Но и такого короткого «горизонта планирования» тоже. Пока неопределенность в экономике, снижение доходов и смутная ситуация с занятостью удерживают граждан от похода в банк за ипотекой. За три месяца (май, июнь, июль), по данным Управления Росреестра, петербуржцы заключили 9647 договоров ДДУ (квартиры, апарты, машино-места). За тот же период банки оформили 4670 кредитных договоров под залог ДДУ. По сведениям консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок в структуре продаж Setl Group в апреле составляла 73%, в августе – 88%. Другие застройщики также говорят о показателях 80-90%.
Общая сумма задолженности по ипотечным займам в Петербурге составила 850 млрд рублей, в Ленобласти – 211,4 млрд рублей.
Растет популярность «совместных программ», когда застройщик субсидирует ставку до символической величины 0,1% на весь срок. Банки включили в линейку услуг займы с минимальным или даже «нулевым» первым взносом…
«Самый быстрый путь в неплатежи будет именно у получателей субсидированной ипотеки в 0,1% на весь срок, – считает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. – Это полный аналог кредитов с нулевым первым взносом. Клиенты с прямым билетом в банкротство при минимальном ухудшении рынка…»
Тем не менее доля проблемных долгов пока не увеличивается. И это хорошая новость: по крайней мере, нет риска, что в ближайшие месяцы на рынок вывалится масса «дефолтных» квартир (и обрушит цены).
В январе 2022-го, по данным Центробанка, проблемные долги петербуржцев по кредитам в новостройках составляли 303 млн рублей. На 1 августа – 355 млн рублей. Доля просроченных займов остается незначительной: 0,13%. И в абсолютном выражении суммы далеко не критичные: например, в конце 2020 года «просрочка» в новостройках доходила до 383 млн рублей.
Хуже другое: по мере сокращения притока «ипотечных» денег в жилищное строительство доля проблемных займов будет расти. В январе петербуржцы оформили более 2,5 тыс. кредитов под залог ДДУ, в феврале – 3,3 тыс., в марте – 4,6 тыс. А затем начался спад, и теперь количество кредитов на новостройки не превышает 1–1,8 тыс. в месяц.
Девелоперы рассчитывают на дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ и на продление льготных программ по новостройкам, по крайней мере, на 2023 год.
Мнения экспертов
Редакция NSP задала участникам рынка несколько вопросов. Стоит ли ждать введения новых льгот и продления мер по поддержке ипотеки на федеральном уровне? Какова сейчас доля ипотечных сделок в структуре продаж вашей компании? Будет ли расти доля продаж по «совместным программам» с банками, от чего это зависит?
«Конечно, мы ждем продления федеральных мер по ипотечным программам и на 2023 год. Эти программы действуют уже несколько лет, и мы рассчитываем, что они будут достаточно длительными. Снижение ставок по льготным программам, разумеется, зависит от ключевой ставки.
Доля ипотечных сделок на сегодняшний день у нас достигла исторического максимума – около 90%. И вряд ли она станет больше, поскольку всегда есть часть людей, которые обладают собственными средствами на покупку жилья.
Выгода «совместных программ» зависит от их срока использования. При ставке 0,1% и увеличении стоимости квартиры выгода начинается от срока в 8-9 лет. А если человек берет ипотеку на 20 лет и гасит ее через 2 года, то для него нет смысла в этой программе. Сейчас у нас около 40-50% покупателей берут ипотеку по ставке 0,1%, и это количество вряд ли будет изменяться в ближайшее время. Примерно половина всех ипотечных заемщиков планирует использовать кредит весь срок, указанный в договоре, другая половина планирует погасить его досрочно, и для них такая программа не имеет смысла»
«С июля ставка по льготной ипотеке опустилась до 7%. При этом до февраля 2022-го лимит кредита составлял 3 млн рублей, сейчас клиент может приобрести в ипотеку квартиру стоимостью до 12 млн на стандартных условиях. Все, кто ждал увеличения лимитов, пришли за недвижимостью этим летом.
Конечно, мы хотим, чтобы льготную ипотеку понизили еще на 1-2 процентных пункта, и это может случиться, если снизится ключевая ставка ЦБ. При этом полезно было бы ввести на рынке ограничение субсидированных программ. У многих банков субсидирование осуществляется на разных условиях, застройщики формируют свои программы, клиенты нередко путаются и не понимают, как принять решение.
У нас доля ипотеки достаточно высока, это связано с тем, что клиентов с «живыми» деньгами на рынке почти не осталось, кто-то вложился в недвижимость еще в марте, кто-то хранит деньги в валюте, а кто-то пользуется вкладами. По сравнению с февралем–мартом доля ипотечных сделок выросла на 10-15%, а ранее составляла 65-70% от всего объема продаж»
«Льготные группы – хорошая история, у нас было несколько покупок в рамках IT-ипотеки. Это своеобразные покупатели, у них есть свои требования – и по техническому оснащению, и по уровню комфорта. Они знают, что такое осознанное потребление, как правило, финансово грамотны – то есть переплачивать не будут. Проектов, которые отвечают их требованиям, немного. Можно создать специальный продукт для «айтишников», но его себестоимость будет выше.
Усилия государства по сохранению кадров необходимы, но девелоперам тоже придется перестроить свои проекты. В таком ЖК должны быть предусмотрены многоканальный интернет до 1000 Мб, зоны отдыха, коворкинги. Плюс планировки квартир, с учетом рабочего места. Плюс создание рекреационных зон, спортзалов и площадок; близость природных зон и т. д. Кофейни и фермерские продукты на первом этаже… Это сложная работа, далеко не все проекты отвечают таким требованиям.
Отчасти такому подходу соответствует наш ЖК «ЛесArt», и несколько сделок у нас было именно в этом проекте. «Умный дом» с инфраструктурой от Сбера и «Ростелекома», высокотехнологичное управление, создание цифровой инфраструктуры и WiFi-канала, наличие леса. Мы будем корректировать проект, в частности, предусмотрим площадки полузакрытого типа – с навесами, розетками на 220 вольт, USB-розетками и т. д.
Эффективность совместных программ «под 0,1%» ограниченна. На 15% увеличивается стоимость квартиры, соответственно, растет стоимость первоначального взноса. Приходится подключать дополнительные программы, помогать клиенту накопить на ипотеку… »
«В текущих условиях льготная ипотека не может эффективно работать как инструмент поддержки отрасли, ключевая проблема в другом, она глубже. Мир находится в состоянии экономического шторма, устойчивость России высокая, но рынок штормит и у нас. Важно видеть в деталях, что происходит с тем или иным сегментом недвижимости, смотреть на потребности покупателей.
В целом в масс-маркете емкость спроса упала на 30%, но в каких-то сегментах, наоборот, значительно выросла. Например, по последнему отчету Knight Frank увеличились темпы продаж в сегменте рекреационной недвижимости, высокие темпы показывает загородный рынок и в Москве, и в Петербурге.
Одновременно мы наблюдаем разрыв логистических цепочек, санкции заставляют уходить с рынка надежных производителей, на поиск и замену аналогами требуется время. На этот переходный период нужен комплексный подход к поддержке отрасли, не только ипотека, но и субсидирование ставок по проектному финансированию, разработка систем инженерной инфраструктуры.
Многие ожидали, что смягчение условий по льготной ипотеке «подогреет» спрос, но изменение ставок наложилось на летний спад активности покупателей, думаю, что реальный эффект от субсидированных ставок мы увидим не раньше осени»
«Этим летом основным драйвером продаж была ипотека. Спрос чутко реагировал на новые предложения банков в рамках программы с господдержкой, на изменение ставок. В ходе совместной работы с банками РСТИ также запустил во всех своих объектах ипотечные программы для IT-специалистов, семейную ипотеку, ипотеку с субсидированными ставками, в том числе под 0,1% и 0,01%. В результате – 80% сделок проходят с использованием заемных банковских средств. Объем продаж, безусловно, напрямую связан с условиями кредитования. Чем доступнее получение ипотечных кредитов и комфортнее условия по их
обслуживанию, тем активнее будут покупатели, тем увереннее будет себя чувствовать строительная отрасль»
