Олег Лодянов: «Вводимые нормы закрепляют выработанные практикой подходы на более детальном уровне»

Новая глава 17.1 Гражданского кодекса вступила в силу с 1 сентября этого года и регулирует общие вопросы о правах на здания, помещения и прочие объекты недвижимости, создаваемые человеком в результате строительства. Ранее подробной регламентации удостаивались лишь жилые помещения и многоквартирные дома. Общие нормы о праве собственности на нежилые здания, строения, нежилые помещения, машино-места отсутствовали и их отсутствие восполнялось лишь на уровне судебной практики или отдельных норм различных кодексов и законов.

Вводимые нормы в основном закрепляют выработанные практикой подходы, но на более детальном уровне. Например, теперь унифицированы правила об общем имуществе здания (сооружения) для жилых и нежилых помещений, машино-мест, расположенных как в многоквартирных, так и иных домах (торговых комплексах, производственных зданиях, паркингах). Практически одинаково решаются вопросы о критериях общего имущества, владении им, определении долей в праве собственности на общее имущество у собственников помещений, порядке владения и распоряжения общим имуществом, о запрете отчуждения доли в праве собственности на общее имущество отдельно от собственности на помещение. Важно, что собственники машино-мест приравнены в правах на общее имущество к собственникам помещений.

Список новшеств объемный, остановимся на некоторых из них.

В кодексе теперь четко закреплено известное развитым странам общее правило о том, что, если иного не установлено в законе или в договоре, собственность на созданные объекты возникает у собственника земельного участка, на котором они расположены. По сути, тем самым для рукотворных объектов зафиксирована меньшая юридическая сила нормы о том, что собственность на новую вещь возникает у лица, создавшего эту вещь для себя. Думается, что это позволит внести большую определенность для рынка недвижимости. Теперь, например, должно презюмироваться, что собственником объектов, права на которые не зарегистрированы в реестре, является собственник земельного участка. Для участков в публичной собственности введено обратное правило: право на объекты приобретает лицо, которому участок предоставлен для строительства.

Важно законодательное закрепление права пользования земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа, для тех собственников зданий (сооружений), помещений, машино-мест, которые не имеют оформленных прав на него.

В случае случайной гибели зданий, сооружений, расположенных на чужом земельном участке, их собственник имеет в течение 5 лет право на их восстановление. При этом он сохраняет все права на земельный участок, что позволяет получить разрешение на строительство.

Полезной на практике окажется закрепленная возможность аренды части здания. Это позволяет регистрировать его в ЕГРН, не проводя кадастровый учет арендуемой площади. Странно, что сейчас подобная возможность прямо признается только за собственником здания, но думается, что по аналогии она будет признаваться и за собственниками помещений.

Закон имеет, конечно, недостатки, но в целом нельзя не признать, что его вступление в силу должно иметь положительное значение.