НАШ ЦИТАТНИК: «Важно, чтобы государство продолжало поддерживать ипотеку. Сейчас у застройщиков, особенно в масс-маркете, доля сделок с ней достигает 90%...» Эдуард Тиктинский

2 декабря, 19:00

Александр Шарапов: «Брать сейчас ипотеку в России очень выгодно»

11 октября в 09:00

В условиях, близких к «идеальному шторму», люди пытаются спасти нажитое и лихорадочно ищут надежные инструменты, сегменты рынка и страны. Что происходит с недвижимостью в России и Петербурге? Что будет со спросом и ценами? Какие страны привлекательны для инвестиций? И почему, как обычно в кризисы, стоит покупать недвижимость? Об этом рассуждает президент Becar Asset Management Александр Шарапов, имеющий бизнес в США, Европе, Дубае и России.

Шарапов Александр Олегович
президент компании
Becar Asset Management

– Можно ли прогнозировать рыночную ситуацию хотя бы в краткосрочном периоде – до конца 2022-го? 
– С одной стороны, ситуация непростая, потому что людям нужно время для освоения новой реальности. Она наступает мощно и быстро. Но когда говорят, что пузырь недвижимости должен лопнуть, и квартиры начнут дешеветь, я всегда вспоминаю кризис 2008-го. Помню, что Сергей Полонский  (экс-глава «Миракс групп») через год съел свой галстук, потому что проспорил, заявив, что недвижимость не подешевеет. Она, конечно, дешевеет, но в краткосрочных периодах – полгода-год. А в среднесрочной перспективе (3, 5, 10 лет) недвижимость всегда живет хорошо. Стоит вспомнить, что в 2008-м пузырь начался с Америки и привел весь мир к жуткому кризису. Через полтора-два года цены на недвижимость достигли «дна», но уже в 2014–2015 гг. они были выше, чем до «пузыря». И не только в Америке, но и в России. 
Сегодня недвижимость стоит вдвое дороже, чем до кризиса 2008-го. Новый пузырь? 
С другой стороны, нынешняя ситуация еще больше стимулирует вкладывать в недвижимость, так как инфляция разгоняется во всех странах. В Германии сейчас она 10% (!), это что-то невероятное; в США – 8,5%, в России – 14%. Цифры показывают, что ситуация сильно отличается от 2008-го. Стройка (материалы и инженерное оборудование) подорожала в 1,5 раза не только в России, но и во всем мире. Индекс промышленной инфляции в Германии сейчас – 45%.  
Так что, похоже, мы увидим не снижение, а рост цен на недвижимость. 
Инфляция – такая нехорошая штука, которая пожирает наши сбережения: в евро, в долларах, в рублях. В период войн недвижимость немного дешевеет. Но на длительном отрезке (10-15 лет и более) она всегда спасает вас от обесценивания денег.  
Мы понимаем, что девелоперы сегодня строят на заемные средства, но они в зоне риска, так как люди сейчас опасаются покупать. Поэтому и девелоперы сокращают активность, уменьшается объем новых площадей, который будет выводиться на рынок. И это на фоне низкой обеспеченности жильем в России – в среднем 24 кв. м на человека, в то время как в Европе – около 60-80 кв. м. Мы хотим жить лучше, а это в том числе и количество метров, которым ты владеешь. 
В фондовый рынок вкладывать сейчас совсем страшно, депозиты банков уже не очень выгодны. Кроме того, мы помним ситуацию в 1992 году у Сбербанка, когда он «заморозил» накопления, и граждане не могли их снять. Поэтому хорошая история – золото, недвижимость, цистерна нефти или газа (но я не понимаю, как и где его хранить); можно купить зерно.  

– Какие сектора рынка в большей степени сохраняют привлекательность? 
– Жилье продолжает оставаться самым интересным, а еще апарт-отели. Но я рекомендую покупателям торговаться. В сентябре они получали скидку в среднем 6%. 
Продолжают активно развиваться склады, принося хорошую доходность. Но там и объекты крупные, и инвестиции от нескольких миллионов долларов. 
Ритейл находится под давлением, ему тяжело не только в России, но и по всему миру. Сложности не только у крупных ТЦ, но и у районных, а также в стрит-ритейле. 
Офисы приносят определенный доход, массового исхода из БЦ в пандемию не случилось. Сегмент интересный, но новые проекты развиваются очень медленно. Набирают популярность новые форматы, в том числе коворкинги. 
Панические настроения очевидны, но при этом на рынке наблюдается не только снижение спроса, но и снижение объема предложения. Жилья стало намного меньше, как и торговой или офисной недвижимости; склады строятся, но не для обычного инвестора, а для весьма крупных игроков.   

– Какие регионы ждет спад или стагнация на рынке недвижимости? И можно ли где-то спрогнозировать осторожный рост? 
– Стагнация ощущается в средних городах, лучше ситуация в «миллионниках», и такой расклад – по всему миру. Если в вашем городе строится объект, пусть даже оборонный, радуйтесь, потому что возникает дополнительный спрос на жилье. Например, небольшой городок Усть-Луга сегодня развивается очень динамично. Но в целом бóльшую доходность генерируют объекты в мегаполисах: Москва и Петербург, отчасти Сочи продолжают привлекать людей, желающих переехать на учебу, на пенсию и т. д. Несмотря на мобилизацию и другие неожиданные аспекты, можно выделить четкий ориентир: если за последние пять лет население в городе увеличилось – это хороший знак. Недвижимость здесь можно покупать; она точно сохранит ваши деньги и с высокой вероятностью преумножит. А если людей стало меньше, вкладываться весьма рискованно. 
 
– Какие зарубежные рынки еще недооценены, где имеет смысл вкладываться в недвижимость, а где конъюнктура уже перегрета? 
– Тот же принцип: смотрим, где увеличивается число людей и появляются новые рабочие места. В Америке я продаю проекты и выхожу из них, потому что я русский, мне страшновато. Но в целом США остаются весьма привлекательным рынком. Мы сейчас активно продвигаемся в Азию; мощно развивается Дубай, ежегодно прирастая на 100-150 тыс. человек. Кстати, россияне по числу прибывающих, только на пятом месте. Очень много едут сюда из Индии, Пакистана и Китая.
В постсоветских республиках – в Армении, Казахстане, Грузии – тоже растет население, но в основном благодаря потоку из России. В такие регионы опасно вкладывать.  
В следующем десятилетии будет очень интересна Африка, но пока для нас это terra incognita. 
 
– А Иран, Турция? 
– Иран тоже находится под санкциями, и там достаточно жесткий режим со своими правилами. Для нас – россиян, важно приезжать туда, где снимают ограничения, а не увеличивают. Турция – возможно. Но мы боимся инфляции, а она там – 80%, промышленная инфляция – 150%. К тому же г-н Эрдоган ведет свою политику, не очень прислушиваясь к мнению народа и экономистов. Да, в Турцию переезжает много россиян, потому что всего лишь за $440 тыс. ты получаешь турецкий паспорт. Но непонятно, что будет там завтра. 
 
– Можно ли сформулировать краткосрочные инвестиционные стратегии для разных категорий игроков, разных бюджетов и валют? Условно, что делать жителю россий-ского региона с 3-5 млн рублей, инвестиционному фонду с разными активами, крупному инвестору с долларами и т. п.? 
– Давайте пример с инвестором, имеющим 3-10 млн рублей. Если он предполагает, что его дети будут учиться за рубежом, целесообразно и разумно покупать недвижимость в том же Дубае или Турции, да еще иметь возможность получать доходы там. Если он привязан к России и ему не нравится / не хочется переезжать, а таких большинство, лучше инвестировать в российскую недвижимость.  
Можно еще купить золотые слитки в том же Сбере, но «бумажное» золото брать рискованно. Считаю, если есть сбережения, их можно передавать в управление профессионалам в России или в том же Дубае или Сингапуре. Хорошие финансовые менеджеры в Швейцарии, Лондоне, Франкфурте, Нью-Йорке, но мы там не можем открывать счета.  

– Во что вы лично сейчас инвестируете, кроме саморазвития? 
– Последние 30 лет вкладываю в недвижимость, и заработал на этом прилично. В 1995-м я покупал даже банк и потерял огромные деньги. Я не умею работать на финансовых рынках. Считаю крайне важным выбрать профессионала или команду профессионалов, которые понимают, как и куда инвестировать. 
В середине сентября Центробанк в шестой раз подряд (!) с начала СВО снизил ключевую ставку, сейчас она 7,5%. Поэтому брать сейчас кредит/ипотеку очень выгодно, я догова-риваюсь с банками и беру кредиты. Причем Эльвира Набиуллина заявила, что цикл снижения ключевой ставки, скорее всего, близок к завершению. То есть дешевле не будет, похоже, пора покупать.  
 
– Вы пересматриваете стратегию развития компании Becar? У вас скоро открытие первого корпуса отельного комплекса Digital Village на Орджоникидзе? Будете ли менять концепции остальных четырех корпусов в связи с глобальными переменами на рынках?  
– Мы видим большой спрос со стороны молодежи, особенно после пандемии. Ковид показал, что молодые ребята (20-35 лет) не готовы жить с родителями. И этот сегмент мощно развивается не только в России, но и во всем мире. И там дефицит. Мы всегда идем в такие сегменты. И если не хватает сервисного жилья, коливингов и микроливингов, можно больше заработать. 
Мы анализировали проект, но пересматривать концепцию в связи со СВО и мобилизацией не будем. Желание жить отдельно у молодежи сохраняется, государство дает студентам возможность продолжить учебу, поэтому этот сегмент принесет хорошие результаты и доходы.  
Скорее всего, мы будем увеличивать инвестиции в те регионы и страны, куда россияне приезжают. Заполняемость нашего коливинга в Дубае приблизилась сегодня к 100%, и он генерирует хорошую выручку. Многие хотят жить в этом эмирате и инвестировать туда, а мы движемся за покупателем/инвестором. Развитие в России не останавливаем, но больше хотим вкладывать в Дубай. Хотя Петербург с 500 тыс. студентами – тоже мощный рынок, как и Москва с 800 тыс. Мы смотрим туда, где молодежь. 
Я не понимаю происходящего с рублем. Его укрепление реально порадовало и вызвало некий дисбаланс. Раньше, продав «однушку» в Москве, нельзя было купить на эти деньги «однушку» в Дубае, а сегодня можно.  
Сейчас на Западе все чаще стали использовать словосочетание «новые богатые», под которыми подразумевают самых успешных айтишников. И это не только основатели и сотрудники «Гугла», «Амазона», «Алибабы», но и малых и средних диджитал-компаний. Для таких «цифровиков» мы и делаем в основном свои продукты, на них ориентируемся. Они не только арендаторы, но и инвесторы. Практически они обитают в виртуальном мире и хотят развивать именно его. Где жить – в Москве, Дубае или Силиконовой долине – не принципиально. Главное, чтобы из этого места было удобно работать. Для цифровых креативщиков важна не территория, а цифровое пространство.