Дмитрий Некрестьянов: «Правила отсчета сроков исковой давности по самовольным постройкам остаются противоречивыми»

Тема самовольного строительства остается актуальной последние 30 лет. За этот период уже несколько раз вносились изменения в ст. 222 ГК РФ, которая является основополагающей в этой сфере: менялись критерии, уточнялись основания. В свою очередь, Верховный суд РФ также несколько раз в различных документах давал разъяснения по этим вопросам.

16 ноября 2022 года президиум ВС РФ утвердил новый Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. 

В этом Обзоре можно найти целый ряд примечательных разъяснений. Наибольшее внимание привлекают разъяснения, касающиеся вопросов исчисления исковой давности. При этом о важности учитывать срок исковой давности в спорах о самовольных постройках высказывался и сам Верховный суд РФ. Так, в Определении от 06.06.2022 № 308-ЭС21-4522 по делу № А63-14361/2019 неприменение срока исковой давности позволяет публичному собственнику не только не соблюдать должным образом возложенные на него обязанности по контролю за использованием и сохранностью находящегося в государственной (муниципальной) собственности имущества, принимать своевременные разумные меры по защите собственности, но и создает неопределенность в правах участников спорных правоотношений.

Посвященные вопросам исковой давности п. 12 и п. 17 Обзора выглядят внутренне противоречивыми.
В п. 12 Обзора определяется, что требование о сносе самовольной постройки, возведенной на земельном участке, предоставленном в аренду, может быть заявлено арендодателем независимо от требования о расторжении договора и возврате земельного участка. Указанный вывод обоснован тем, что ни гражданское, ни земельное законодательство не ставит решение вопроса о сносе самовольно возведенного объекта на земельном участке, предоставленном в аренду, в зависимость от заявления или удовлетворения требования о возврате земельного участка. Применительно к исковой давности это означает, что она должна исчисляться не с момента расторжения аренды, а с момента, когда собственник участка узнал о нарушении своего права самовольной постройкой.

В свою очередь, п. 17 Обзора устанавливает, что срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником – арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка.

Представляется, что ВС РФ не обратил внимание на это внутреннее противоречие, пытаясь сформулировать позицию о соотношении права аренды и вопросов сноса самовольной постройки, но получилось неудачно, и в будущем можно ожидать трудностей в правоприменении.
Пункт 17 Обзора фактически предоставляет уполномоченным органам неограниченную возможность «обнуления» срока исковой давности по иску о сносе самовольной постройки. Арендодатель может годами знать о нахождении на участке постройки, возведенной в нарушение условий договора аренды, и не предпринимать в связи с этим каких-либо действий, а в любой удобный момент заявить требование о возврате участка в первоначальном состоянии и «возродить» свое право на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки.

Отметим, что и до выхода Обзора ситуация со сроками исковой давности применительно к самовольным постройкам была сложной в силу существенной противоречивости правил.

По общему правилу срок исковой давности по требованиям о сносе самовольных построек исчисляется как три года с момента, когда собственник участка узнал о нарушении своего права; истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Однако из этого общего правила существует множество исключений:

- если самовольная постройка создает угрозу жизни и безопасности граждан, то срок исковой давности на иски о ее сносе не распространяется (п. 29 постановления Пленума ВС РФ № 10/22);

- если самовольная постройка возведена в ситуации, когда владение участком полностью не утрачено правообладателем участка, то срок исковой давности на иски о ее сносе также не распространяется (п. 16 Обзора, ст. 304 ГК РФ);

- если с иском о сносе обращается уполномоченный орган, то срок исковой давности является общим (3 года) и исчисляется с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушениях.

Отдельно следует обратить внимание на то, что в отношении встречных исков – исков о признании права собственности на самовольную постройку сроки исковой давности вообще не применяются, т. е. ограничений по срокам подачи таких исков не существует.